‘สีลม สโนว์บอล’ ปรากฏการณ์ เมื่อทุนใหญ่ขยับ ทำราคาที่ดินพุ่งกลับมายืนหนึ่ง

‘สีลม สโนว์บอล’ ปรากฏการณ์ เมื่อทุนใหญ่ขยับ ทำราคาที่ดินพุ่งกลับมายืนหนึ่ง

ห้าปีก่อนหลังจากกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลพัฒนาได้ประกาศข่าว การร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยทุบโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 อาคารโรงแรมตั้งตระหง่านเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพฯ มายาวนานถึง 50 ปี เพื่อสร้างโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 23 ไร่ มูลค่าโครงการสูงถึง 4.6 หมื่นล้านบาท ทำให้ย่านธุรกิจถนนสีลมเริ่มมีความเคลื่อนไหวอย่างมีสีสันด้วยข่าวการเตรียมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในย่านสีลม

ก่อเกิดปรากฏการณ์ “Silom Snowball” ซึ่งแม้สีลมจะมีข้อจำกัดเรื่องที่ดินแปลงใหญ่ที่หาได้ยากและไม่มีการซื้อขายเปลี่ยนกรรมสิทธิ์มานาน แต่ปรากฏการณ์นี้ทำให้เกิดการปรับปรุงอาคารสำนักงานเก่าให้ทันสมัย รวมไปถึงเจ้าที่ดินเดิมยอมให้เช่าหรือขายที่ดินให้นายทุนใหม่ ความเคลื่อนไหวทางธุรกิจเหล่านี้ส่งผลให้ย่านสีลมกลับมาทวงแชมป์อันดับหนึ่งทำเลซีบีดียอดเยี่ยมใจกลางกรุงเทพฯ

ผลกระทบแบบก้อนหิมะ (Snowball) ในเชิงบวกที่ส่งผลต่อการพลิกโฉมใหม่ให้ย่านสีลม มีจุดเริ่มต้นจากต้นถนนสีลมจากแยกศาลาแดงไล่ยาวไปถึงแยกถนนนราธิวาสราชนครินทร์ระยะทางโดยประมาณ 2กิโลเมตร เมื่อทุนใหญ่อย่างกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลพัฒนาประกาศแผนการลงทุน ชัดเจนทันทีคือราคาที่ดินถนนสีลมขยับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันโดยยังไม่มีปัจจัยอื่นใดมาจำกัดเพดานราคา

แม้ว่าราคาประเมินที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ปี 2559-2562 จะประเมินราคาที่ดินถนนสีลม ตลอดถึงถนนนราธิวาสราชนครินทร์ อยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท แต่ราคาตลาดจริงๆ ในปัจจุบันราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันเฉลี่ยอยู่ที่ตารางวาละ 3 ล้านบาท ใกล้เคียงกับราคาประเมินที่ดินในย่านซีบีดีใหม่อย่างเช่น ถนนพระราม1 เพลินจิต วิทยุ และช่วงต้น สุขุมวิท แสดงให้เห็นว่าสีลมยังยืนหนึ่งเป็นย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ ในฐานะศูนย์กลางด้านการเงินและธุรกิจ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th) ให้ความเห็นในฐานะนักวิชาการด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่าเทรนด์การพัฒนาย่านสีลมจะมุ่งไปที่โครงการแบบมิกซ์ยูส เพราะเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจการเงินและการค้ามานาน อาคารเก่าหลายแห่งที่มีอายุการใช้งานเกินกว่า 30 ปีขึ้นไป เริ่มมีการปรับปรุง หรือมีการซื้อขายเปลี่ยนมือนายทุนเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ให้ทันสมัยเท่าทันการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางสังคม

“สีลมขับเคลื่อนตัวเองได้เร็วแค่ไหนขึ้นอยู่กับความพร้อมของทุน ใครพร้อมก่อนเปลี่ยนก่อน ใครยังไม่พร้อมก็ต้องรอจังหวะ ถ้าเปลี่ยนเองไม่ได้ทุนสู้ไม่ไหวก็ให้คนที่มีทุนพร้อมกว่าลงมือ เราจะเห็นว่าแม้ที่ดินแปลงใหญ่ในสีลมจะหายาก แต่การพัฒนาใหม่ของอาคารสูงยังสามารถทำได้เพราะสีลมยังขาดอาคารสำนักงานทันสมัย ที่ดินติดถนนสายหลักจะถูกพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส อาคารที่พักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมก็ยังมีการปรับปรุงและสร้างใหม่แต่จะซุกตัวอยู่ตามถนนซอย สำหรับราคาที่ดินที่สูงมากกว่าราคาประเมินไปถึง 3 เท่านั้น มันคือราคาตลาดที่แท้จริง แสดงให้เห็นศักยภาพของทำเล และแนวโน้มราคาที่ดินสีลมจะยังขยับเพิ่มขึ้นไปได้อีก ” ดร.โสภณ กล่าว

Rare Item ที่พักอาศัยใจกลางกรุงเทพฯ

สิ่งที่เห็นได้ชัดจากการขยับตัวของกลุ่มทุนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการดุสิต เซ็น ทรัล พาร์ค คือการทำให้จุดเด่นทุกด้านในย่านสีลมได้รับการพูดถึงมากขึ้น แม้ตลาดนักลงทุนและตลาดผู้อยู่อาศัยจะทราบดีอยู่แล้วว่าย่านสีลมเป็นสุดยอดทำเลเขตธุรกิจที่มีความโดดเด่นไม่มีซีบีดีอื่นใดเหมือน ทั้งยังมีความพิเศษในมุมของการใช้ชีวิตเพราะสีลมได้ชื่อว่าเป็นย่านแห่งสีสันชีวิตที่ไม่เคยหลับใหล

สีลม เป็นโลเคชั่นพิเศษที่สมบูรณ์พร้อมเหมาะทั้งการอยู่อาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิตในสไตล์คนเมือง จากการที่เป็นทำเลเชื่อมต่อเส้นทางคมนาคมทั้งระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เชื่อมโยงไปสู่ย่านสำคัญต่างๆ ของกรุงเทพฯ แม้ในทำเลซีบีดีอื่นที่เป็นจุดเชื่อมต่อการคมนาคมเช่นนี้จะมีอยู่ในย่านอโศกและย่านพระราม 9 เช่นกัน

แต่ย่านสีลมกลับมีความต่างตรงที่เป็นทำเลธุรกิจและศูนย์กลางด้านการเงินซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มีความครบครันของสภาพแวดล้อมที่สนับสนุนการใช้ชีวิตและทำงานในเมือง ทั้งยังเป็นทำเลที่มีชัยภูมิศาสตร์อย่างพิเศษเพราะอยู่ตรงข้ามกับสวนลุมพินี สวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ

แม้เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่บนถนนสีลมจะเป็นไปในรูปแบบมิกซ์ยูส แต่อาจไม่มีโครงการมิกซ์ยูสใดจะพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ครบวงจรได้แบบเดียวกับ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่มีทั้งอาคารโรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และอาคารศูนย์การค้า ครบวงจรอยู่ในพื้นที่เดียวกันบนแปลงที่ดินขนาดใหญ่ถึง 23 ไร่ โดยในช่วงไตรมาสสามปีนี้ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ได้เปิดตัวที่พักอาศัยเป็นอาคารสูง 69 ชั้นหนึ่งอาคาร

ภายใต้ชื่อ “ดุสิต เรสซิเดนเซส” และ “ดุสิต พาร์คไซด์” สองแบรนด์ที่พักอาศัยหรูระดับอัลตราลักซ์ชัวรี ซึ่งได้รับความสนใจจากตลาดเป้าหมายตามคาด เนื่องจากเป็นโครงการเดียวในปัจจุบันที่ยึดครองสุดยอดทำเลในทำเลยอดเยี่ยมที่สุด ที่พักอาศัยได้รับการออกแบบให้รับวิวธรรมชาติของสวนลุมพินีได้ 100% ในขณะเดียวกันภายในโครงการเองก็ยังมีพื้นที่สีเขียวมากถึง 7 ไร่ออกแบบเป็นสวนดาดฟ้า หรือรูฟพาร์ค

การออกแบบโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ทุกอย่างต้องการความรวดเร็วและเชื่อมโยงถึงกันทั้งการทำงาน การพักผ่อน การออกกำลังกาย การจับจ่ายสินค้าและการเดินทางคมนาคม จัดเป็น Rare Item ที่พักอาศัยใจกลางเมืองที่อาจไม่มีโครงการใดจะพัฒนามิกซ์ยูสในรูปแบบนี้ได้อีก

ดร.โสภณ กล่าวเสริมว่า สีลมยังคงเป็นทำเลที่ดีมาก เราจะยังเห็นช่วงต้นถนนสีลมจากแยกศาลาแดงถึงแยกนราธิวาสฯ ยังมีการพัฒนาต่อไป เพราะอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปตามเส้นทางแนวรถไฟฟ้า ลองมาเช็คลิสต์การพัฒนาใหม่จากแรงกระเพื่อมของปรากฏการณ์ Silom Snowball ต้นทางเริ่มที่ โครงการมิกซ์ยูส ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค บริเวณต้นถนนสีลมแยกศาลาแดง

ถัดมาในฝั่งตรงข้ามคือ อาคารสีลม เซ็นเตอร์ (เดิมเป็นที่ตั้งห้างโรบินสัน) เมื่อต้นปี 2564 บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ของตระกูลสิริวัฒนภักดี ได้แจ้งข่าวการเข้าซื้อสิทธิ์เช่าอาคารมิกซ์ยูส สีลม เซ็นเตอร์ ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารใหม่ คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ปลายปีหน้า

อาคารธนิยะ พลาซ่า มิกซ์ยูสรุ่นบุกเบิกได้เริ่มทำการปรับปรุงครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี เติมสีสันและไลฟ์สไตล์ใหม่ให้สีลม ตามแผนรีโนเวตจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ ต่อไปที่บริเวณหัวมุมซอยคอนแวนต์ โครงการ Park Silom (เดิมคืออาคารสีบุญเรือง) เป็นโครงการมิกซ์ยูสโดยการร่วมทุนระหว่าง บริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด และไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ใช้วิธีเช่าที่ดินระยะยาว 50 ปีจาก บริษัท สิวะดล จำกัด

เจ้าของที่ดิน ยังมีแปลงที่ดินอีกกว่า 3 ไร่ของอาคารบุญมิตร อาคารเก่าอายุมากกว่า 40 ปีตั้งอยู่ตรงข้ามอาคารสำนักงานใหญ่ธนาคารกรุงเทพ กำลังได้รับการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสอาคารสำนักงานและร้านค้า ล่าสุด บริเวณหัวมุมถนนนราธิวาสราชนครินทร์ตัดถนนสีลม ที่ดินจำนวน 8 แปลง เนื้อที่ 106.5 ตารางวา เดิมเป็นอาคารการบินไทย สำนักงานสีลม ได้มีการเปิดประมูลเสร็จสิ้นไปแล้วเมื่อเร็วๆ นี้ รอเพียงการลงทุนใหม่ที่จะเกิดขึ้นตามมา และนี่คือปรากฎการณ์ Silom Snowball ที่หาได้ยากในแวดวงอสังหาริมทรัพย์