REIC เผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาส 3 ปี 2569 เพิ่ม 4.1% จากไตรมาสก่อน ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศครองแชมป์เติบโตสูงสุดต่อเนื่อง 5 ไตรมาส รับอานิสงส์โครงข่ายคมนาคมและเมกะโปรเจ็กต์ ขณะที่แนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทนำการเติบโต 14.3%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 447.2 จุด และเพิ่มขึ้น 4.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ซึ่งอยู่ที่ 440.9 จุด สะท้อนการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าและถนนสายหลักที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับปริมณฑล รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพทางเศรษฐกิจและความต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินในทำเลโดยรอบ
พระโขนง-บางนาแชมป์ราคาที่ดินพุ่ง 39%
สำหรับทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่า ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศครองอันดับ 1 ด้วยอัตราการเติบโต 39.0% สูงที่สุดในรอบไตรมาสนี้ และเป็นทำเลที่กลับมาขยายตัวเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส แม้อัตราการเพิ่มขึ้นเริ่มมีสัญญาณชะลอลง
ปัจจัยสนับสนุนสำคัญมาจากความพร้อมของโครงข่ายคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ Airport Rail Link ตลอดจนโครงข่ายทางด่วนและถนนสายหลักที่เชื่อมต่อเข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมืองและภาคตะวันออกได้สะดวก ขณะเดียวกัน การขยายตัวของเมืองจากสุขุมวิทชั้นในสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น Bangkok Mall ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เพิ่มศักยภาพของพื้นที่ และผลักดันทำเลดังกล่าวสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
อันดับ 2 ได้แก่ กรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% จากข้อจำกัดด้านที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่อย่างจำกัด ประกอบกับความต้องการใช้พื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยในย่านธุรกิจสำคัญ ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมากต้องอาศัยการซื้อทรัพย์สินเดิมเพื่อรื้อถอนและพัฒนาใหม่ ส่งผลให้ที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูงยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในมีการเติบโตเป็นบวกทุกไตรมาสนับตั้งแต่ปี 2567 สะท้อนฐานราคาและอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง แม้บางช่วงจะมีอัตราการเติบโตชะลอตัวหรือผันผวนก็ตาม
อันดับ 3 ได้แก่ สมุทรสาคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.4% โดยมีถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 เป็นปัจจัยสนับสนุน ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ และยกระดับศักยภาพของพื้นที่ให้รองรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หลังจากราคาที่ดินเคยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา ที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพถูกซื้อไปมากขึ้น จึงเริ่มมีสัญญาณว่าอัตราการเติบโตอาจชะลอลง
อันดับ 4 ได้แก่ เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.9% ได้รับแรงหนุนจากการขยายโครงข่ายถนนและการเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ถนนสายหลักและโครงข่ายวงแหวนกาญจนาภิเษก รวมถึงทางหลวงหมายเลข 340 ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ลาดหลุมแก้วในฐานะย่านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เหมาะสำหรับการลงทุนพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า หลังจากราคาที่ดินซบเซาในปี 2568 ทำเลนี้เริ่มกลับมาขยายตัวเป็นบวกในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2569
อันดับ 5 ได้แก่ ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทองราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.5% โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้า ทางด่วน และมอเตอร์เวย์ M82 ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง ขณะที่พื้นที่แสมดำและบริเวณโดยรอบมีศักยภาพด้านธุรกิจอีคอมเมิร์ซและการขนส่งสินค้าสู่ภาคใต้ ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่ได้รับความสนใจเพื่อนำไปพัฒนาศูนย์กระจายสินค้าและโรงงานขนาดเล็ก อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในภาพรวมยังปรับตัวขึ้นลงสลับกัน และมีแนวโน้มเติบโตในระดับต่ำถึงปานกลาง
BTS สายสุขุมวิทนำที่ดินแนวรถไฟฟ้าโต 14.3%
ด้านดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า เส้นทางที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงสุดส่วนใหญ่เป็นแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย โดยมีรายละเอียดดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท ดัชนีอยู่ที่ 580.2 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากการเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมต่อย่านธุรกิจใจกลางเมืองและพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งมีความต้องการใช้ที่ดินสูงและมีพื้นที่เหลือสำหรับการพัฒนาอย่างจำกัด อีกทั้งยังได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและความต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนและอาคารสำนักงานเกรด A
อันดับ 2 ได้แก่ รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเท่ากันที่ 12.7% โดยดัชนีสายสีน้ำเงินอยู่ที่ 738.0 จุด และสายสีแดงเข้มอยู่ที่ 726.5 จุด
สำหรับสายสีน้ำเงินเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อย่านเศรษฐกิจสำคัญ อาทิ รัชดาภิเษก พระราม 9 และสีลม มีผู้ใช้บริการจำนวนมากและมีฐานราคาที่ดินอยู่ในระดับสูง ขณะที่แนวสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-หัวลำโพงมีศักยภาพจากการเชื่อมโยงพื้นที่ใจกลางเมืองกับศูนย์กลางคมนาคมขนาดใหญ่และโอกาสในการพัฒนาเชิงพาณิชย์
อันดับ 3 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ดัชนีอยู่ที่ 558.1 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.6% จากความคืบหน้าของโครงการที่ช่วยเพิ่มความชัดเจนด้านศักยภาพของพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก และดึงดูดความสนใจของผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อที่ดินรองรับการขยายตัวของเมือง
อันดับ 4 ได้แก่ รถไฟฟ้า Airport Rail Link ดัชนีอยู่ที่ 522.9 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเชื่อมต่อสนามบินกับพื้นที่สำคัญอย่างมักกะสันและพญาไท ซึ่งเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและโครงการที่รองรับชาวต่างชาติ
อันดับ 5 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตดัชนีอยู่ที่ 659.4 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.8% จากการขยายตัวของชุมชนและที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอมมูนิตี้มอลล์ที่เข้ามารองรับประชากรและกำลังซื้อในพื้นที่
รถไฟฟ้าและโครงข่ายคมนาคมหนุนราคาที่ดินระยะยาว
REIC ประเมินว่า ภาพรวมราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังมีทิศทางขยายตัว โดยพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงมีมูลค่าสูงจากข้อจำกัดด้านที่ดินและการแข่งขันพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ขณะที่ทำเลชานเมืองและพื้นที่เชื่อมต่อปริมณฑลได้รับประโยชน์จากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า ทางด่วน และถนนสายหลัก ซึ่งช่วยกระจายการอยู่อาศัยและกิจกรรมทางเศรษฐกิจออกจากเมืองชั้นใน
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาที่ดินแต่ละทำเลมีความแตกต่างกันตามศักยภาพการพัฒนาและความต้องการซื้อ โดยพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก แหล่งงาน และสิ่งอำนวยความสะดวก มีโอกาสเติบโตได้ดีกว่าพื้นที่ที่อยู่ลึกจากเส้นทางคมนาคมหรือมีข้อจำกัดในการพัฒนา ขณะที่ทำเลที่ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้าอาจเริ่มเผชิญแรงกดดันจากการดูดซับที่ดินที่มีศักยภาพไปแล้วบางส่วน
ทั้งนี้ การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนและโครงข่ายคมนาคมยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการกำหนดมูลค่าที่ดินในระยะยาว ควบคู่กับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มิกซ์ยูส ศูนย์การค้า และพื้นที่โลจิสติกส์ ซึ่งจะมีบทบาทต่อการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินและการเติบโตของเมืองในระยะต่อไป
