ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569 ยังเปราะบาง แม้มาตรการรัฐและแรงซื้อคอนโดต่างชาติช่วยพยุง แต่กำลังซื้อถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนและเศรษฐกิจชะลอ คาดยอดโอนทั่วประเทศลดลง 5.1% เหลือราว 3 แสนหน่วย
วันที่ 12 มี.ค. 2569 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 โดยมองว่ายังคงหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจลดลง 5.1% (YoY) หรือเหลือเพียงประมาณ 3 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนถึงกิจกรรมการซื้อขายที่เปราะบาง
อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองคาดว่าจะหดตัว 4.7% น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ผลักดันให้สัดส่วนหน่วยโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้นเป็น 64.6%
แม้มาตรการภาครัฐและแรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติช่วยประคอง แต่ความสามารถในการซื้อยังเป็นปัจจัยลบสำคัญที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังประเมินด้วยว่าแม้ในปีนี้จะมีปัจจัยสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย อาทิ คาดการณ์ภาครัฐน่าจะต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ซึ่งทั้ง 2 มาตรการจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิ.ย. 2569
รวมถึงการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติคาดยังโต โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในปี 2569 น่าจะมีจำนวน 1.52 หมื่นหน่วย หรือโตประมาณ 1.8% ชะลอลงจากที่โต 2.2% ในปี 2568 (คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ)
ในขณะที่การกระตุ้นยอดขายด้วยการจัดโปรโมชั่นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่ปัจจัยลบตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ยังมีน้ำหนักมากกว่า อาทิ ข้อจำกัดความสามารถในการซื้อ ยังคงเป็นปัญหาสำคัญจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง
จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ครัวเรือนมีหนี้สินเป็น 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน (รายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 28,151 บาท) แรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มโตชะลอลง และเสี่ยงจะถูกกระทบเพิ่มเติมจากสงครามสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน
ขณะที่ ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์มูลค่าต่อหน่วยสูง ระยะเวลาผ่อนนานและสภาพคล่องไม่สูง ผู้บริโภคอาจเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่สูงขึ้น รวมถึงบางกลุ่มที่มีความต้องการแต่ขาดความพร้อม จะเลือกการเช่าแทนการเป็นเจ้าของ
โดยที่ก่อนเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง เครื่องชี้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปิดต้นปีนี้ก็ยังคงชะลอตัว สะท้อนจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เดือนม.ค. 2569 เฉลี่ยอยู่ที่เพียง 15%
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าในปีนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะมีจำนวน 3 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี โดยหดตัว 5.1% จากปี 2568 แม้จะเป็นอัตราติดลบที่ลดลงจากปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบหลายปีติดต่อกัน สะท้อนภาพตลาดที่อ่อนแอเป็นเวลานาน ทั้งนี้ ประมาณการนี้ เป็นมุมมองที่ระมัดระวังเพิ่มขึ้น โดยได้คำนึงถึงผลกระทบจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง จากเดิมก่อนเกิดเหตุการณ์ที่ก็มองว่าตลาดจะหดตัวอยู่แล้ว
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง คาดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 64.6% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ซึ่งทิศทางนี้ชัดเจนมากขึ้นนับตั้งแต่เกิดโควิด และครอบคลุมทั้งในต่างจังหวัด รวมถึงกรุงเทพฯและปริมณฑล จากความได้เปรียบด้านราคาเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ในทำเลใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยใหม่ ความหลากหลายของทำเลที่ตั้งที่กระจายไปในพื้นที่ศักยภาพและบางแห่งอยู่ในพื้นที่หายาก และปริมาณที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในตลาดมีมากขึ้น
โดยบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนจะเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าในปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังหดตัว 4.7% (YoY) หรือมีจำนวน 1.94 แสนหน่วย
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ (นิติบุคคล) ทั่วประเทศ ปี 2569 คาดมีจำนวน 1.06 แสนหน่วย หรือลดลง 5.8% จากปีก่อน โดยเป็นผลจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยังไม่ฟื้นตัว (การจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 มีจำนวนเพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี) และการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง
ขณะที่ราคาซื้อขายปี 2569 มีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อย เนื่องจากผู้ซื้อปรับตัวโดยมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ทำให้ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 คาดว่าจะปรับลดลง 0.6% (YoY) มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย
อย่างไรก็ดีนอกจากการปรับตัวของผู้ซื้อแล้ว ราคาที่ลดลงยังเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อระบายสต็อกบ้านและคอนโดสร้างเสร็จที่สะสมอยู่ในตลาดจำนวนสูงกว่า 6 แสนหน่วย (รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง) ทำให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีทางเลือกและอำนาจต่อรองในราคาได้
โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่คงยังเน้นการระบายทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องธุรกิจ และระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
ทำให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมองต่อตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนี้ว่ายังเผชิญความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งไม่เพียงจะฉุดรั้งกำลังซื้อในประเทศและอาจมีผลต่อตลาดชาวต่างชาติให้ลดลง แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงาน
พร้อมมองว่า การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการคงกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซ็กเม้นท์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุล และจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย
