จับตากรณีคอนโดฯ“แอชตัน อโศก”-สะเทือนตลาดอสังหาฯ

จากกรณีศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างรวม 4 ฉบับที่สำนักงานโยธา กทม.ออกให้แก่ โครงการ “Ashton Asoke” คอนโดสุดหรู 50 ชั้น 783 ยูนิต โดยศาลเห็นว่าที่ดินที่ตั้งโครงการไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ที่ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เนื่องจากไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวเกิน 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัททำการก่อสร้างดัดแปลงอาคารโครงการ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว

รายงานข่าวแจ้งว่าในวงการผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งข้อสังเกตุต่อโครงการนี้ว่า ศาลหยิบยกประเด็นในเรื่อง “ทางเข้า-ออก” โครงการที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการที่ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องยาวต่อเนื่องไปจนถึงทางสาธารณะที่มีขนาดความกว้างเกิน 18 เมตรขึ้นไป แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะมีความกว้างของถนนซอยเดิมเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น

แม้ทางโครงการจะนำเอาหนังสือรับรองการอนุญาตจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ที่อนุญาตให้โครงการใช้ทางผ่าน เข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท ของ รฟม.มาแสดง และเรื่องดังกล่าวหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมโยธาธิการและผังเมือง ก็พิจารณาให้ความเห็นชอบว่าสามารถกระทำได้ตามกฎหมาย

อีกทั้งหากโครงการมีปัญหาในเรื่องของความกว้างเขตทางเข้า-ออกไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย คงเป็นเรื่องยากที่โครงการจะได้รับไฟเขียว EIA ออกมาได้ แต่ดูเหมือนศาลจะไม่ได้พิจารณาประเด็นนี้ รวมไปถึงประเด็นที่ว่า การที่ รฟม.นำเอาที่ดินเวนคืนก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้ามาให้เอกชนใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก เป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือไม่ ด้วยเหตุที่ศาลเห็นว่าผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีส่วนได้ ส่วนเสีย หรือมีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับ รฟม.หรือโครงการ

ขณะนี้ทุกฝ่ายคงได้แต่รอดูบทสรุปของโครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ จะกลายเป็นน้ำผึ้งหยดเดียวที่ทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่นๆ ที่ล้วนได้อานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วนของรัฐจะโดนลูกหลงจนพังกันไปทั้งระบบหรือไม่ เพราะหากกรณีนี้ถูกตีความว่าหน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่กำกับดูแลบกพร่อง จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ต่อไปในอนาคตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการในประเทศ อาจจะมีปัญหาเพราะไม่อาจจะเชื่อถือหลักเกณฑ์ใดๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตในไทยได้อีกต่อไปแล้ว

ชานนท์ เรืองกฤตยา

ขณะที่ นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อนันดาฯ ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการยืนยันว่า ดำเนินการอย่างระมัดระวังและให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ

หากทุกฝ่ายย้อนกลับไปพิจารณาโครงการคอนโด หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ รายรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ของรัฐจะพบว่า ไม่ได้มีแต่โครงการแอชตัน อโศกแห่งนี้ที่ขอใช้ที่ดินเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ แต่ยังมีโครงการพัฒนาอสังหาฯอื่นๆ อีกนับสิบโครงการต่างขอใช้ที่ดินของ รฟม.และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวนอื่นๆ เป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกันอยู่นับสิบโครงการ

ส่วนประเด็นพิพาทเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างโครงการนี้ นายชานนท์ ยืนยันว่าที่ผ่านมาบริษัทดำเนินงานพัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องของการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ โดยมีใบอนุญาต 9 ฉบับ จาก 8 หน่วยงาน และผ่านคณะกรรมการพิจารณาชุดต่างๆ ถึง 5 ชุดด้วยกัน จึงมั่นใจว่าได้ดำเนินการตามครรลองที่กำหนดไว้ในกฎหมายในทุกขั้นตอนอยู่แล้ว

“โครงการนี้ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางผ่านเข้า-ออกของ รฟม. เพราะปัจจุบันมีโครงการในลักษณะคล้ายกันนี้กว่า 13 โครงการ เฉพาะของรฟม.มีประมาณ 6 โครงการ และในการขออนุมัติผ่านทางเข้า-ออกของรฟม.นั้น ทางบมจ.อนันดา ยังรับผิดชอบค่าทางผ่านให้รฟม.เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทมั่นใจว่าการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องตามกฏหมายทุกขั้นตอน”นายชานนท์ กล่าว

ด้านอดีตผู้บริหารรฟม. รายหนึ่ง กล่าวว่า หากกรณีที่ รฟม.อนุมัติให้ผู้อาศัยในโครงการนี้ผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ถูกตีความว่าเป็นการทุจริตนำที่ดินเวนคืนเพื่อก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือสถานีรถไฟฟ้าไปเอื้อให้เอกชนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว โครงการอื่นๆ ที่เคยทำมาในอดีตคงมีสิทธิ์โดนลูกหลงตามมาอย่างแน่นอน

อีกทั้งในอนาคตนโยบายการพัฒนาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อนำรายได้มาชดเชยการก่อสร้างรถไฟฟ้า ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานี มาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้าเพื่อลดปัญหาการจราจร คงไม่มีทางเกิดขึ้น