ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส. ปรับลดคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จากฟื้นตัว เป็นทรงตัวถึงติดลบ หลังความตึงเครียดตะวันออกกลางกดเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภค ส่งผลผู้ซื้อชะลอตัดสินใจ นักลงทุนหาย ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก ขณะที่ดีมานด์ต่างชาติยังเป็นแรงพยุงสำคัญในภาวะตลาดเปราะบาง
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับลดประมาณการแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2569 เป็น ทรงตัวถึงติดลบเล็กน้อย
จากเดิมที่ประเมินว่าตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว หลังผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 มาแล้ว เนื่องจากตลาดต้องเผชิญแรงกดดันใหม่จากสถานการณ์สงครามสหรัฐ-อิสราเอล กับ อิหร่าน ที่ส่งผลให้ต้นทุนราคาพลังงานผันผวนสูงขึ้น
“ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินว่า ปี 2568 จะเป็นจุดต่ำสุดของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์รอบล่าสุดแล้ว โดยในปี 2569 ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว จากฐานที่ต่ำ ประกอบกับปัจจัยสนับสนุนด้านความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการเข้ามาของรัฐบาลใหม่ ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและการลงทุน รวมถึงบรรยากาศเชิงบวกในตลาดทุนที่สะท้อนผ่านดัชนีหุ้นที่ปรับตัวขึ้นแตะระดับประมาณ 1,500 จุด” นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าว
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญหลังเกิดความตึงเครียดในตะวันออกกลางช่วงปลายเดือนก.พ.ทีผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อแนวโน้มเศรษฐกิจไทย และส่งผลต่อเนื่องถึงสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของภาคธนาคาร
ห่วงผู้ซื้อเลื่อนโอนกรรมสิทธิ์
ขณะที่ในเชิงพฤติกรรมผู้บริโภค ผลกระทบเริ่มปรากฏชัดในรูปแบบของการ “ชะลอการตัดสินใจซื้อ” โดยเฉพาะในช่วงที่ความไม่แน่นอนยังสูง ผู้ซื้อจำนวนมากเลือกเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 1–2 เดือน เพื่อรอดูทิศทางราคาพลังงานและสถานการณ์เศรษฐกิจ ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มี.ค. 2568 ที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมหายไปเกือบทั้งเดือนในช่วงเม.ย. 2568
นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรเริ่มลดบทบาทลงอย่างชัดเจน โดยหันไปถือเงินสดมากขึ้นเพื่อรักษาสภาพคล่อง ส่งผลให้โครงสร้างดีมานด์ในตลาดเปลี่ยนไป โดยเหลือเพียงกลุ่มซื้ออยู่จริงเป็นหลัก
กว่า 90% ของโครงการเสนอส่วนลดเงินสด
ในฝั่งผู้ประกอบการ แม้ต้นทุนพัฒนาโครงการจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากราคาพลังงานและค่าขนส่ง แต่กลับไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายได้มากนัก เนื่องจากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ ทำให้ต้องใช้กลยุทธ์เร่งระบายสต๊อกเป็นหลัก โดยข้อมูลล่าสุดพบว่า กว่า 90% ของโครงการในตลาดมีการเสนอส่วนลดเงินสด โดยครอบคลุมทั้งตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม
“ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ตามที่เคยคาดการณ์ แต่จะเป็นช่วงของการ “ประคองตัว” และ “คัดกรองผู้ประกอบการ” ในตลาด ขณะที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพทางการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีเงินสด อาจมองเห็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ในระดับราคาที่เหมาะสม ท่ามกลางภาวะการแข่งขันด้านราคาที่ยังคงรุนแรงต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
ดีมานด์ต่างชาติช่วยพยุงตลาด
ขณะที่ในอีกด้านหนึ่ง แม้ตลาดในประเทศจะชะลอตัว แต่ดีมานด์จากต่างชาติยังคงเป็นปัจจัยพยุงสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง รวมถึงกลุ่มที่ต้องการย้ายถิ่นฐานจากประเทศที่มีความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งมองประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่มีความปลอดภัย ค่าครองชีพไม่สูง และคุณภาพชีวิตที่ดี ส่งผลให้สัดส่วนการซื้อของชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
โดยนางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าวอีกว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อจากนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งเสถียรภาพของเศรษฐกิจโลก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ และระดับราคาพลังงาน ซึ่งล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางกำลังซื้อ
พร้อมกันนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เปิดเผยข้อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ไตรมาส 4 ปี 2565 มีรายละเอียดที่สำคัญดังนี้
มูลค่าตลาดรวมของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สูงถึง 1.5 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ 1.13 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น 77% เป็นของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวม 59 บริษัท ส่วนที่เหลือเป็นบริษัทรายย่อย ประมาณ 596 บริษัท
สำหรับจำนวนหน่วยเหลือขาย (Stock) รวมทั้งหมด 225,000 หน่วย โดยเพิ่มขึ้นจากเดิมที่มีอยู่ 218,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 3% ทำให้ระยะเวลาการระบายสต๊อก จากเดิมที่คาดว่าจะขายหมดภายใน 40 เดือน เพิ่มขึ้นเป็น 53 เดือน (เพิ่มขึ้น 13 เดือน) โดยหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในสต๊อกส่วนใหญ่ยังคงเป็นกลุ่มที่มีระดับราคาสูง
เปิดตัวโครงการใหม่ “ทรุดหนัก”
สำหรับข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 4/2568 พบว่ามีจำนวน 6,162 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 47,673 ล้านบาท โดยลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนถึง 64% และ 20.8% ตามลำดับ
5 โซนอาคารชุดขายดี
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เปิดเผย 5 โซนอาคารชุดที่ขายดี ได้แก่ 1.โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง, 2.โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด, 3.โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ, 4.โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ และ 5.โซนหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน
ทั้งนี้นางสาวสิทธิเพ็ญ ได้กล่าวตอนท้ายว่า ภาพรวมของหน่วยเหลือขายในบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ เริ่มส่งสัญญาณดีขึ้น โดยมีการปรับตัวลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงในขณะที่ยอดขายเริ่มกระเตื้องขึ้นในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่มีอัตราการดูดซับดีขึ้นในหลายโซน แต่สำหรับคอนโดมิเนียมในภาพรวมของกรุงเทพฯ ยังคงมีระดับหน่วยเหลือขายที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากอัตราการดูดซับยังคงต่ำ
