นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา “ฝ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม … ยุค 4.0” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2561 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ – ปริมณฑล เติบโตขึ้น 17% ซึ่งเป็นการเติบโตค่อนข้างมาก ส่วนตลาดต่างจังหวัด สภาพตลาดช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาเริ่มฟื้นตัวได้ดี
อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ถือเป็นการเปลี่ยนครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 25 ปีนับตั้งแต่อยู่ในธุรกิจนี้ โดยเฉพาะในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา สิ่งที่เห็นคือการเข้ามาของเงินทุนขนาดใหญ่ที่มาทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดและเร็วที่สุด ซึ่งเงินทุนขนาดใหญ่นี้เข้ามากระทบทั้งฝั่งดีมานด์ หรือความต้องการซื้อ คือผู้บริโภค และฝั่งซัพพลาย หรือผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการเข้าสู่ตลาด
“เม็ดเงินลงทุนขนาดใหญ่ที่เข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่ทำให้สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดและเร็วที่สุด”
โดยในฝั่งความต้องการซื้อ สิ่งที่เห็นในรอบ 6-12 เดือนที่ผ่านมา คือการหลั่งไหลเข้ามาของคนจีนในตลาดคอนโดมิเนียม คล้ายกับเหตุการณ์อาลีบาบา ซื้อทุเรียน ซึ่งส่งผลให้ราคาสินค้าแพงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ดี ดูจากในปี 2560 ยอดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติสูงถึง 71,000 ล้านบาท คิดเป็น 27% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวม โดยจีน และจีนฮ่องกง มียอดโอนสูงสุดถึง 23,600 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงคาดว่าจะมียอดโอนสูงถึง 50,000-70,000 ล้านบาท เนื่องจากประเทศจีนห้ามโอนเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีการเลี่ยงโอนด้วยวิธีอื่นแทน ส่วนต่างชาติที่มียอดโอนคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ รองจากจีน คือ สหรัฐฯ สิงคโปร์ อังกฤษ ไต้หวันและญี่ปุ่น
ในด้านซัพพลาย จากกระแสการหลั่งไหลของเงินทุนขนาดใหญ่จากต่างประเทศผ่านการร่วมทุนบริษัทไทยรวม 34 บริษัท คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการรวม 6.18 แสนล้านบาท โดยทุนพบว่าทุนจีน-ฮ่องกง ที่เข้ามาร่วมทุนบริษัทไทยสูงสุด 19 บริษัท มูลค่าโครงการ 3.4 แสนล้านบาท ขณะที่ทุนญี่ปุ่น เข้ามาร่วมทุนบริษัทไทย 10 บริษัท มูลค่าโครงการ 2.5 แสนล้านบาท และทุนสิงคโปร์ 5 บริษัท มูลค่า 3 หมื่นกว่าล้านบาท
นอกเหนือจากนี้ ยังมีกลุ่มทุนใหญ่ๆ ที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ อาทิ กลุ่มเครื่องดื่ม ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเบียร์ช้าง หรือทีซีซีฯ กลุ่มเบียร์สิงห์ กลุ่มซีพี ตลอดจนโรงพยาบาลกรุงเทพ และโรงเรียนเซ็นต์จอห์น ซึ่งเรียกว่าถนนทุกสายเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นว่ามีผลต่อรูปแบบและจุดขายในการพัฒนาโครงการเปลี่ยนไป โดยเฉพาะมูลค่าโครงการระดับแสนล้านบาทเกิดขึ้นหลายโครงการโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ที่จะทยอยเปิดตัวสู่ตลาดตั้งแต่ปี 2560-2565 รวม 33 โครงการ คิดเป็นมีมูลค่ารวม 1.1 ล้านล้านบาท และส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บนถนนพระราม 1 และพระราม 4 เทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศซึ่งมีมูลค่าตลาดเพียงปีละ 6 แสนล้านบาท
“สิ่งที่น่าจับตาในการร่วมทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คือ สัดส่วนการก่อหนี้ของบริษัทจดทะเบียนฯ ไม่ได้แสดงอยู่ในงบการเงิน จะมีแต่เพียงส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมทุนที่แสดงอยู่ในงบการเงินเท่านั้น ถือเป็นระเบิดเวลาทำให้อาจเกิดการซ่อนข้อมูลการก่อหนี้เกินตัว สุดท้ายแล้วจะกระทบต่อบริษัทแม่ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์”
นายประเสริฐ กล่าวและว่า บทเรียนของรถไฟฟ้าสายสีม่วง ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงถึงวันละ 140 บาท ดังนั้นผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม บางใหญ่ ราคา 1.5 ล้านบาท แต่รายได้ไม่เพียงพอที่จะขึ้นรถไฟฟ้าไปทำงานในเมืองได้ เนื่องจากเฉพาะค่าเดินทางเดือนละ 20,000 บาท และค่าผ่อนคอนโดฯ เดือนละ 10,800 บาท ยังไม่รวมค่าอาหาร โดยที่ไม่มีเงินเหลือออมเพื่อไว้ใช้ในยามจำเป็นเลย โอกาสที่จะเกิดหนี้เสียในกลุ่มนี้สูงมาก ดังนั้นไม่อยากให้บทเรียนรถไฟฟ้าสายสีม่วงเหมือนกับอีก 10 สายในอนาคต
