logo

วันอาทิตย์ ที่ 7 มิ.ย. 2563

หน้าแรก
อาชญากรรม ทุกทิศทั่วไทย
ประเด็นร้อน วิเคราะห์การเมือง
เกาะติดกระแสหุ้นและการเงิน อสังหาฯ ยานยนต์ ไอที-สมาร์ทโฟน
รอบโลก หนังสือพิมพ์หน้าหนึ่ง นิวส์มอนิเตอร์ BBC Thai BBC Burmese ข่าวในพระราชสำนัก
ข่าวโควิด-19 เด่นออนไลน์ บันเทิง
กีฬาต่างประเทศ ไทยซอคเกอร์ เกมส์ - อีสปอร์ต ONE CHAMPIONSHIP
หวย ดวง
ข่าวทะลุคน วงล้อเศรษฐกิจ สดจากสนามข่าว ทิ้งหมัดเข้ามุม ชกไม่มีมุม ข่าวข้น คนเข้ม บ.ก. ตอบจดหมาย วิทยาการ คอลัมน์พระเครื่อง ข่าวสดทีวีไกด์ ยานยนต์
คลิปฮอต
บิวตี้ อิ่มอร่อย ท่องเที่ยว
เคล็ดลับการเงิน ลงทุนเรื่องง่าย รีวิวผลิตภัณฑ์

จับสัญญาณอสังหาฯปี2563‘แอลทีวี-หนี้ครัวเรือน’ยังฉุด : อสังหาริมทรัพย์

4 ม.ค. 2563 - 00:01 น.

จับสัญญาณอสังหาฯปี2563‘แอลทีวี-หนี้ครัวเรือน’ยังฉุด : อสังหาริมทรัพย์

จับสัญญาณอสังหาฯ - ปี2562 หลายปัจจัยมะรุมมะตุ้มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เกณฑ์การกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ซึ่งในมุม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มองว่ามาไม่ถูกเวลา เพราะเศรษฐกิจยังไม่ดี ทั้งที่คนยังมีกำลังซื้อแต่เมื่อเกณฑ์ LTV มีผลบังคับใช้ ผู้ซื้อไม่มั่นใจทันที

ทั้งยังมาเวลาเดียวกับที่กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจีนชะลอตัวจากปัญหาสงครามการค้าจีน-สหรัฐ

เท่านั้นยังไม่พอเงินบาทไทยถึงสิ้นปี 2562 ยังแข็งค่าขึ้นไปเกือบ 10% โดยแข็งค่ามากที่สุดในเอเชีย ทำให้กลุ่มนักลงทุนต่างประเทศโดยเฉพาะจีนเมื่อประเทศเผชิญสงครามการค้ากับสหรัฐ กำลังซื้อจะปรับลดลงทันที

หันมาดูกำลังซื้อในประเทศที่ปัจจัยหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีที่ยังอยู่ระดับสูง ตามหลอกหลอนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ในปี 2563 หาก ธปท.จะออกเกณฑ์บริหารหนี้ครัวเรือน ผ่านมาตรการควบคุมหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio:DSR) จะยิ่งทำให้ธนาคารพาณิชย์ เพิ่มความเข้มงวดหนักในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบุคคลมากขึ้น

จับสัญญาณอสังหาฯ

หนำซ้ำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มนับหนึ่งบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป จากความกังวลหลายด้าน จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 โดยภาพรวมอย่างไร

มาดูมุมมองของภาคเอกชนกับความเป็นไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในในปี 2563

จับสัญญาณอสังหาฯ

วิชัย วิรัตกพันธ์

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัว ต่อเนื่อง

ปัจจัยสำคัญ

ปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทำให้ขยายตัวแต่อาจไม่เกิน 5% และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดใหม่ต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรองรับมาตรการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับการเปิดตัวในปี 2562

ดังนั้นผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่สร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อให้ปริมาณที่อยู่อาศัยใหม่ไม่เหลือขายในตลาดมากเกินไป และยังต้องระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่มีมากเกินไป

อย่างไรก็ดีต้องติดตามทิศทางการฟื้นตัวเศรษฐกิจด้วย ว่าจะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนเกิดการใช้จ่ายได้หรือไม่ รวมทั้งการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่อาจจะต้องผ่อนปรนเงื่อนไขมากขึ้น เช่น ลูกหนี้บัตรเครดิต ที่ถูกขึ้นบัญชีดำไม่สามารถกู้ได้ใน 3 ปี เป็นต้น

ส่วนต้นทุนค่าที่ดินในปี 2563 จะยังไม่ปรับเพิ่มขึ้นมาก ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะทำโครงการในตลาดบ้านราคาต่ำลงได้ ขณะที่มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการบ้านดีมีดาวน์ จะเพิ่มกำลังซื้อให้ประชาชนที่ซื้อบ้านเท่านั้น

ส่วนมาตรการที่มีผลจริงคือการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% ถึงสิ้นปี 2563 ซึ่งปัจจุบันยังครอบคลุมถึงบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่คิดเป็นสัดส่วน 50% ของบ้านในตลาดทั้งหมด แต่หากขยายเป็นบ้าน 3-5 ล้านบาทด้วย ก็จะทำให้ได้ประโยชน์เพิ่มอีก 30%

ขณะที่ผลจากมาตรการแอลทีวี ของธปท. ยังไม่ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาที่อยู่อาศัย ตามเป้าหมายมาตรการของ ธปท. แต่อาจมีในส่วนของการจัด โปรโมชั่นให้ส่วนลดอยู่บ้าง แต่ในภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยใหม่นั้นจะยังไม่เพิ่มผู้ประกอบการจะเริ่มปรับตัวมาในตลาดบ้านราคาต่ำมากขึ้น

จากการหารือกับ ธปท. เชื่อว่ายังไม่ยกเลิกมาตรการแอลทีวี แต่อาจจะมีเงื่อนไขผ่อนปรน หรือยกเลิกมาตรการในบางพื้นที่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 149,000 หน่วย และคาดว่า สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 139,000 หน่วย ลดลง 6.7%

เนื่องจากรัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ คาดว่าจะทำให้เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ใหม่ที่สร้างโดยผู้ประกอบการ และช่วยให้ปริมาณโครงการที่เหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของโครงการเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ที่ 138,720 หน่วยได้

เช่นเดียวกับประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 109,000 หน่วย และคาดว่า สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 87,000 หน่วย ลดลง 20.1% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีจำนวนเหลือขายเฉลี่ย 106,790 หน่วย

จับสัญญาณอสังหาฯ

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์

ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนและบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2563 คาดว่าราคาจะลดลงเล็กน้อยหรือเฉลี่ย 1% จากปี 2562 ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 141,800 บาทต่อตร..

เชื่อว่าจะไม่ลดลงไปมากกว่านี้เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินไม่ได้ต่ำลง อีกทั้งการที่ราคาปรับลดลงเพราะเกิดจาก ผู้ประกอบการปรับสินค้าให้ตอบสนอง กับตลาดมากขึ้น เช่นการลดสเป๊กวัสดุ การลดขนาดห้อง หรือเลือกเปิดโครงการในทำเลที่อยู่ในซอยมากขึ้น

ส่วนสต๊อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จคาดว่าจะลดราคาลงเพื่อระบายของเก่า ออกไป และถือเป็นปีทองของผู้ซื้อ ที่สามารถต่อรองและได้ราคาที่ดีที่สุด

ปัจจุบันสต๊อกคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีประมาณ 62,000 ยูนิต หากไม่เปิดโครงการใหม่เลยคาดว่าจะ ใช้ระยะเวลาในการขายหมดประมาณ 1 ปีครึ่ง

ดูได้จากปริมาณยอดขายคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาประมาณ 43,200 ยูนิต ลดลง 20% จากปีก่อนหน้าและถือว่าต่ำกว่า ค่าเฉลี่ย 5 ปีที่เปิดตัวใหม่ปีละประมาณ 51,568 ยูนิต และถ้ามาตรการแอลทีวี ยังไม่เปลี่ยนแปลง รวมถึงมาตรการประหยัดภาษีค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง ยังไม่ขยายสู่บ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป

คาดว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนจะหายไปจากตลาดเหมือน ปี 2562

จับสัญญาณอสังหาฯ

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

สําหรับมุมของผู้ประกอบการ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่าปี 2563 จะเปิดโครงการใหม่ใกล้เคียงปี 2562 หรือประมาณ 30 โครงการ ขณะมูลค่าต่ำกว่า 3.5 หมื่นล้านบาท เนื่องจากปีที่ผ่านมา เปิดโครงการศุภาลัย ไอคอน สาทรคอนโดมิเนียมไฮเอนด์

ส่วนปีนี้เปิดตัวคอนโดมิเนียมอย่าง ต่อเนื่องใกล้เคียงเดิม แต่มูลค่าโครงการจะลดลง จับกลุ่มเป้าหมายระดับกลางในราคาไม่สูง เน้นทำเลที่มีความต้องการซื้อจริง โดยเฉพาะโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร คอนโดมิเนียม 17 ชั้น ขณะนี้อยู่ในระหว่างการทำรายงานผล กระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) คาดว่าจะเปิดการขายได้ในปีนี้

มองว่าภาพรวมตลาดจะคึกคักในช่วงไตรมาส 1 เพราะมาตรการบ้านดีมีดาวน์ แต่ไตรมาส 2 จะแผ่วลง เพราะถูกดึงกำลังซื้อไปไตรมาสก่อนหน้า ส่วนไตรมาส 3-4 ต้องดูสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมอีกครั้ง

ด้าน นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงทิศทางการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม แม้จะเปิดตัวต่อเนื่องอีก 3-4 โครงการ แต่จะเน้นไปที่โลว์ไรส์ หรืออาคาร 8 ชั้น บนทำเลศักยภาพในระดับราคาไม่สูงเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในสภาวะเศรษฐกิจ ที่ยังไม่มั่นใจว่าจะดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา

ประกอบกับการทำคอนโดฯ โลว์ไรส์ ทำให้รอบธุรกิจสั้นลง ปิดโครงการได้เร็วขึ้นบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า โดยไตรมาสแรกเตรียมเปิดโครงการควินทารา คีเนทรัชดา 12 ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท ทำเลใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีห้วยขวาง

นอกจากนี้ยังมีทำเลสุขุมวิท 39 ที่ตั้งโครงการจะอยู่ค่อนไปบริเวณถนนเพชรบุรี ซึ่งจะมีจุดเด่นที่ส่วนกลาง และราคาที่ดึงดูดใจ รวมถึงมีคอนโดฯ บนทำเลใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีโพธินิมิตร ที่จะทยอยเปิดขายต่อเนื่องในปี 2563 ด้วย

จับสัญญาณอสังหาฯ

อดิศร เสริมขัยวงศ์

ฟากธนาคารพาณิชย์ยังตอกย้ำให้เห็นถึงความกังวลต่อตลาดอสังหาฯ โดย นายอดิศร เสริมชัยวงศ์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2563 ไว้ที่ระดับ 2.7%

ปัจจัยที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจมาจากภาครัฐจะมีการเร่งลงทุนมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา 5% ผ่านการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ในขณะที่การอุปโภค บริโภค ภายในประเทศยังมีความกังวลจากภาวะราคาสินค้าเกษตรทำให้การเติบโตช้าหรือเพิ่มขึ้นประมาณ 2%

ส่วน ธปท.คาดว่ายังคงดำเนินนโยบายแบบผ่อนคลาย และเป็นไปได้ที่จะรักษาอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ระดับ 1.25%

ขณะที่กลุ่มที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มองว่ายังน่ากังวลเนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และในส่วนของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารคาดว่าจะไม่เติบโต

เห็นมุมมองรอบด้านจากผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ แล้วสรุปได้ว่าปี 2563 ตลาดกลับมาเป็นของผู้ซื้ออีกครั้ง เป็นจังหวะดีของคนอยากมีบ้านหลังแรก หรือคนที่มีเงินออมเพียงพอและอยาก ซื้อคอนโดฯ เพื่อสร้างมูลค่าของเงินในอนาคต เพราะไม่ง่ายนักที่ผู้บริโภคจะมีอำนาจในการต่อรองราคา ประกอบกับ ในภาวะดอกเบี้ยต่ำ

เป็นโอกาสของการซื้อที่ถูกเวลาที่สุดแล้ว สำหรับคนที่มีความพร้อม


เกาะติดข่าวสำคัญ

กดติดตาม "ข่าวสด"

single-line


ติดตามข่าวสด


ข่าวเด่นประจำวัน












ภาพที่

จับสัญญาณอสังหาฯปี2563‘แอลทีวี-หนี้ครัวเรือน’ยังฉุด : อสังหาริมทรัพย์