จับสัญญาณคอนโดฯในเมือง-ซื้อตอนนี้ดีไหม? รายงานพิเศษ

คอนโดฯ ในเมืองยังน่าลงทุนหรือไม่? กูรูแนะข้อดี-ข้อเสีย เทคนิคการเลือกทำเล และข้อควรระวังก่อนซื้อ!!

ทั้งปัญหาการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่ส่งผลถึงเศรษฐกิจ และวิถีชีวิตปกติใหม่ พลอยทำให้คอนโดมิเนียม ที่ในช่วงหลายปีผ่นมาได้รับความนิยม โดนผลกระทบอย่างหนัก ทำให้หลายบริษัทอัดโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม หรือผ่อนให้ก่อน 1-2 ปี ก็มี

แม้ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯต่างๆ เบรกการขึ้นคอนโดมิเนียมใหม่ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จนมีเปิดใหม่เพียง 1,200 ยูนิต ต่ำที่สุดในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 74% ทำให้ช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพียง 5,800 ยูนิต ซึ่งแน่นอนว่ายังคงต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมานายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เผยข้อมูลว่าช่วง 6 เดือนแรกคอนโดมิเนียมในช่วงราคาไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. มีประมาณ 77% ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการราคาไม่แพงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และจะยังคงเป็นเช่นนี้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ประมาณ 36% เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของกำลังซื้อได้เป็นอย่างดีว่าอยู่ในภาวะถดถอยแบบชัดเจน และการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปีก็เป็นการแสดงออกชัดเจนว่าผู้ประกอบการให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมลดลง แต่ไปเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้คงยังไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้เท่าใดนัก เพราะปัจจัยลบต่างๆ ยังคงไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งปีแรก และมีแนวโน้มที่จะมีความรุนแรงในบางเรื่อง เช่น การเมือง เป็นต้น และการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยของชาวต่างชาติก็ยังคงไม่ชัดเจน แม้ว่าอาจจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ในบางกลุ่ม แต่ก็คงไม่ได้กลับไปสู่ภาวะปกติแบบก่อนหน้านี้

ถ้าการท่องเที่ยวของประเทศไทยยังคงไม่กลับมาแบบก่อนหน้านี้ ก็คงยากที่ภาวะเศรษฐกิจจะกลับมาแบบเดิม และความเชื่อมั่นของคนไทยก็ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวแบบที่เป็นมา ผู้ประกอบการทุกรายคงเลือกที่จะปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วต่อไป ลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นแบบช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้
ส่วนนักลงทุนหากเล็งจะเข้าซื้อคอนโดฯเป็นสินทรัพย์ หรือลงทุนในตอนนี้คุ้มค่าหรือต้องระมัดระวังอะไรบ้าง นายสุรเชษฐ มองว่าการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในช่วงนี้ ถือว่าเหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงิน เพราะต้องโอนในเวลาอันสั้น เนื่องด้วยผู้ประกอบยังมีสต็อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ หรือเกือบจะสร้างเสร็จรอการขายอยู่แทบทุกโครงการ ผู้ประกอบการลดราคาหรือโปรโมชั่นต่างๆ ออกมาเพื่อสร้างความน่าสนใจหรือดึงดูดให้คนซื้อมากขึ้น

มีข้อดีคือราคาจะถูกเทียบเท่ากับราคาตอนพรีเซล หรือถ้ารวมของแถม และส่วนลดต่างๆ แล้วอาจจะถูกกว่าด้วยซ้ำ ถือเป็นข้อดีของการซื้อคอนโดในเวลานี้ อีกทั้งยังสามารถดูยูนิตจริง วิวจริง ส่วนกลางและภาพรวมโครงการต่างๆ ได้จากของจริงซึ่งช่วยให้การตัดสินใจง่ายขึ้น อีกทั้งถ้าพนักงานขายหรือผู้ประกอบการเห็นว่าผู้ซื้อต้องการซื้อจริงๆ อาจจะมีของแถมเพิ่มเติมได้

แต่เนื่องด้วยจำนวนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีจำนวนมากให้เป็นตัวเลือก ประกอบกับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอาจจะค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับช่วง 4 – 5 ปีก่อนหน้านี้ เพราะตัวเลือกเยอะเกิดการแข่งขันกันในตลาด เจ้าของคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าส่วนใหญ่พยายามดึงดูดผู้เช่าด้วยการลดค่าเช่าหรือตั้งค่าเช่าไม่สูงเกินไป ดังนั้นถ้าคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมลงทุนในระยะยาวตอนนี้ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่ดี เพราะมีหลายโครงการของหลายผู้ประกอบการที่ลดราคาขายแข่งขันกัน

อย่างไรก็ตามควรเปรียบเทียบราคาที่ลดลงมากับราคาตอนพรีเซลด้วย ว่าแตกต่างกันมากน้อยเท่าใด เพราะถ้าราคาหลังจากที่ลดลงมาแล้วสูงกว่าราคาขายตอนพรีเซลอาจทำให้ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าไม่สูงมาก อีกทั้งต้องไม่ลืมว่าคนที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าระยะยาวนั้น เข้าซื้อกันตั้งแต่ตอนพรีเซลแล้ว ไม่ได้ซื้อตอนนี้ แต่ถ้าราคาแตกต่างกันไม่มาก และยูนิตจริงก็ไม่ได้แย่ การซื้อลงทุนในตอนนี้ก็น่าสนใจ แต่เป็นการลงทุนระยะยาวเท่านั้น

ขณะเดียวกันผู้ลงทุนควรประเมินความเสี่ยง กรณีซื้อลงทุนปล่อยเช่า ต้องเตรียมใจรับมือกับผลตอบแทนจากการเช่าอาจจะน้อยกว่าในอดีต เพราะจำนวนยูนิตในตลาดมีเยอะมาก อีกทั้งคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกปีๆ ขณะที่จำนวนคนเช่าเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

อีกทั้งงบประมาณในการเช่ามีจำกัดหรือลดลงจากเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี การแข่งกันลดค่าเช่าของเจ้าของห้องจึงมีให้เห็นต่อเนื่อง การหายไปของชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ตอนต้นปีก็มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมเช่าเช่นกัน

คอนโดในกรุงเทพฯ ตอนนี้มีจำนวนยูนิตเหลือขายค่อนข้างมากถึง 57,000 ยูนิต แต่ด้วยข้อจำกัดต่างๆ จึงยังคงมีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง พร้อมให้ข้อสังเกตสำหรับคอนโดพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาจำนวนมาก โดยมองว่าไม่น่าสนใจ เพราะจำนวนนักศึกษาใหม่ในแต่ละปีมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง

วิภา สุนันท์สถาพร…เรื่อง