จับตาดอกเบี้ยลด-โอกาสซื้ออสังหาฯ – ชี้หากธปท.ลดดอกเบี้ยนักลงทุนต่างประเทศซื้อหุ้นไทยมากขึ้น

นายวิศิษฐ์ องค์พิพัฒนกุล กรรมการผู้จัดการ บล.ทรีนีตี้ กล่าวในงานสัมมนา “หุ้น อสังหาฯ ดวงเมือง หลังรัฐบาลใหม่” จัดโดย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ว่า ทิศทางเงินทุนเคลื่อยย้ายเริ่มเปลี่ยน นับตั้งแต่ธนาคารกลางสหรัฐ หรือเฟด ได้ส่งสัญญาณว่ามีโอกาสที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคต และส่งผลให้การประชุมที่ผ่านมาเฟดได้มีการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อย่างไรก็ดี มองว่าภายใน 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าเฟดจะปรับลดดอกเบี้ยลง 0.75% และภายใน 18 เดือนข้างหน้า จะปรับลดดอกเบี้ยลง 1%

ในขณะที่ธนาคารกลางยุโรป ได้ออกมาส่งสัญญานเช่นกันว่ามีโอกาสที่ดอกเบี้ยจะติดลบมากขึ้น เนื่องจากเงินเฟ้อต่ำ สะท้อนว่าวงจรดอกเบี้ยขาขึ้นได้สิ้นสุดลงแล้ว และมีโอกาสที่จะอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ หรือการทำคิวอี เพิ่มขึ้นด้วยเช่นเดียวกับธนาคารกลางญี่ปุ่น ตลอดจนล่าสุดรัฐบาลจีนได้ลดเงินสำรองของธนาคารลง ซึ่งทุก 1% ที่ลดลง ทำให้มีเม็ดเงินเข้าสู่ระบบสูงถึง 2 ล้านล้านหยวน ทำให้มีโอกาสที่คนจีนซึ่งนิยมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามาเลือกหาลงทุนอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี

สำหรับแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวอยู่ในขณะนี้ จากสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ให้จับตาในการประชุมสุดผู้นำกลุ่มประเทศจี 20 ในวันที่ 28-29 มิ.ย. นี้ ที่เมืองโอซากา ประเทศญี่ปุ่น ว่าจะมีการเจรจายุติสงครามการค้า หรือปฏิญญาโอซากา ระหว่าง นายโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐ กับนายสี จิ้นผิง ประธานาธิบดีของจีน เกิดขึ้นหรือไม่ เนื่องจากเล็งเห็นแล้วว่าไม่มีผลดีทางเศรษฐกิจของทั้งสองประเทศ

ส่วนแนวโน้มเศรษฐกิจไทย ภาคอุตสาหกรรมส่งออกอิเล็กทรอนิกส์รถยนต์พลังงานและปิโตรเคมี 4 เดือนแรกปีนี้ติดลบ โดยประเทศปลายทางที่ส่งออกลดลงหมดยกเว้นอเมริกา แต่ดีในเชิงปริมาณ กำไรไม่ดี ค่าเงินยังคงแข็งค่า แต่อย่างไรก็ดี ล่าสุดมีโอกาสที่ บริษัทจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง สแตนดาร์ด แอนด์ พัวร์ (เอสแอนด์พี) เตรียมปรับขึ้นอันดับเครดิตให้ประเทศไทย ภายหลังจาก เครดิต ดีฟอลท์ สวอฟ บ่งบอกว่าเสถียรภาพการเมืองไทยขณะนี้ดีที่สุดในรอบ 10 ปี โดยสังเกตเห็นว่าตั้งแต่ต้นปีมีกระแสเงินทุนต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยซึ่งมีการลงทุนทั้งในตลาหุ้น ตลาดสัญญาซื้อขายล่วงหน้า และโดยเฉพาะการเข้าซื้อพันธบัตรรัฐบาลทั้งระยะสั้นและระยะยาว รวมแล้วกว่า 5 หมื่นล้านบาท และเป็นการซื้ออย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นคนละภาพจากปีที่แล้ว แต่อย่างไรก็ดี เนื่องจากตลาดหุ้นไทยถูกกดดันจากภาคอุตสาหกรรมน้ำมัน พลังงาน ปิโตรเคมี ซึ่งน้ำหนักของอุตสาหกรรมดังกล่าวค่อนข้างมาก ทั้งนี้ หากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับลดดอกเบี้ยลง คาดว่านักลงทุนต่างประเทศจะเข้าลงทุนในตลาดหุ้นไทยมากขึ้น เหมือนประเทศอินโดนีเซียที่ก่อนหน้านี้ธนาคารกลางอินโดนีเซีย ได้ปรับลดดอกเบี้ยไปแล้ว ทำให้เงินลงทุนต่างชาติไหลเข้าตลาดหุ้นค่อนข้างมาก

จากภาพรวมทั้งหมด โดยเฉพาะสถานการณ์ของสภาพคล่องทางการเงินที่ธนาคารกลางในแต่ละประเทศอัดฉีดเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องจะมีผลดีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับรัฐบาลไทยได้มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทั่งที่ลงทุนไปแล้ว และยังมีแผนลงทุนต่อเนื่องในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ดังนั้นคำแนะนำในการลงทุน ให้ลงทุนในกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีทส์ โดยเฉพาะกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตประเทศไทย (Thailand Future Fund – “TFFIF”) นอกจากนี้ ทิศทางการลงทุนทองคำตั้งแต่ต้นปี ในแง่ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐเพิ่มขึ้น 4.7% แต่ในแง่เงินบาทเติบโต 0.9% เป็นผลมาจากค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น ส่วนทิศทางราคาน้ำมันยังเป็นขาขึ้น และทิศทางราคาอสังหาริมทรัพย์มักปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกครั้งที่ดอกเบี้ยที่แท้จริงลดลง (ดอกเบี้ยธนาคารหักด้วยอัตราเงินเฟ้อ) ดูได้จากปี 2551 ดอกเบี้ยที่แท้จริง อยู่ที่ 3% และหลังจากนั้นเป็นต้นมาดอกเบี้ยที่แท้จริงลดลงมาโดยตลอด ในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ปรับขึ้นจากปี 2551 คาดว่าจะปรับขึ้นเท่าตัว โดยจะเห็นได้จากการลงทุนในสินทรัพย์ในปีนี้ให้ผลตอบแทนดีจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง

ขณะที่นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์ พร็อพเอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้ให้บริการที่ปรึกษาโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในครึ่งหลังของปี 2562 คาดว่ามีแนวโน้มใกล้เคียงครึ่งปีแรก และคาดว่าทั้งปีจะคงที่หรือมีโอกาสชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลจากกำลังซื้อภายในประเทศชะลอต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมีเนียม ซึ่งรายได้โตไม่ทันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันไปทำตลาดบนเพื่อเจาะกลุ่มผู้ชื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวจีน

สำหรับปัจจัยที่ต้องจับตาซึ่งจะมีผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน คือ 1. เศรษฐกิจชะลอตัว หลังจากสถานการณ์ส่งออกของไทย ไตรมาสแรกปีนี้ ที่ติดลบ 1% และราคาผลผลิตทางการเกษตรลดลง 2. หนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มคนชั้นกลาง หรือกลุ่มครอบครัวรายได้เฉลี่ย 20,000 บาทต่อครัวเรือน และ 3. สถานการณ์ต่างประเทศ วิกฤตสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน

“อย่างไรก็ดี ในวิกฤตก็มีโอกาส สำหรับผู้ที่มีเงินลงทุน มีโอกาสที่จะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกลงตั้งแต่ 10-30% ทั้งอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งที่ผู้ประกอบการต้องการระบายทรัพย์ชิ้นใหญ่ และรวมถึงทรัพย์มือสอง ที่ก่อนหน้านี้นักลงทุนได้ซื้อไปก่อนหน้านี้ แต่ก้วยสภาวะของธุรกิจที่ไม่ดีทำให้มีความต้องการขายเพื่อนำเงินมาซัพพอร์ตธุรกิจ”นายวสันต์ กล่าว

บทความก่อนหน้านี้เพาเวอร์มอลล์ ผนึก 200 แบรนด์ จัดหนักลดราคาสูงสุด 50% ผ่อน 0% ทุกชิ้น
บทความถัดไปอิตาเลียนไทย สะดุดขาตัวเอง ตกรอบ ชวดประมูลไฮสปีดเทรน กรุงเทพฯ-โคราช 2 สัญญา