อสังหาฯไทยฟันฝ่าวิกฤตปีหมู ขาใหญ่มุ่งสู่โครงการ‘มิกซ์ยูส’

อสังหาฯไทยฟันฝ่าวิกฤตปีหมู – แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ดูเหมือนจะไม่หอมหวานเหมือนหลายปีที่ผ่านมาเสียแล้ว

เริ่มจากยกแรกการประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ออกหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน หรือ loan- to-value ratio (LTV) ซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับใช้เกณฑ์ใหม่ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป โดยยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2561

ต่อด้วยยกที่สองการประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% มาอยู่ที่ 1.75% โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือกนง. ของแบงก์ชาติ ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ของผู้บริโภคโดยตรง

ยังไม่นับรวมปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นต่างชาติที่มีอิทธิพลต่อตลาดคอนโดมิเนียมไทยในช่วงหลายปี ทั้งหมดทั้งมวลจะมีผลต่อทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

ทั้งหมดนี้จะเป็นความเห็นบางส่วนของผู้ประกอบการและผู้คร่ำหวอดในวงการ

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2562 มองว่ามีทั้งขาบวกและขาลบ โดยขาบวกมีเรื่องของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และอีกหนึ่งขาบวกที่เป็นอัตราการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยทั้งในกรุงเทพฯ–ต่างจังหวัดอยู่ที่ 70% ดังนั้นเชื่อว่ายังขยายได้อีก

กษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

ขณะเดียวกันกรุงเทพฯ เป็นเมืองที่ขยายตัวอยู่ตลอดเวลา ทำให้เชื่อว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยยังไปได้ต่อเนื่อง เพียงแต่ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาคที่จะส่งผล กระทบต่อการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยบ้าง โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนอาจจะหายไปบ้าง จากมาตรการของแบงก์ชาติ และแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น

อย่างไรก็ดีในช่วงปลายปีที่ผ่านมา บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เข้าถือหุ้น 55% ในบริษัท พราว วานิจ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 4 โครงการ ได้แก่

1.โครงการเดอะลิฟวิ่ง นารายา 2 อ.เมือง จ.ลพบุรี 2.โครงการบ้านบูรพา อ.บ่อวิน จ.ชลบุรี 3.โครงการพราวทาวน์ อ.บ่อวิน จ.ชลบุรี และ 4. โครงการพราวฮิลล์ อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา จัดสรรที่ดินเปล่า

ก่อนหน้านี้เสนาฯ ยังได้ประกาศเดินหน้าแผนร่วมทุน บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ปเปอร์เรชั่น จากประเทศญี่ปุ่น เพื่อรุกโครงการในปี 2562 อีก 11 โครงการ มูลค่ารวม 3.5 หมื่นล้านบาท

ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จะเหนื่อยมากกว่าอุตสาหกรรมอื่น เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ โดยเฉพาะมาตรการแอลทีวี ของแบงก์ชาติ ทำให้วงเงิน ที่จะกู้ใหม่ลดลง มีผลให้ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวในเรื่องการเปิดตัวโครงการใหม่รวมถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25%

อธิป พีชานนท์

หากปี 2562 อัตราดอกเบี้ยยังปรับขึ้นอีกแต่ไม่มากก็เชื่อว่า ผู้บริโภคจะเตรียมตัวและปรับตัวได้ เนื่องจากทุกการปรับขึ้น ของดอกเบี้ย 0.25% จะกระทบผู้ผ่อนบ้านประมาณ 2% ของ เงินที่ผ่อนอยู่ เช่น ภาระผ่อนเดือนละ 10,000 บาท จะเพิ่มขึ้น 200 บาท

นอกจากนี้การเลือกตั้งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีความท้าทาย ต้องจับตาดูว่าจะมีการเปลี่ยนนโยบายจากรัฐบาลชุดปัจจุบันหรือไม่ ทั้งเรื่องการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการเปลี่ยนแปลงเรื่องภาษี เนื่องจากถ้าเปลี่ยนแปลงและแกว่งมากเกินไป จะส่งผลกระทบแน่นอนต่อความไม่มั่นใจของผู้ประกอบการและผู้บริโภค

นายขวัญชัย ยิ่งเจริญถาวรชัย กรรมการบริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ต้องปรับตัวค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการต้องงัดโปรโมชั่นเกี่ยวกับสินเชื่อออกมาช่วงชิงกำลังซื้อในตลาด และเป็นไปได้ที่บางรายอาจจะแบกรับภาระหนี้ให้ลูกค้าบางส่วน หรือจะมีการทำบริดจ์ ไฟแนนซ์ (Bridge Financing) ซึ่งอาจเป็นกลุ่มธุรกิจนอนแบงก์ เข้ามาช่วยสนับสนุนสินเชื่อ เงินดาวน์เพื่อให้เป็นไปตามเกณฑ์แบงก์ชาติ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าทิศทางการลงทุนปี 2562 ยังคงรุกตลาดแบบระมัดระวังมากขึ้น ส่วนแนวทางรับมือมาตรการแอลทีวี คงต้องเร่งหาแพ็กเกจสินเชื่อบ้านจากธนาคารให้ลูกค้า เพื่อให้จบก่อนช่วงที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ช่วง 3 เดือนแรก

อุทัย อุทัยแสงสุข

ในส่วนของบ้านเดี่ยว หลังแรกยังไม่กระทบแต่สำหรับบ้านหลังที่ 2-3 คงต้องมีการปรับเพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น เพราะระยะเวลาก่อสร้างในปัจจุบันสั้นลงไปมาก อย่างไรก็ดีถ้าเป็นบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้สูงอยู่แล้วดังนั้นก็จะมีเงินบางส่วนที่สามารถจ่ายได้ และลูกค้าก็เริ่มปรับตัวเองว่าจะต้องมีเงินส่วนหนึ่งที่จะมาวางเงินดาวน์

ขณะที่ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 ในส่วนของโครงการบ้านแนวราบส่วนใหญ่จะให้น้ำหนักไปที่ทาวน์โฮม ซึ่งได้รับกระทบน้อยมากจากมาตรการแอลทีวีของแบงก์ชาติ เพราะลูกค้าส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

ส่วนนโยบายการเก็บเงินดาวน์สำหรับผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดมิเนียม บริษัทยังคงนโยบายเดิมคือเก็บเงินดาวน์ 16-18%

ทิศทางการเปิดตัว คอนโดฯ จะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ระดับราคาจะต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. ยกเว้นโครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร เนื่อง จากลูกค้าตอนนี้อยากหาคอนโดฯ ราคา ตร.ม.ละ 70,000-80,000 บาท แต่หาไม่มีในตลาด พร้อมให้ความเห็นว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเก่งก็ทรงตัว

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม พฤกษา โฮลดิ้ง กล่าวว่า ปี 2562 บริษัทจะเดินนโยบายการเติบโตแบบระมัดระวัง มุ่งซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมืองสีลม สาทร พหลโยธิน และสุขุมวิท สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เป็นต้น

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์

สำหรับทาวน์เฮาส์ยังสนใจที่ดินทำเลรังสิตคลอง 3 บางบัวทอง และสมุทรปราการ ในขณะเดียวกันจะเดินนโยบายในส่วนของบ้านแนวราบ เพื่อให้สอดรับกับมาตรการแบงก์ชาติ โดยจะลดอัตราส่วนของโครงการบ้านพร้อมอยู่ลงและขยายระยะเวลาเพื่อให้ลูกค้าผ่อนดาวน์นานขึ้น

นอกจากนี้บริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้อง หามาตรการเพื่อที่จะเอื้ออำนวยให้กับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยได้เข้า ถึงแหล่งเงินกู้ได้มากขึ้น

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2562 ทิศทางการทำตลาดคอนโดมิเนียมของบริษัท จะเน้นลูกค้าคนไทยเป็นสำคัญ และคงไม่สวนกระแสไปทำตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพงระดับ 2-3 แสนบาท/ตร.ม. แน่นอน

อนุพงษ์ อัศวโภคิน

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพ เพอร์ตี้ จำกัด ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่าปี 2561 พิจารณาแผนการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง 12 ราย พบว่ามีมูลค่าโครงการรวมของโครงการใหม่ 3.72 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 29% ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มขยายลงทุนมากขึ้น

การพัฒนาที่อยู่อาศัย ในระดับลักชัวรี่และยังเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ นอกจากนี้มีแผนการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ ยูสมากขึ้น และมีการร่วมทุนระหว่างบริษัททั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อขยายความสามารถในการลงทุนและฐานลูกค้า

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ

อย่างไรก็ดีสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2561 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นคาดว่าจะสูงถึง 65,000 ยูนิต ขณะที่จำนวนโครงการที่เสนอขายทั้งหมดก็ยังต่ำกว่าปีก่อนหน้า

ส่วนทิศทางการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 มีองค์ประกอบสำคัญอยู่ที่ทิศทางของเศรษฐกิจของประเทศ (จีดีพี) 4% และความต่อเนื่องของการลงทุนภาครัฐโดยเฉพาะเรื่องการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ประมาณ 8.13 แสนล้านบาท

แนวโน้มด้านการลงทุนผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาโครงการสิทธิการเช่าระยะยาวบนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ ด้านของผู้ซื้อเองให้ความสนใจมากขึ้นเนื่องจากถูกกว่า นอกจากนี้เราจะเห็นการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน หรือมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ลดการแข่งขันทางธุรกิจมากขึ้น

ต่างประเทศยังคงเข้ามาเพิ่มบทบาทความสำคัญ ทั้งในแง่การลงทุนขนาดใหญ่ อีกทั้งบริษัทต่างชาติให้ความสนใจร่วมลงทุนกับผู้พัฒนาโครงการในไทย มีแนวโน้มที่จะนำเงินลงทุนและเทคโนโลยีเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ

ในขณะเดียวกันนักลงทุนรายย่อยต่างชาติที่ซื้อห้อง เพื่อลงทุนระยะยาวและปล่อยเช่า ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต มีแนวโน้มจะมุ่งสู่การพัฒนาบ้านสำหรับผู้สูงอายุ หรือซีเนียร์ ลิฟวิ่ง ด้วย

มาถึงผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิด เผยว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยจะมีที่ดินทั้งของทางราชการ อาทิ ที่ดินรถไฟมักกะสัน และบางซื่อ ที่จะทยอยเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูล รวมถึงที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพฯ ของเอกชนด้วย

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม คาดว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 5 ปี ที่ผ่านมาที่ 53,000 ยูนิต ในขณะที่ตลาดมีความต้องการประมาณ 50,000-55,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับจำนวนยูนิตที่เหลือขายสะสมอยู่ในตลาด

ดังนั้นในแง่ของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มองว่าตลาดยังมีความแข็งแกร่งพอสมควร แต่ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องระวังเรื่องการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในแง่ของการปรับขึ้นของราคาที่อาจสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค

ส่วนการปรับเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นอีกปัจจัยที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะกระทบต่อทั้งตลาดคอนโดมิเนียมและโดยเฉพาะบ้านแนวราบ อาจขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนดาวน์เพื่อให้ได้ตามเกณฑ์ แอลทีวีใหม่ ขณะที่คอนโดมิเนียมอาจมีระยะเวลาการผ่อนดาวน์ยาวขึ้น

ในขณะเดียวกันภาพรวมเศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้ง น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดด้วยเช่นกัน

อธิป พีชานนท์

คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

อนุพงษ์ อัศวโภคิน

นายทองมา วิจิตรพงศ์

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ

…●