คอลัมน์ รายงานพิเศษ
แม้ไม่เกินคาดแต่ก็ไม่คิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาสแรกตัวเลขจะออกมาลดลงสาหัสขนาดนี้
ยิ่งเจอซ้ำด้วย 2 ด้วยตัวเลขหนี้ครัวเรือน และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ “เอ็นพีแอล” ที่พุ่งสูงทะลุกราฟ ถือว่าเขย่าขวัญไม่น้อยเลย
โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เปิดเผยข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในไตรมาสแรก ปี 2560 พบว่ามีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทุกประเภทรวมกัน 18,626 หน่วย ลดลง 55% เมื่อเทียบกับจากช่วงเดียวกันของปี 2559
แบ่งเป็นในเขตกรุงเทพฯ 7,888 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 55% และใน 5 จังหวัดปริมณฑลรวมกันจำนวน 10,738 หน่วย ลดลง 55% เช่นเดียวกัน
ขณะที่ข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด พบว่า ในไตรมาสแรกมีจำนวน 28,910 หน่วย ลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2559 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด จำนวน 13,303 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 9,393 หน่วย บ้านเดี่ยว 4,157 หน่วย อาคารพาณิชย์ 1,088 หน่วย ที่เหลือเป็นบ้านแฝด 969 หน่วย
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกรวมกัน 78,771 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2559 ถึง 32%
สาเหตุสำคัญส่วนหนึ่งที่การโอนลดลงปัจจัยหลักไม่พ้นเมื่อปลายปี 2558-ต้นปี 2559 รัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%
จนผู้ประกอบการเร่งสร้าง เร่งโอน บ้านและคอนโดฯ ผลักดันให้ยอดบ้าน-คอนโดฯ สร้างเสร็จจดทะเบียน และยอดโอนกรรมสิทธิ์ทะยานขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ
นอกจากปัจจัยเรื่องไม่มีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในไตรมาสแรกที่ยอดขายร่วงวูบขนาดนี้น่าจะเป็นเพราะตัวเลขหนี้ครัวเรือนและหนี้เสียไตรมาสแรกพุ่งขึ้นสูงมาก
ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศข้อมูลหนี้เอ็นพีแอล ไตรมาสแรกปี 2560 เอ็นพีแอลของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบ อยู่ที่ 4 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนภาพรวมหนี้ครัวเรือนของไทย ณ สิ้นปี 2559 นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าฯ ธปท.ให้ข้อมูลว่าอยู่ที่ระดับ 79.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ จีดีพี แม้จะหักส่วนที่กู้ไปประกอบธุรกิจประมาณ 20% ก็ยังถือว่าอยู่ในระดับสูง
“ประเด็นที่น่ากังวลใจ คือถ้าพิจารณาข้อมูลที่บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติพบว่าคนไทยเป็นหนี้เร็วและเป็นหนี้นาน โดยปริมาณหนี้ต่อหัวเร่งขึ้นเร็วสำหรับคนอายุ 29-30 ปี คิดเป็น 50% หรือ 1 ใน 5 ของลูกหนี้ที่เป็นหนี้เสีย” นายวิรไทกล่าว
นอกจากนี้ ปัญหาหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลที่เริ่มค้างมากขึ้นเรื่อยๆ จนแบงก์ชาติต้องจับมือกับหลายหน่วยงาน ตั้งคลินิกแก้หนี้มาช่วยเหลือในการประนอมหนี้และปรับโครงสร้างหนี้ คนกลุ่มนี้มีหลายแสนราย มูลหนี้รวมกันกว่า 1 แสนล้านบาท
ด้าน บริษัท ศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ(เครดิตบูโร) ระบุว่า ณ สิ้นปี 2559 สินเชื่อบ้านเอ็นพีแอลเพิ่มขึ้นถึง 20.54% มาอยู่ที่ 126,479 ล้านบาท
จึงยิ่งกดดันให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มข้นในการพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้มากขึ้น
โดยหนี้เอ็นพีแอลสินเชื่อบ้านที่สูงมากส่วนหนึ่งไม่พ้น ก่อนหน้านี้ธนาคารเกือบทั้งหมดแข่งกันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้โปรโมชั่นผ่อนดอกถูกกว่าปติในช่วง 1-2 ปีแรก ขณะที่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์เองก็มีแคมเปญอยู่ฟรีก่อนผ่อน หรือช่วยผ่อนก็มี
ทำให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งอาจจะตัดสินใจซื้อในตอนนั้นเพราะเห็นว่าผ่อนบ้านได้ถูก แต่เมื่อครบกำหนดโปรโมชั่นต้องผ่อนในอัตราดอกเบี้ยปกติ หรือถูกกว่านิดหน่อยทำให้เงินผ่อนบ้านสูงขึ้น โดยบางกรณีสูงขึ้น 2-3 เท่าตัวก็มี
จนน่าจะเป็นอีกเหตุหนึ่งที่ดันให้หนี้เอ็นพีแอล สินเชื่อบ้านสูงขึ้นอย่างน่ากลัว
ส่วนความเห็นของภาคเอกชน นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ขณะนี้ไม่ร้อนแรงเท่าหลายปีก่อน ซึ่งศุภาลัยเคยเปิดขายคอนโดมิเนียมหมดภายในวันเดียว อาทิตย์เดียวหมด เดือนเดียวหมด แต่เดี๋ยวนี้สถานการณ์แบบนี้ไม่มีแล้ว
อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่มีความเสี่ยง เพราะแนวโน้มราคามีแต่จะปรับขึ้น ปรับลงไม่ค่อยมี ดังนั้น จึงมีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนจำนวนมาก ซึ่งแม้มีความเสี่ยงแต่ก็น้อย ประกอบกับที่ผ่านมาดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำ ทำให้คนที่เงินฝากในธนาคารโยกเงินมาลงทุนซื้อคอนโดฯ
ส่วนคนที่กู้เงินธนาคารมาลงทุนคอนโดฯ ดอกเบี้ยเงินกู้ก็ยังอยู่ในระดับต่ำ คุ้มค่ากับราคาคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นทุกปี ที่สำคัญเพิ่มขึ้นมากกว่าดอกเบี้ยด้วย
ขณะที่ นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการลดลงของยอดบ้าน-คอนโดฯ สร้างเสร็จจดทะเบียน และยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาไม่ได้เหนือความคาดหมาย เนื่องจาก 4 เดือนแรกของปีที่แล้วมีมาตรการส่งเสริมจากรัฐเข้ามาสนับสนุนให้ตลาดเติบโต แต่หากไปเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2558 ที่ไม่มีมาตรการรัฐก็ถือว่าใกล้เคียงหรืออาจหย่อนลงเล็กน้อยไม่ได้มากนัก
“อย่างไรก็ดี ก็มีความกังวลสำหรับกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ แล้วไม่โอน อาจเพราะกู้ไม่ผ่าน หรือว่าไม่มีแรงจูงใจที่จะโอนก็มี ฉะนั้น วิธีการที่ดีที่สุดคือ ผู้ประกอบการไม่ควรลดเงินดาวน์ลงมากเกินไป และอีกวิธีที่บริษัททำอยู่คือจัดไฟแนนเชียลเดย์ ให้ลูกค้ามาตรวจสุขภาพทางการเงินถี่มากขึ้นเป็น 3-6-9 เดือน ก่อนที่จะถึงกำหนดโอนบ้านและคอนโดฯ ให้ลูกค้า เพื่อต้องการรู้สถานะทางการเงินของลูกค้าตลอดเวลา” นางเกษรากล่าว
ด้านนายสัมมา คีตสิน นักวิชาการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงสี่เดือนแรกของปี 2560 มีภาพรวมที่ค่อนข้างนิ่ง มีผู้ประกอบการเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ในจำนวนไม่ต่างไปจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 มากนัก แม้มูลค่ารวมของโครงการเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นประมาณ 20% จากการเปิดโครงการระดับบนมากขึ้นในไตรมาสแรก
หากพิจารณาว่าระยะเวลา 4 เดือนแรกของปีที่แล้วยังอยู่ในช่วงเวลาของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ประกอบการเน้นการระบายสินค้าเดิมและเปิดขายหน่วยใหม่น้อยอยู่แล้ว ดังนั้น ในช่วงเวลาเดียวกันปีนี้น่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่มากขึ้น
เนื่องจากมีปัจจัยบวกจากช่องว่างระหว่างความต้องการซื้อ กับปริมาณคอนโดมิเนียมที่เปิดการขายลดลง เนื่องจากมีการระบายหน่วยขายออกไปจากตลาดมากในระหว่างช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่มีการเปิดขายห้องชุดใหม่ ในจำนวนที่ลดลงทำให้ตลาดประเภทห้องชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
ในขณะที่ทิศทางเศรษฐกิจของไทยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นโดยตลอดปี 2560 คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้ 3.6-4% โดยเร่งผลักดันการลงทุนระบบขนส่งมวลชนหลายเส้นทางในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งจะมีผลทำให้เกิดพื้นที่ใหม่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย
ราคาพืชผลทางการเกษตรที่กำลังดีขึ้นส่งผลทางอ้อมที่ดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ยไทยคาดว่าจะอยู่ในช่วงขาขึ้นนับแต่ครึ่งปีหลังต่อเนื่องถึงปี 2560 ตามทิศทางดอกเบี้ยสหรัฐ ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น
แม้สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกจะ หดตัวอย่างหนัก แถมปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้เสียของกลุ่ม ที่อยู่อาศัยซึ่งพุ่งสูงอย่างน่ากลัว
แต่ภาคเอกชนยังมั่นใจว่า ในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์น่าจะดีขึ้น
