เปิดลายแทงขุมทรัพย์ลงทุนคอนโดฯปล่อยเช่าต่ำหมื่นสภาพคล่องสูง

นายธนา ต่อสหะกุล ประธานกรรมการ บริหาร บริษัท พรีโม แมเนจเม้นท์ จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัท พรีโม เรียลเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นหนึ่งในธุรกิจให้บริการด้านจัดหาผู้เช่าห้องชุดและบริการรับจ้างบริหารโครงการนิติบุคคลอาคารชุดของออริจิ้น โดยปัจจุบันพบว่าคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าในระดับราคา 6,000-8,000 บาท มีอัตราการปล่อยเช่าดีมาก และมีลูกค้าเข้ามาหาห้องเช่าทุกวัน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนอ่อนนุช-ปุณวิถี-แบริ่ง-ลาซาล-สำโรง-ช้างสามเศียร-แพรกษา ซึ่งการเดินทางโดยรถไฟฟ้าสายสีเขียว ระยะห่างจากทำเลใจกลางเมืองอย่างเอกมัย-พระโขนงเพียง 2-3 สถานี แต่ได้อัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าเกือบครึ่งหนึ่งส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าฝั่งนี้เริ่มโตขึ้น โดยเฉพาะผู้เช่าต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานองค์กรขนาดใหญ่และเช่าอยู่อาศัยส่วนตัว จะเลือกเช่าคอนโดนอกเมืองแทน ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านนี้ปล่อยเช่าได้ค่อนข้างเร็ว

อย่างไรก็ดี โดยส่วนตัวก็มีการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าด้วย ซึ่งห้องในระดับค่าเช่าระดับเกินกว่า 20,000 บาทขึ้นไป เริ่มปล่อยเช่าได้ช้าลง และเมื่อเทียบปีนี้กับปีที่แล้ว ผู้เช่าเริ่มมีคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่สร้างเสร็จเข้ามาให้เลือกมากขึ้น ทำให้เดิมเคยยืนค่าเช่าได้ 24,000-25,000 บาท/เดือน แต่ปัจจุบันลูกค้าเริ่มมองหาคอนโดมิเนียมให้เช่าที่ราคาถูกลง 18,000-20,000 บาทแทน

ส่วนโซนอื่นๆ ที่ใกล้มหาวิทยาลัย ตั้งแต่เซ็นทรัลลาดพร้าว มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ไปถึงมหาวิทยาลัยศรีปทุม ก็เป็นอีกทำเลบนแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่ปล่อยเช่าได้ค่อนข้างดี และยังรวมไปถึงโซนรังสิต ซึ่งแม้มีอพาร์ทเม้นท์ และคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าอยู่ในขณะนี้ค่อนข้างมากรวมแล้วกว่า 20,000 ยูนิต แต่ข้อมูลจากเอเจ้นท์บริหารงานเช่าหลายๆ ราย ให้ข้อมูลตรงกันว่าหห้องพักในย่านรังสิตมีความต้องเช่าเกิดขึ้นทุกวันไม่น้อยกว่า 5-10 ยูนิต อัตราค่าเช่าเดือนละ 6,000-8,000 บาท สร้างรายได้ให้เอเจนต์เดือนละกว่าล้านบาท โดยห้องว่างไม่เกินเดือนก็สามารถหาลูกค้าเช่าใหม่ได้แล้ว โดยเฉพาะโซนใกล้มหาวิทยาลัย

ขณะที่นายกันติทัต มลทา รองประธานกรรมการ บริษัท ดีล จำกัด ในเครือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งดำเนินธุรกิจตัวแทนขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวถึงโพลค่าเช่าแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ว่า ไม่เพียงแต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายถึงสถานีบางอ้อ-ท่าพระ ที่มีส่วนขับเคลื่อนให้ราคาที่ดินบริเวณโดยรอบเปลี่ยนแปลงไปในทางที่เพิ่มขึ้น แต่กฎหมายผังเมืองรวม ปี 2556 ที่เพิ่มประโยชน์ในการใช้พื้นที่ได้มากขึ้น ก็มีส่วนสนับสนุนให้เกิดการก่อสร้างต่างๆ ตามมา ทำให้นับตั้งแต่ปี 2554-2562 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นถึง 46.6% จากเดิมตร.ว. 60,000-100,000 บาท ปัจจุบันปรับขึ้นไปถึงตร.ว.ละ 150,000-400,000 บาท และอานิสสงส์ของการพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้น ทำให้รัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีโรงเรีอนในย่านดังกล่าวได้เพิ่มขึ้น 11% ขณะที่ปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดจากปี 2554 ซึ่งมีประมาณ 2,650 ยูนิต ปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 66% หรืออยู่ที่กว่า 8,000 ยูนิต และจากราคาที่ดินที่แพงขึ้นส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมต่อตร.ม. ก็เพิ่มขึ้นเช่นกันโดยตลอด 9 ปีที่ผ่านมาถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้นไปแล้ว 39% หรือจากตร.ม. 60,000-80,000 บาท ปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท

“ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ไม่เพียงแต่มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงกายภาพเมือง แต่อีกส่วนหนึ่งคือเรื่องของสิ่งแวดล้อมชุมชนโดยรอบนั้นมีการเปลี่ยนแปลงไปด้วย การพัฒนาที่ดินใหม่บนย่านดั้งเดิม ทำให้เกิดการไหลของวัฒนธรรมภายนอกสู่ภายใน หรือเรียกอีกอย่างว่าเกิดการเปลี่ยนแปลงของพหุวัฒนธรรม ทำให้มีมูลค่าเพิ่มช่วยส่งเสริมให้พื้นที่มีศักยภาพมากขึ้น”

นายกันติทัต กล่าวและว่าประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ถูกออกแบบให้เป็น “วงแหวน” หรือ Circle Line เหมือนกับรถไฟในหลายประเทศชั้นนำของโลก ซึ่งข้อดีคือ จะมีผู้โดยสารที่ใช้บริการรถไฟฟ้าสายนี้ต่อวันประมาณ 500,000 คน โดยในจำนวนนี้จะเป็นกลุ่มเป้าหมายของทั้งผู้อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้เช่าด้วย ซึ่งจากการประเมินของบริษัทพบว่ามีปริมาณคอนโดมิเนียมที่จะสร้างเสร็จบริเวณโดยรอบรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายภายในปี 2564 ที่ 28,500 ยูนิต จากปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอยู่ที่ประมาณ 17,500 ยูนิต ซึ่งจากการคาดการณ์มีประมาณ 30% หรือราว 5,000 ยูนิต เป็นคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า ขณะที่ปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในตลาดนี้ในแต่ละปีมีประมาณ 800-1,000 ยูนิต ถือว่าไม่มาก ขณะที่อัตราค่าเช่าต่อเดือนจะมีตั้งแต่ 7,000-80,000 บาท หรือ ค่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 14,000 บาท ซึ่งทำเลท่าพระ จะมีค่าเช่าค่อนข้างกว้างตั้งแต่ 8,000-30,000 บาท เนื่องจากเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมใหม่มากที่สุด ส่วนราคาที่เกาะกลุ่มกันจะอยู่ที่จุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย ไม่ว่าจะเป็นบางขุนนนท์ จรัลสนิทวงศ์ 13 และแยกไฟฉาย ส่วนค่าเช่าที่แพงสุด 80,000 บาท อยู่บริเวณบางพลัด เนื่องจากมีโครงการเดียว

โดยห้องที่ปล่อยเช่าได้ดีที่สุดในย่านนี้คือ 1 ห้องนอน 25-28 ตร.ม. ค่าเช่าสูงสุดที่ 18,000 บาท บริเวณสถานีบางขุนนนท์ ท่าพระ ในขณะที่สถานีอื่นๆ ราคาจะไล่ๆ กัน แต่ราคาค่าเช่า 10,000-12,000 บาท จะปล่อยได้ดีที่สุด ส่วนราคา 13,000-15,000 บาท จุดต่างอยู่ที่ การตกแต่งห้อง โอกาสปิดการขายได้ดีกว่า โดยราคาค่าเช่าที่สูงที่สุดอยู่บริเวณสถานีบางยี่ขัน บางขุนนนท์ แยกไฟฉาย และท่าพระ

ซึ่งผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยที่ 4-6% โดยสูงสุดที่ 6.08% บริเวณสถานีจรัลสนิทวงศ์ 13 และใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมบนทำเลสีลม สาทร ส่วนทำเลท่าพระ เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่า