แสนสิริ วางแผนปี 2569 รับเศรษฐกิจโตต่ำ คุมเสี่ยงธุรกิจหลัก เดินหน้าคอนโด–แนวราบ ดันรับสร้างบ้านเป็น New S-Curve เตรียมประเดิมเปิดตัวกองทุน หาพันธมิตรรุกลงทุนอสังหาฯ ให้เช่า ชี้ต่างชาติยังเป็นแรงพยุง เสนอรัฐผ่อนคลายกติกา–สินเชื่อ
ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวอย่างเปราะบาง และอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่หลายสำนักประเมินว่าจะขยายตัวในระดับต่ำต่อเนื่อง ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอ หนี้ครัวเรือนในระดับสูง ความเข้มงวดด้านสินเชื่อ รวมถึงโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าบริษัทได้วางแผนธุรกิจปี 2569 บนสมมติฐานเศรษฐกิจโตต่ำ เพื่อรักษาเสถียรภาพองค์กร และปรับพอร์ตธุรกิจให้รองรับการเปลี่ยนผ่านของตลาดในระยะยาว
GDP 1.8–2% ไม่เร่งโต เน้นคุณภาพพอร์ต
นายอุทัยประเมินว่า เศรษฐกิจไทยปี 2569 มีแนวโน้มเติบโตเพียงราว 1.8–2% ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเติบโตได้เหมือนช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น
“เราไม่ได้วางแผนบนสมมติฐานเศรษฐกิจดี แต่ยอมรับความจริงว่าปีนี้เป็นปีของการบริหารความเสี่ยง หากเศรษฐกิจโตแค่ 1–2% อสังหาฯ ก็ต้องเดินให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง”
ภายใต้กรอบดังกล่าว แสนสิริให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การควบคุมต้นทุน และการรักษาความสามารถในการทำกำไร โดยตั้งเป้าผลประกอบการในลักษณะ “รักษาระดับและคุณภาพ” มากกว่าการเร่งขยายเชิงปริมาณ
คอนโดยังเป็นเครื่องยนต์หลัก ลดขนาดโครงการ กระจายความเสี่ยง
ในปี 2569 แสนสิริยังให้น้ำหนักกับคอนโดมิเนียมเป็นกลไกหลัก แม้จำนวนโครงการจะเพิ่มขึ้น แต่ขนาดต่อโครงการเล็กลง ทำให้มูลค่าการลงทุนรวมยังใกล้เคียงเดิม
ทำเลหลักยังอยู่ในจังหวัดท่องเที่ยวและเมืองศักยภาพ โดยเฉพาะภูเก็ต ซึ่งมีแผนเปิดคอนโดมิเนียมรวม 6 โครงการ จากทั้งหมดราว 16–17 โครงการในปีนี้
โดยล่าสุดเพิ่งเปิดตัวโครงการ ‘RHEA by Sansiri-รีอา บาย แสนสิริ’ ใกล้หาดสุรินทร์ มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคาเริ่ม 3.99 ล้านบาท ลูกค้าตอบรับดี สามารถทำยอดขายได้กว่า 100 ยูนิต ภายในเวลาเพียงสัปดาห์เศษ จากจำนวนยูนิตทั้งหมดกว่า 200 ยูนิต โดยมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติประมาณ 70% และชาวไทย 30%
ขณะเดียวกัน บริษัทยังเตรียมเปิดคอนโดในกรุงเทพฯ พัทยา และหัวเมืองหลัก เช่น ขอนแก่น โดยเน้น “แคมปัสคอนโด” ใกล้มหาวิทยาลัย รวมถึงโครงการคอนโดริมน้ำเจ้าพระยาภายใต้แบรนด์ใหม่ “‘LOVE-เลิฟ’
ประเดิมโครงการแรกด้วย เลิฟ เจริญนคร มูลค่า 6,500 ล้านบาท เป็นคอนโดเลี้ยงสัตว์ ใกล้ไอคอนสยาม ภายใต้ความร่วมมือของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท มิตซุย ฟุโดซัง เอเชีย ดีเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) จำกัด โดยเตรียมเปิดขายพร้อมเปิดห้องตัวอย่างในวันที่ 14-15 มี.ค.นี้ ราคาเริ่มต้น 3.39 ล้านบาท* และ 1 ห้องนอน วิวเมือง 26 ตร.ม. เริ่ม 2.39 ล้านยาท* ซึ่งเป็นโครงการริมน้ำแห่งแรกของบริษัท
นายอุทัย กล่าวว่าระดับราคาคอนโดที่จะเปิดตัวในปีนี้ยังอยู่ในกลุ่มกลาง ราคาเฉลี่ยราว 4–5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยกลุ่มราคา 3–4 ล้านบาทยังมีดีมานด์ แต่เผชิญข้อจำกัดด้านสินเชื่อ
แนวราบชะลอ เปิด 17 โครงการ ตั้งเป้าโอน 2 หมื่นล้าน
สำหรับโครงการแนวราบ ปีนี้แสนสิริมีแผนเปิดบ้านเดี่ยวราว 17 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 25,000 ล้านบาท และตั้งเป้ายอดโอนราว 20,000 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน เพื่อสะท้อนภาวะกำลังซื้อ
ขณะที่ทำเลส่วนใหญ่เป็นการขยายเฟสในโครงการเดิม ไม่มีการเปิดทำเลใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยตลาดยังเน้นกลุ่มระดับกลางถึงบน บ้านราคา 15–20 ล้านบาทถือเป็นกลุ่มกลางของบริษัท ขณะที่กลุ่มไฮเอนด์เริ่มตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป
ดันรับสร้างบ้านเป็น New S-Curve ตั้งเป้าแตะพันล้านใน 4 ปี
ควบคู่กับธุรกิจพัฒนาโครงการ แสนสิริเดินหน้าผลักดันธุรกิจรับสร้างบ้านให้เป็น New S-Curve สำคัญ เพื่อลดความผันผวนจากรายได้การขายโครงการ
นายอุทัย เปิดเผยว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านเริ่มดำเนินการมาแล้วราว 8 เดือน สามารถสร้างยอดขายกว่า 250 ล้านบาท จากประมาณ 30 หลัง และตั้งเป้าในปี 2569 จะเพิ่มเป็น 500 ล้านบาท หรือราว 60 หลัง โดยมีราคาค่าก่อสร้างเฉลี่ย 7–8 ล้านบาทต่อหลัง (ไม่รวมที่ดิน)
จุดแข็งมาจากความเชี่ยวชาญด้านการออกแบบ ระบบก่อสร้างพรีคาสต์ และการควบคุมคุณภาพจากโรงงานของบริษัท ทำให้ระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ยเพียง 8 เดือน ลดความเสี่ยงงบปลายบานและปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงาน โดยในระยะยาวตั้งเป้าขยายรายได้ธุรกิจนี้สู่ระดับ 1,000 ล้านบาท ภายใน 4 ปี
เตรียมเปิดตัวกองทุนระดมเงินนักลงทุนที่สนใจลงทุนอสังหาให้เช่า เพิ่มรายได้ประจำ
อีกหนึ่งยุทธศาสตร์สำคัญคือการเตรียมเปิดตัวกองทุนเพื่อระดมทุนจากนักลงทุนที่สนใจ โดยมีเป้าหมายเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า โรงแรม และสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income)
โดยตามแผนบริษัทตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำสู่ระดับ 10–20% ในระยะกลาง เพื่อลดความผันผวนของผลประกอบการ
กำลังซื้อในประเทศยังอ่อน ต่างชาติเป็นแรงพยุงหลัก
นายอุทัยยอมรับว่า ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้อัตรารีเจคของแสนสิริจะอยู่ที่ราว 10% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาด
ขณะเดียวกัน ลูกค้าต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มจีนซึ่งครองสัดส่วนราว 30% ของยอดขายต่างชาติ รองลงมาคือเมียนมา รัสเซีย และไต้หวัน โดยเฉพาะในโครงการกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว
จีนอยากลงทุน แต่ติดข้อจำกัดโอนเงินออกนอกประเทศ
นายอุทัย กล่าวว่าตลาดลูกค้าชาวจีนความต้องการซื้อยังมี แต่ติดข้อจำกัดจากนโยบายภาครัฐจีนที่ไม่สนับสนุนให้เงินทุนไหลออกนอกประเทศ ทำให้การโอนเงินออกนอกประเทศทำได้ยาก
“ปัจจุบันบริษัทไม่ได้ตั้งสำนักงานขายในจีนเหมือนช่วงก่อนโควิดแล้ว แต่ใช้ตัวแทนขายในปักกิ่งและฮ่องกงแทน โดยลูกค้าจีนยังมีความสนใจในคอนโดและที่อยู่อาศัยในไทยอยู่ เพียงแต่กระบวนการนำเงินออกมาซื้อทำได้ไม่สะดวก”
ในขณะเดียวกัน เริ่มเห็นดีมานด์จากประเทศอื่นเข้ามาเสริม โดยเฉพาะนักลงทุนจากไต้หวันที่มีศักยภาพทางการเงินสูง และสามารถโอนเงินออกนอกประเทศได้สะดวกกว่า
“คนไต้หวันค่อนข้างรวย และสามารถนำเงินออกมาลงทุนต่างประเทศได้ง่ายกว่า จึงเริ่มเห็นเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น”
Wellness – Well-being เมกะเทรนด์อสังหาฯ
นอกจากปัจจัยด้านราคาและกำลังซื้อแล้ว แสนสิริยังเดินหน้าผลักดันแนวคิด “Wellness & Well-being” เป็นธีมหลักของการพัฒนาโครงการในปีนี้ โดยมองว่าพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญหลังเผชิญปัญหามลภาวะ ฝุ่น PM2.5 และความเสี่ยงด้านสุขภาพในชีวิตประจำวัน
นายอุทัย กล่าวว่าแสนสิริถือเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายแรก ๆ ที่นำแนวคิด “บ้านปลอดฝุ่น” อย่างจริงจัง โดยออกแบบระบบอากาศภายในอาคารให้สามารถลดปริมาณฝุ่นละออง PM2.5 แม้ในช่วงที่สภาพอากาศภายนอกมีค่าฝุ่นสูงมาก
“ที่ผ่านมาเราทำเรื่อง Sustainability และสิ่งแวดล้อมมาอย่างต่อเนื่อง แต่วันนี้เราเห็นว่าคนไทยให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้นจริง ๆ การออกแบบบ้านและคอนโดจึงต้องคำนึงถึงคุณภาพอากาศ วัสดุภายในที่ปลอดภัย การระบายอากาศที่ดี เพื่อไม่ให้เกิดเชื้อราและปัญหาสุขภาพในระยะยาว”
นอกจากนี้ แนวคิด Wellness ยังถูกขยายไปสู่พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มพื้นที่สีเขียว ระบบสระว่ายน้ำที่ใช้ระบบเกลือแทนคลอรีน การจัดกิจกรรมเพื่อสุขภาวะของลูกบ้าน รวมถึงแนวคิดการปลูกผักปลอดสารพิษในโครงการ เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีในระยะยาว
แสนสิริยังมีความร่วมมือกับพันธมิตรด้านการแพทย์และสุขภาพ เช่น โรงพยาบาลเอกชน เพื่อพัฒนาองค์ประกอบด้านบริการสุขภาพให้สอดคล้องกับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในโครงการระดับพรีเมียมและโครงการในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต ซึ่งบริษัทกำลังพัฒนาโครงการที่ผสานแนวคิด Wellness และ Well-being เข้าไปทั้งในเชิงผลิตภัณฑ์ และบริการ
“ไทยมีจุดแข็งด้านการแพทย์และโรงพยาบาลที่เป็นที่ยอมรับในระดับนานาชาติ นี่คือโอกาสของประเทศและของภาคอสังหาริมทรัพย์ในการต่อยอดสู่ตลาด Wellness Real Estate ไม่ใช่แค่ขายที่อยู่อาศัย แต่เป็นการขายคุณภาพชีวิตและสุขภาพในระยะยาว”
เสนอรัฐผ่อนคลายกติกา ปลดล็อกอสังหาฯ เป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจ
นายอุทัย ยังฝากไปถึงรัฐบาลใหม่ภายหลังการเลือกตั้งวันที่ 8 ก.พ.นี้ ด้วยว่าสิ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการคือ นโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน ต่อเนื่อง และผ่อนคลายข้อจำกัดที่เป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อ โดยเฉพาะเกณฑ์สินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงการปรับกติกาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติให้ทันสมัยและแข่งขันได้
“ทุกประเทศขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจ วันนี้เราเจอปัญหาเพราะเศรษฐกิจไม่ดี ก็ต้องหาคนที่มีความรู้ความสามารถมาช่วยทำให้เศรษฐกิจเติบโต”
ต้องอัดมาตรการการเงินช่วยคนซื้อบ้าน
นายอุทัย ยังกล่าวทิ้งท้ายด้วยว่าโจทย์สำคัญของรัฐบาลใหม่ไม่ใช่แค่การกระตุ้นกำลังซื้อระยะสั้น แต่ต้อง “ซัพพอร์ตการเข้าถึงสินเชื่อ” ให้กับคนที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งยังมีอยู่อีกจำนวนมากในประเทศ ปัจจุบันมาตรการคุมเข้มอย่าง LTV ถูกผ่อนคลายไปแล้ว
การเก็งกำไรจึงไม่ใช่ประเด็นหลักเหมือนในอดีต สิ่งที่เหลืออยู่คือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้ซื้อจริง ซึ่งขึ้นกับรายได้และภาระดอกเบี้ยโดยตรง โดยเฉพาะดอกเบี้ยยังเป็นตัวแปรสำคัญที่สุดต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย
“ถ้าถามในฐานะนักธุรกิจ ผมอยากให้ดอกเบี้ยลด เพราะต้นทุนดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ ทั้งระบบ ดอกเบี้ยลดลง 1% อำนาจซื้อของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้นประมาณ 8%”
นายอุทัย กล่าว่า แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบันจะอยู่ในระดับต่ำ แต่ส่วนต่างดอกเบี้ย ระหว่างดอกเบี้ยนโยบายกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จริงของธนาคารพาณิชย์ยังอยู่ในระดับกว้าง ทำให้ภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ไม่ได้ลดลงตามที่ควรจะเป็น
“ต่างประเทศบางแห่ง ส่วนต่างดอกเบี้ยแค่ 2% แต่ไทยวันนี้ ดอกเบี้ยนโยบายราว 1% แต่ MLR ยังเกิน 6% ทำให้ต้นทุนผู้กู้ยังสูง ทั้งที่ธนาคารมีกำไรปีละหลักแสนล้านบาท ขณะที่ประเทศไทยยังมีคนที่ไม่มีบ้านอยู่อีกเยอะ มาตรการรัฐควรช่วยเรื่องต้นทุนทางการเงิน ให้คนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ดอกเบี้ยไม่ควรสูงเกินไป เพราะดอกเบี้ยคือต้นทุนของคนซื้อบ้าน”
