ราคาบ้านพุ่งสวนดีมานด์ซื้อซบเซา-ลุ้นมาตรการอสังหาฯ ดันตลาดโตครึ่งปีหลัง

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) ผู้ให้บริการแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ของไทย เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยมีการเติบโตโดยได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมทั้งนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ล้วนเป็นปัจจัยบวกขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ปี 2567 แต่ด้วยปัจจัยท้าทายหลายด้าน อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 10 ปี ทำให้ต้นทุนการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงสูงเมื่อเทียบกับกำลังซื้อของผู้บริโภค

เห็นได้จากข้อมูลของเครดิตบูโร พบว่า ณ สิ้นปี 2566 มีหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย 1.8 แสนล้านบาท ส่วนหนี้บ้านที่ค้างชำระ 30-90 วัน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 31% มาอยู่ที่ 1.78 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท

ประกอบกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ผู้ซื้อต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินมากขึ้น รวมทั้งผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) อาจชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เพื่อรอดูทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย ที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะประชุมรอบถัดไปในมิ.ย.นี้ รวมทั้งรอดูแนวโน้มเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มภาระหนี้ที่เกินศักยภาพออกไปก่อน อาจส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังเติบโตแบบซึมๆ

ขณะเดียวกันจากการวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนม.ค.-มี.ค. 2567 พบว่าภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันปีก่อนหน้า (YoY) โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ราคาที่ดิน รวมทั้งราคาน้ำมัน ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน โดยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 9% YoY) บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) ส่วนทาวน์เฮาส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า

สำหรับภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโตในแง่ของราคา โดยดัชนีค่าเช่าคอนโดฯ และอพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้น 5% QoQ และเพิ่มขึ้น 22% YoY เช่นเดียวกับดัชนีค่าเช่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 4% QoQ และเพิ่มขึ้น 28% YoY แต่สวนทางกับความต้องการเช่าทั่วประเทศที่ปรับลดลง 10% QoQ (ลดลง 25% YoY) แต่แม้ว่าความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ถือเป็นการลดแบบชะลอตัวลงจากช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 ที่มีการปรับลดลงถึง 27% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่กระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และตอบโจทย์ทางการเงินได้ดีกว่า