บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เดินหน้ายกระดับสู่การสร้างระบบนิเวศการอยู่อาศัยแบบครบวงจร รับมือเศรษฐกิจปี 2569 ชะลอตัว ตั้งเป้ารายได้ 7,600 ล้านบาท เร่งระบายสต๊อก–ลดหนี้ คุมต้นทุน พร้อมเปิด 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท เสริมความแข็งแกร่งระยะยาว
นางสาวดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่าทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2569 บริษัทมุ่งสู่การพัฒนาองค์กรในรูปแบบ “Living Ecosystem” เพื่อยกระดับจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่การสร้างระบบนิเวศการอยู่อาศัยแบบครบวงจร ครอบคลุมตั้งแต่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การบริหารจัดการชุมชน การบริการหลังการขาย
โดยยังคงตั้งอยู่บน 2 แกนหลัก (Core Business) ได้แก่ ความเชื่อมั่น และ ความคุ้มค่า ของแบรนด์ LPN ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญที่กลุ่มผู้ก่อตั้งเดิมได้วางไว้
ทั้งนี้ในมิติของความเชื่อมั่น บริษัทจะยังคงรักษามาตรฐานด้านคุณภาพโครงการ และบริการหลังการขาย เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน ขณะที่ความคุ้มค่า จะถูกต่อยอดผ่านการพัฒนาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง ในราคาที่เหมาะสม โดยเน้นการออกแบบให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคในแต่ละทำเล
นางสาวดารณี กล่าวอีกว่าอย่างไรก็ดี หนึ่งในปัจจัยกดดันสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ แม้จะมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) ก็ตาม
จากปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายของบริษัท เนื่องจากลูกค้าบางส่วนกู้ไม่ผ่าน หรือได้รับวงเงินสินเชื่อต่ำกว่าที่ต้องการ ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวลง
ปรับพอร์ตลูกค้า รุกตลาดนักลงทุนมากขึ้น
จากข้อจำกัดด้านสินเชื่อ บริษัทจึงปรับกลยุทธ์โดย “เพิ่มสัดส่วนลูกค้ากลุ่มนักลงทุน (Investor)” มากขึ้น เพื่อชดเชยกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยที่ชะลอตัว
โดยเฉพาะโครงการในทำเลที่มีศักยภาพด้านการปล่อยเช่า เช่น ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา บริษัทจะออกแบบโปรดักต์ให้ตอบโจทย์นักลงทุนมากขึ้น ทั้งในด้านฟังก์ชัน การจัดสรรพื้นที่ และราคาที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้
ขณะเดียวกัน บริษัทได้พัฒนาแนวคิด “ออกแบบตามทำเล (Location-Based Design)” เพื่อให้สินค้าแต่ละโครงการตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งกลุ่มผู้พักอาศัยและกลุ่มนักลงทุน
นอกจากนี้ในส่วนของโครงการลุมพินี ซีวิว ในพื้นที่ชะอำ จ.เพชรบุรี ซึ่งเป็นหนึ่งในสต๊อกสำคัญของบริษัท ปัจจุบันยังคงมีการขายอย่างต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ค่อนข้างชะลอ บริษัทจึงอยู่ระหว่างการเจรจากับลูกค้าต่างชาติ เพื่อเข้ามาซื้อแบบเป็นล็อต ซึ่งถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญในการเร่งระบายสต๊อก
นอกจากนี้ ยังมีการพิจารณาปรับรูปแบบการบริหาร เช่น การปล่อยเช่าระยะยาว เพื่อสร้างรายได้ระหว่างรอการขาย แม้ยอมรับว่าตลาดเช่ายังไม่คึกคักมากนัก
ต่อยอดการปรับองค์กร–รีแบรนด์ สร้างฐานลูกค้าใหม่
ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทได้ดำเนินการปรับองค์กรทั้งภายในและภายนอกอย่างต่อเนื่อง โดยภายในองค์กรมีการผสานการทำงานระหว่างพนักงานรุ่นเก่าและรุ่นใหม่ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและความคล่องตัวในการดำเนินงาน
ขณะที่ภาพลักษณ์ภายนอกได้ถูกปรับผ่านการพัฒนาโปรดักต์และดีไซน์ใหม่ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้ารุ่นใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และนักลงทุน ทั้งนี้บริษัทไม่ได้ปรับเปลี่ยนแบรนด์แบบพลิกโฉมทันที แต่เลือกใช้แนวทางต่อยอดจุดแข็งเดิม โดยยังคงรักษาฐานลูกค้าเดิมที่มีความภักดี พร้อมขยายไปสู่ฐานลูกค้าใหม่
“จะเห็นว่าภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องมาจากปี 2568 ซึ่งนับเป็นความท้าทายในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจัยด้านภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่จำกัด รวมไปผลกระทบจากความไม่มั่นใจในสถานการณ์ความตึงเครียดของเหตุการณ์ที่กระทบเศรษฐกิจโลกในปัจจุบัน ทำให้ปีนี้ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องวางทิศทางการบริหารองค์กรด้วยความรอบคอบ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งขององค์กรให้มีเสถียรภาพและมีความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจมากที่สุด”
ตั้งเป้ารายได้โต–ลดหนี้ เสริมฐานการเงินแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ดีในปี 2569 บริษัทตั้งเป้ารายได้รวมที่ 7,600 ล้านบาท เติบโต 13% ในจำนวนนี้เป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือราได้จากยอดโอนโครงการประมาณ 4,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2568 ที่ทำได้ราว 4,063 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 10% ขณะเดียวกัน ตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจบริการและค่าเช่าที่ประมาณ 300 ล้านบาท จากปีก่อนที่อยู่ราว 270 ล้านบาท
ส่วนที่เหลือเป็นรายได้จากของ บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) ซี่งในปีนี้ได้ขยายการให้บริการเพิ่มขึ้นในหลายด้านผ่านแบรนด์ อัพ (UP) นอกเหนือจากธุรกิจบริหารจัดการชุมชนของ LPN
ในส่วนของยอดขายตั้งเป้าที่ 8,000 ล้านบาท โดยจะมาจากทั้งโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นสต็อกเก่าที่มีราว 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นสต็อกเกิน 3 ปี ประมาณ 3,000 ล้านบาท สต็อกที่มีอายุ 1-3 ปี ประมาณ 3,000 ล้านบาท และสต็อกโครงการใหม่ประมาณ 1,500 ล้านบาท
โดยที่ผ่านมาบริษัทได้มีการนำสต็อกคอนโดดสร้างเสร็จเหล่านี้มาปรับเป็นคอนโดให้เช่ารวม 2,000 ยูนิต มีอัตราการเช่า 100% ซึ่งในจำนวนนี้ประมาณ 1,000 ยูนิต บริษัทได้มีการทยอยขายผ่านแพคเกจขายพร้อมผู้เช่า (Investor Program)
“ปัจจุบันกลุ่มนักลงทุนมีอายุน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเริ่มเห็นผู้ซื้อในกลุ่มคนรุ่นใหม่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จากเดิมที่ตลาดนักลงทุนมักเป็นกลุ่มวัยทำงานตอนปลาย”
เปิด 3 โครงการใหม่ 4,500 ล้านบาท
ขณะเดียวกันในปีนี้บริษัทมีแผนเปิด 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม BAAN 365 เจษฎาราชพฤกษ์ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าโครงการกว่า 1,350 ล้านบาท และอีก 2 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียมติดมหาวิทยาลัยสยาม ถนนเพชรเกษม เป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ซึ่งเป็นโครงการเดิมที่เคยเปิดการขายและนำมาปรับดีไซน์ใหม่ มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท ระดับราคา 1 ล้านต้นๆ คาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาส 2/2569
ส่วนอีกโครงการเป็นคอนโดมิเนียมไฮไรส์ ย่านรามอินทรา พัฒนาภายใต้แนวคิด “Well-being” มูลค่าโครงการกว่า 1,750 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาส 3/2569
“ปีนี้บริษัทยังเร่งยอดขายและระบายสต๊อก โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เพื่อสร้างกระแสเงินสดและลดภาระต้นทุน สำหรับโครงการที่มียอดขายชะลอตัว บริษัทมีการปรับรูปแบบสินค้าใหม่ ทั้งในด้านดีไซน์ ฟังก์ชัน และการวางตำแหน่งสินค้า ก่อนนำกลับมาเปิดขายอีกครั้ง ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันและสามารถตั้งราคาที่เหมาะสมมากขึ้น”
ทั้งนี้นอกจากการออกแบบโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปีนี้แล้ว ยังสามารถเริ่มเห็นการออกแบบของ LPN ที่ต่างไปจากเดิมได้จากโครงการที่มีกำหนดส่งมอบภายในปีนี้จำนวน 3 โครงการ เริ่มต้นด้วย โครงการ เพลส 168 ปิ่นเกล้า ที่เริ่มทยอยให้ลูกค้าเข้าตรวจรับมอบห้องแล้วในช่วง ไตรมาสแรกปีนี้ และโครงการ เพลส 168 วุฒากาศ กำหนดสร้างเสร็จภายใน ไตรมาส 4 ปีนี้ รวมถึงโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมใหม่ BAAN 365 เจษฎาราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นทั้งโครงการเปิดใหม่ในปีนี้ และมีกำหนดส่งมอบภายในไตรมาส 3 ปีนี้เช่นกัน
ตั้งเป้าลดหนี้เหลือ 9 พันล.
ในด้านโครงสร้างเงินทุน บริษัทตั้งเป้าลดหนี้รวมจากประมาณ 9,900 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2568 ลงมาอยู่ที่ 9,000 ล้านบาทภายในปีนี้ พร้อมควบคุมอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ไม่ให้เกิน 1 เท่า จากปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 0.86 เท่า และมีแนวโน้มลดลงต่ำกว่า 0.8 เท่าในช่วงปลายปี
คุมต้นทุน–ล็อกค่าก่อสร้าง ลดความเสี่ยง
ในด้านต้นทุน บริษัทสามารถล็อกต้นทุนก่อสร้างได้แล้วประมาณ 70% ของโครงการในปีนี้ ส่วนที่เหลืออีก 30% อยู่ระหว่างการบริหารจัดการ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นวัสดุตกแต่งที่มีความผันผวนสูง การบริหารต้นทุนดังกล่าวช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง และเพิ่มความมั่นใจในการควบคุมกำไรของโครงการ
เดินหน้าลงทุน–คงโฟกัสตลาด Affordable
บริษัทวางงบลงทุนซื้อที่ดินใหม่ประมาณ 2,000 ล้านบาทในช่วง 2 ปีข้างหน้า โดยเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ทั้งนี้ ยังคงโฟกัสตลาดระดับ Affordable หรือเข้าถึงง่าย ถึง Affordable Plus โดยมีการขยับระดับราคา ในบางทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะทำเลที่มีความต้องการจากลูกค้าต่างชาติหรือกลุ่มกำลังซื้อสูง
ประเมินตลาดแข่งขันรุนแรง–สินเชื่อยังเข้มงวด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันจาก “สงครามราคา” ที่เกิดขึ้นในทุกเซ็กเมนต์ ขณะที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับแนวโน้มไตรมาส 2/2569 คาดว่าตลาดจะยังทรงตัว โดยยังไม่มีปัจจัยบวกใหม่ชัดเจน ทั้งในด้านอัตราดอกเบี้ยและมาตรการภาครัฐ
