อสมท. เปิด Market Sounding ให้เช่าที่ดินมูลค่า 9,000 ล้านบาท เนื้อที่กว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา–พระราม 9 เผยบริษัทจดทะเบียน–ดีเวลอปเปอร์ ร่วมฟังคึกคักกว่า 30 ราย
วันที่ 12 ก.พ. 256 นางสาวสุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ สายงานการเงิน และรักษาการหัวหน้าเจ้าหน้าที่การเงิน (CFO) บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าบริษัทเตรียมนำที่ดินกรรมสิทธิ์ของอสมท ขนาดพื้นที่ 50 ไร่ 1 งาน 30.5 ตร.ว. ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ บริเวณถนนรัชดา–พระราม 9 ให้นักลงทุนเช่าระยะยาว 30 ปี
โดยเปิดกว้างไม่จำกัดรูปแบบธุรกิจ ทั้งโครงการขนาดใหญ่ หรือศูนย์พาณิชยกรรมในรูปแบบต่างๆ ซึ่งสามารถรองรับการพัฒนาทั้่งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือโรงแรม เพื่อให้สอดรับกับสภาพแวดล้อมปัจจุบันที่มีคอนโดมิเนียมและสำนักงานบริษัทชั้นอยู่โดยรอบ
ทำให้เมื่อวันที่ 11 ก.พ. ที่ผ่านมา บริษัทได้จัด Market Sounding โดยเปิดรับฟังข้อคิดเห็นต่อข้อกำหนดและหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่่ข้อเสนอโครงการให้เช่าที่ดิน เพื่อลงทุนพัฒนาและบริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์ ซึ่งได้รับความสนใจจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับความสนใจกว่า 30 บริษัท
อาทิ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน), บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ตลอดจนที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทร้พย์ อาทิ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จํากัด และ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เป็นต้น
นางสาวสุนทรียา กล่าววว่าที่ดินดังกล่าว ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ ใกล้ถนนรัชดาภิเษก ด้านทิศเหนือติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และกระทรวงวัฒนธรรม ด้านทิศใต้ติดถนนเทียมร่วมมิตร ด้านทิศตะวันออกติดลำชวดกระทุ่มโพง ด้านทิศตะวันตกติดที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศจีน มีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญครบครัน จุดเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะที่สำคัญ
โดยเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีส้ม (บางขุนนนท์ – ศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี) และสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) และอยู่ใกล้ทางพิเศษหลายสายภายในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร เพิ่มศักยภาพการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในระยะยาว ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม หรือโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยเปิดกว้างให้นักลงทุนเสนอแนวคิดได้อย่างอิสระภายใต้กรอบกฎหมาย
โดยที่ผ่านมา บมจ.อสมท ได้นำที่ดิน 50 ไร่ ออกจัดหาประโยชน์ โดยการให้เช่าเป็นที่พักดิน และไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีส้มฝั่งตะวันตก และเร็วๆ นี้ จะใช้เป็นพื้นที่สำหรับจัดกิจกรรม Music Festival (เทศกาล/งานดนตรีระดับโลก)
ทั้งนี้ราคาประเมินมูลค่าที่ดินแปลงดังกล่าวประมาณ 9,000 ล้านบาท จากการประเมินโดยบริษัทอิสระ 3 ราย ด้วยวิธี Market Approach โดยเป็นการประเมินราคาที่ดินภายใต้ผังเมืองใหม่เป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2570 โดยจะมีผลให้ราคาประเมินที่ดินปรับขึ้น 20% จากปัจจุบันซึ่งเป้นพื้นที่ภายใต้ผังสีน้ำตาล และจะทำให้มีอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง (FAR) เพิ่มเป็นสัดส่วน 1:8 จากเดิม 1:7 สะท้อนศักยภาพการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่สูงขึ้น
สำหรับไทม์ไลน์เบื้องต้น อสมท.เตรียมเปิดขายซองเอกสารข้อกำหนดภายในเดือนมี.ค.นี้ เป็นระยะเวลา 30 วัน หลังจากนั้นในเดือนเม.ย. จะจัดประชุมชี้แจงรายละเอียดภายใน 7 วันหลังขายซองฯ และหลังจากนั้นในเดือนพ.ค. จะมีการกำหนดการจัดทำเอกสารแลเะยื่นข้อเสนอ จากนั้นในเดือนมิ.ย. จะคัดเลือกผู้ชนะการประมูล
ก่อนนำเสนอที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น (EGM) ภายในไตรมาส 3 พร้อมประกาศรายชื่อผู้ได้รัรบสิทธิการเช่าในเดือนต.ค. และคาดว่าจะลงนามสัญญาเช่าฯ ได้ภายในไตรมาส 4/2569 อย่างไรก็ดีเนื่องจากโครงการมีมูลค่าเกิน 50% ของสินทรัพย์รวมบริษัท จึงต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหุ้นและที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ด้วย
นางสาวสุนทรียา ได้กล่าวถึงโครงสร้างผลตอบแทนจากการประมูลเข่าที่ดินในครั้งนี้ ประกอบด้วยค่าแรกเข้า (Upfront Fee) ค่าเช่ารายปี ซึ่งปรับเพิ่ม 10% ทุก 3 ปี รวมถึงเงื่อนไขส่วน่แบ่งรายได้แบบมี Minimum Guarantee โดยที่ในช่วง 3 ปีแรกของการเช่า จะผ่อนปรนค่าเช่าเพื่อรองรับช่วงก่อสร้าง ส่วนคุณสมบัติผู้ยื่นข้อเสนอต้องเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทย หรือกิจการร่วมค้า (JV) ที่มีผู้ถือหุ้นไทยไม่น้อยกว่า 51% และมีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ 300 ล้านบาท โดยยึดหลักเกณฑ์ใกล้เคียงบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
“การเลือกโมเดลให้เช่าที่ดิน แทนการร่วมลงทุนเนื่องจาก อสมท.ไม่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ในขณะที่รายได้จากค่าเช่าจะช่วยสร้างกระแสเงินสดประจำ ที่คาดการณ์ได้ในระยะยาว และยังลดความเสี่ยงด้านการบริหารโครงการจากการลงทุนเองอีกด้วย ซึ่งจากการจัด Market Sounding พบว่ามีนักลงทุนให้ความสนใจจากหลายกลุ่มธุรกิจ รวมถึงกลุ่มเทคโนโลยีและ Data Center แต่ยังมีข้อจำกัดด้านแหล่งพลังงานสะอาด เนื่องจาก Data Center ต้องใช้พลังงานหมุนเวียน 100% ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับในระยะใกล้”
นางสาวสุนทรียา กล่าว พร้อมกับย้ำว่า โครงการพัฒนาที่ดินรัชดา–พระราม 9 เป็นหนึ่งในยุทธศาสตร์สำคัญของอสมท.ในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์หลักเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว เสริมความมั่นคงทางการเงินขององค์กร ท่ามกลางการเปลี่ยนผ่านของอุตสาหกรรมสื่อ แม้ภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัว แต่บริษัทเห็นว่าการเดินหน้าโครงการตามแผนจะช่วยให้เริ่มสร้างรายได้ใหม่ได้เร็วที่สุด
“การเดินหน้าเปิดให้เช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของแผนกระจายแหล่งรายได้ เพื่อลดการพึ่งพาธุรกิจสื่อและบรอดแคสต์เป็นหลัก เนื่องจากเผชิญการแข่งขันจากแพลตฟอร์มดิจิทัล อีกทั้งต้นทุนคงที่ด้านโครงข่ายและการผลิตคอนเทนต์ที่สูง ขณะที่รายได้โฆษณามีความผันผวน ส่งผลให้ผลประกอบการของธุรกิจหลักชะลอตัว การนำสินทรัพย์ที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงออกมา สร้างกระแสเงินสดประจำระยะยาว จึงเป็นกลไกสำคัญในการเสริมเสถียรภาพทางการเงินของบริษัท”
นางสาวสุนทรียา กล่าวและว่า หากโครงการให้เช่าที่ดินดังกล่าวเป็นไปตามแผน คาดว่าภายในปี 2571 สัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่ไม่ใช่บรอดแคสต์ (Non-Broadcasting) ที่จจุบันอยู่ที่่ราว 10% ของรายได้รวม จะปรับเพิ่มเป็น 25–30% โดยจะช่วยลดความผันผวนจากธุรกิจสื่อดั้งเดิมและช่วยลดภาระการขาดทุนได้ในระยะกลางถึงยาวด้วย
อย่างไรก็ดี อสมท. ยังมีที่ดินอีก 2 แปลง มูลค่ารวมราว 1,000 ล้านบาท ประกอบด้วยที่ดินบริเวณสถานีเครื่องส่งหนองแขม 40 ไร่ และสถานีเครื่องส่งวิทยุ AM บางไผ่ 59 ไร่ โดย อสมท มีแผนจะเปิดให้ผู้สนใจเช่าเพื่อนำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ในลำดับถัดไป
ทั้งนี้นางสาวสุทรียา กล่าวยอมรับว่ามีความกังวลอยู่บ้างสำหรับการเปิดประมูลให้เช่าที่ดินรัชดา-พระราม 9 ในขณะนี้เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่เอื้ออำนวย และหากไม่มีผู้สนใจ ทางอสมท ก็จะเปิดให้มีการประมูลในครั้งถัดไปอย่างต่อเนื่อง
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อปี 2563 บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) ได้มีการขับเคลื่อนการพัฒนาสินทรัพย์ที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โดยเชิญชวนนักลงทุนและผู้ที่สนใจร่วมเสนอแนวคิดในการพัฒนาที่ดิน เพื่อมุ่งสร้างแหล่งรายได้ใหม่ ควบคู่กับธุรกิจโทรทัศน์และธุรกิจวิทยุที่ยังคงเป็นธุรกิจหลัก
