นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ผู้ให้บริการและบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า โควิด-19 เป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่กับสถานที่ทำงาน วิถีใหม่ของการทำงานที่เน้นการให้ความยืดหยุ่นให้พนักงานสามารถทำงานจากบ้าน (WFH)
แต่อย่างไรก็ดี หลังโควิดผ่านไปบริษัทต่างๆ ยังคงจำเป็นต้องมีพื้นที่สำนักงานที่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการเป็นสถานที่ที่พนักงานสามารถทำงานร่วมกันเป็นทีม มีปฏิสัมพันธ์ใกล้ชิดระหว่างกัน มีความเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันเพื่อเพิ่มประสิทธิผลการทำงาน และเติบโตอย่างยั่งยืน แต่นโยบายการทำงานแบบไฮบริดที่พนักงานสามารถทำงานที่ออฟฟิศสลับกับสถานที่อื่น ก็เป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นเช่นกัน
ขณะเดียวกันช่วงโควิดที่ผ่านมา ยังพบว่าอาคารสำนักงานเกรดเอ มีการลดราคาค่าเช่าลงไปค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด โดยพบว่าอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เคยสูงสุดอยู่ที่ตร.ม. 980 บาท/ตร.ม./เดือน ขณะที่ช่วงเกิดโควิดราคาค่าเช่าลดลงเหลือ 900-920 บาท และปัจจุบันอัตราค่าเช่าเริ่มทยอยปรับขึ้นมาอย่างช้าๆ โดยอยู่ที่ 930-940 บาท
ขณะที่ภาพรวมอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งตลาดซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 10 ล้านตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 720 บาท/ตร.ม./เดือน โดยอาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 20 ปี มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 666 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปี ปัจจุบันอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 816 บาท/ตร.ม./เดือน ทั้งนี้ แนวโน้มค่าเช่าอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปีจะเริ่มห่างจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดและค่าเช่าอาคาเก่าเกิน 20 ปีไปมากขึ้นเรื่อยๆ
ยิ่งไปกว่านั้น จากการสำรวจภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พบว่าอาคารที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป มีอัตราการเข้าใชัพื้นที่ติดลบไปกว่าแสนตร.ม. ขณะที่อาคารที่มีอายุ 0-4 ปี มีอัตราการเช้าใช้พื้นที่กว่าแสนตร.ม. และ ในสัดส่วน 76% มีการเช่าอาคารที่ได้รับการรับรอง มาตรฐานอาคารเขียว โดยคาดการณ์สัดส่วนนี้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ
“ในบรรดาธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานที่เราเป็นตัวแทนในการดำเนินการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แนวโน้มนี้จะยิ่งมีความชัดเจนมากขึ้นไปอีก เนื่องจากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 1.8 ล้านตร.ม. รวมถึงพื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น วัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งคาดว่าจะได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ และเกื้อหนุนวิถีใหม่ของการทำงานและเป้าหมายด้านความยั่งยืน หรืออีเอสจี ของบริษัทผู้เช่า”
ดังนั้นอาคารเก่าๆ ควรต้องตัดสินใจอย่างใดอย่างหนึ่งไม่ว่าจะปรับปรุงอาคารทั้งภายนอก และระบบภายในอาคาร ไปจนถึงการปรับปรุงฟื้นฟูอาคาร โดยเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยกระดับให้เป็นอาคารที่ได้มาตรฐานอาคารเขียว
ขณะเดียวกันหากตีมูลค่าของตัวอาคารเก่าแล้วมีมูลค่าเหลือต่ำกว่า 30% ของมูลค่าที่ดิน อาจแนะนำให้มีทุบสร้างใหม่จะคุ้มกว่าการลงทุนปรับปรุง ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาก็เริ่มเห็นไปบ้างแล้วที่เจ้าของอาคารตัดสินใจทุบอาคารเก่าและสร้างใหม่ อาทิ อาคารนันทวัน ถ.ราชดำริ และอาคารบุญมิตร ถ.สีลม ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการทุบและเตรียมก่อสร้างเป็นอาคารใหม่ ส่วนที่ทุบแล้วและก่อสร้างใหม่แล้วเสร็จ ก็มีอาคารวานิศา ถ.ชิดลม และอาคารเคี่ยนหงวน ถ.วิทยุ เป็นต้น
