น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ดเอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าปี 2562 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงและมีความท้าทายมากที่สุด โดยเฉพาะในตลาดประเภทที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2561 เป็นครั้งแรกในรอบ 3-4 ปี นับตั้งแต่ปี 2558-2561 ที่ตลาดมีการเติบโตสูงมาก ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ มีการปรับราคาขึ้นสูงกว่ากำลังซื้อของตลาด หรือราคามีการปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 12.5-13% โดยจากปี 2558 พบว่าราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.อยู่ที่ 200,000 บาท/ตร.ม. และในปี 2561 ราคาเฉลี่ยปรับขึ้นมาอยู่ที่ 280,000 บาท ซึ่งเป็นผลจากราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นมาก และเมื่อเทียบกับช่วง 20-30 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นสูงสุดโดยเฉลี่ยไม่เกินปีละ 8-9%
ทำให้สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน โดยเฉพาะในโครงการที่ไม่มีความโดดเด่นด้านการออกแบบ แต่เนื่องจากซื้อที่ดินมาในราคาแพง ทำให้ต้องตั้งราคาขายสูง ส่งผลให้มีห้องเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก และจะมีผลต่อแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ในปี 2562 นี้ โดยคาดว่าจะชะลอตัวลง หรืออยู่ที่ 9,000 ยูนิต จากปี 2561 ที่มีการเปิดตัว 12,000 ยูนิต ขณะเดียวกันกลุ่มผู้ซื้อจะเปลี่ยนจากซื้อเก็งกำไรมาเป็นซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว และซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองทั้งในตลาดคนไทยและต่างชาติ
สำหรับในแง่ของสินค้าไม่เฉพาะการออกแบบที่สวยงามเท่านั้น แต่ลูกค้ายังมองถึงจุดขายที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการในอนาคต เนื่องจากถ้ายังขายโครงการในรูปแบบเดิมๆ จะทำให้ลูกค้าเกิดการเปรียบเทียบราคากับคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ได้ ซึ่งทางโครงการกำลังจะนำมาจัดโปรโมชั่นส่วนลดเพื่อระบายสต็อกที่ยังเหลือขายพอสมควร
น.ส.อลิวัสสา กล่าวต่อถึงปริมาณคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ ในปัจจุบันอยู่ที่ 149,000 ยูนิต โดยเป็นคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 34,000 ยูนิต ซึ่งในจำนวนนี้เหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 9,600 ยูนิต หรือราว 35% และส่วนใหญ่อยู่ในทำเลสุขุมวิท ในขณะที่ภาพรวมคอนโดมิเนียมรอบกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 542,000 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณกว่า 100,000 ยูนิต
ขณะที่สถานการณ์ยอดขายแบ่งตามระดับราคา พบว่าตลาดไฮเอนด์-ซูเปอร์ลักชัวรี่ หรือราคาตั้งแต่ 200,000-300,000 บาท/ตร.ม. มีอัตราการขายค่อนข้างดี เนื่องจากมีการออกแบบโครงการที่ดี ประกอบกับมีสินค้าอยู่ในตลาดค่อนข้างน้อย อีกทั้งยังมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติเข้ามาซื้อด้วย ทำให้มียอดขายที่ดีในระดับ 81% โดยที่ในปี 2561 บริษัทมีฐานลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยประมาณ 300 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าชาวจีน 61% เทียบกับปี 2560 ที่ขายลูกค้าต่างชาติได้ 142 ยูนิต และเป็นลูกค้าชาวจีน 29% ส่วนแนวโน้มในปี 2562 บริษัทคาดว่าจะได้ลูกค้าชาวจีนในระดับบนเข้ามาซื้อเพิ่มขึ้นอีก โดยเฉพาะโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ แม้ปัจจัยสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ซึ่งมีผลต่อเศรษฐกิจจีน และทำให้ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลง แต่ราคาคอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่ใจกลางกรุงเทพฯ เมื่อเทียบกับประเทศอื่น ยังถือว่าถูกกว่ามาก
นางอลิวัสสา ยังกล่าวถึงนโยบายการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้านเกิน 10 ล้านบาท จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับกลาง-สูง แต่ไม่มีผลกระทบมากนักต่อตลาดลักชัวรี่ขึ้นไป เพราะจากประสบการณ์พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด ส่วนแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นคาดว่าจะกระทบตลาดไม่มาก ขณะที่การเลือกตั้งในประเทศเดิมเป็นปัจจัยบวกแต่ล่าสุดเริ่มมีความไม่แน่นอนสูง แต่อย่างไรก็ดีมองว่าจะมีผลกระทบต่อตลาดในระยะสั้นเท่านั้น นอกจากนี้ในส่วนของ
ส่วนแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงาน พบว่าการเกิดขึ้นของพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซ จะส่งผลกระทบต่อความยืดหยุ่นในการการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคต รวมถึงการเติบโตของตลาดอีคอมเมิร์ซในไทย จะมีผลต่อความต้องการใช้พื้นที่ค้าปลีก ส่วนโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่ขณะนี้เริ่มมีความก้าวหน้าทั้งการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน สนามบินอู่ตะเภา และธุรกิจที่มารองรับการเติบโตของ 3 จังหวัดอีอีซี คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา
กระทบในอนาคต ไมว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการวันแบงคอก และโครงการดุสิตธานี ที่จะส่งผลให้ในปี 2565-2568 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีก 2 ล้านตร.ม. ในขณะที่คาดว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นปีละ 200,000 ตร.ม. ในขณะที่การปรับตัวในตลาดค้าปลีก จากการที่ตลาดค้าปลีกทั่วโลกขยับไปสู่อี-คอมเมิร์ซและการซื้อขายออนไลน์มากขึ้น ตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ เองก็กำลัง เดินไปในทิศทางเดียวกัน ทำให้ผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีก ต้องเน้นสร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ในศูนย์การค้าหรือการผสมผสานความบันเทิงกับการให้บริการเพื่อสร้างความแตกต่าง
