KKP ชี้ตลาดอสังหาฯ ปี 69 ฟื้นตัวช้า กำลังซื้ออ่อน สินค้าสต็อกล้น ต่อเนื่องจากปี 68 คอนโด บ้านหรู น่าห่วง กระทบปล่อยสินเชื่อหดตัว ปีหน้าคงเป้าไม่ปล่อยสวนตลาด
วันที่ 1 ธันวาคม 2568 นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังคงอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างชัดเจน โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 จะอยู่ที่ 3 แสนหน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิด ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปีละประมาณ 4 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง คาดลดลงประมาณ 6% จากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ตลอดจนโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล้วนเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
กรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี
“ในสภาพตลาดที่ระมัดระวังมากขึ้นนี้ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลง 6% เมื่อเทียบปีก่อน”
การเปิดตัวโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลง คาดว่าทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% หรือราว 20,000 หน่วยจากปี 2567 มูลค่ารวมลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากระดับ 4.18 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า โดยกลุ่มแนวราบได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุดเมื่อเทียบยอดเปิดใหม่ช่วง 9 เดือนแรกของปีกับปีก่อนหน้า ได้แก่ บ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% ทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงในอัตราที่น้อยกว่า อยู่ที่ 11%
ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่หลักของประเทศ อย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายมีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่อง และต่ำสุดในรอบ 7 ปีเช่นกันโดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อนที่มียอดขาย 58,258 หน่วย ซึ่งจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2–3 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มทยอยลดลงตามภาวะดีมานด์ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สะท้อนผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายได้เปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮ้าส์ ส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา
กลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยว ซึ่งแม้ยอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แตกต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่เริ่มเห็นการปรับลดลงของสต็อก โดยคาดว่าสิ้นปีบ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มียูนิตเหลือขายรวมอยู่ที่ 3,000 หน่วย ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไปหากการดูดซับยังฟื้นตัวช้า
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ลดลง อยู่ที่ประมาณ 6% จากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ตลอดจนโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล้วนเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
ในสภาพตลาดที่ระมัดระวังมากขึ้นนี้ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบปีก่อน
แม้ภาพรวมยังท้าทาย แต่หลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ที่มียอดขายที่ดี โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบและสร้างยอดขายแตกต่างจากโซนอื่นๆ
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือ ประมาณ 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง เป็นต้น ซึ่งอาจเกิดสงครามลดราคา การแข่งขันสูงขึ้น โดยโครงการที่จะเปิดใหม่ในโซนเหล่านี้จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้าน เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย อีกทั้งในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head กล่าวว่า ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดและการชะลอตัวนี้
สะท้อนพฤติกรรมผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะดีมานด์จริง
วิศรุต ปัญญาภิญโญผล
สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสวนตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท โดยยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ ซึ่งธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าโดยมีทีม Relationship Manager (RM) คอยพูดคุยให้คำปรึกษาผนวกกับข้อมูลตลาดในเชิงลึกที่ธนาคารมี
สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเล และออกแบบรูปแบบสินค้าให้เชื่อมโยงกับกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลลักษณะดังกล่าวได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาด เพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุน
