“ดอน นาครทรรพ” ผู้ช่วยผู้ว่าการ ธปท. เผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันจากวิกฤตพลังงานโลกและเหตุความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนก่อสร้างและกำลังซื้อครัวเรือน ชี้โครงสร้างตลาดเปลี่ยนทิศผู้บริโภคเกือบทุกกลุ่มรายได้หันหา ‘บ้านมือสอง’ มากขึ้นเพราะสู้ราคาบ้านใหม่ไม่ไหว ขณะที่คุณภาพผู้กู้ที่ลดลงทำยอดอนุมัติสินเชื่อวูบโดยอัตโนมัติ ยืนยันดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 1.00 ยังเป็นระดับที่เหมาะสมในการประคอองเสถียรภาพ พร้อมรับข้อเสนอเอกชนพิจารณามาตรการ LTV อย่างใกล้ชิด
เมื่อวันที่ 29 เม.ย. 2569 สมาคมอาคารชุดไทยจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2569 เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ วาระปี 2569–2570 โดยมีมติเลือก นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมฯ คนที่ 14 ต่อจาก นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ซึ่งปัจจุบันดำรงตำแหน่งเป็นนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมอาคารชุดไทย
ในงานยังได้เชิญ นายดอน นาครทรรพ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มากล่าวเสวนาพิเศษหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ภายใต้คลื่นลมเศรษฐกิจไทย” ณ โรงแรมนิกโก้ ซอยสุขุมวิท 55
โดยนายดอน นาครทรรพ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ได้รับผลกระทบ “2 เด้ง” จากวิกฤตพลังงาน ทั้งในด้านต้นทุนการก่อสร้างและวัสดุที่ปรับขึ้นตามราคาพลังงาน และด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกระทบจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น
โดยข้อมูลจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
แม้ระยะหลังจะเริ่มมีสัญญาณปรับดีขึ้นเล็กน้อย ขณะที่อุปสงค์จากต่างชาติ แม้จำนวนหน่วยซื้อเพิ่มขึ้น แต่ในเชิงมูลค่ากลับไม่เพิ่มตาม จากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ซื้อจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ไปสู่กลุ่มที่มีระดับราคาซื้อเฉลี่ยต่ำลง
ในด้านสินเชื่อ ภาพรวมยังสะท้อนภาวะชะลอตัว โดยสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงติดลบ ขณะที่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับต่างประเทศ แม้โดยรวมจะทรงตัว โดยมีปัจจัยจากพฤติกรรมผู้กู้ที่ไม่ทิ้งบ้าน ทำให้หนี้คงค้างอยู่ในระบบนาน
ด้านอุปทาน โครงการที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง แม้การเปิดโครงการใหม่จะลดลงในปีที่ผ่านมา แต่ยังต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าอีกระยะหนึ่ง ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กเผชิญแรงกดดันมากกว่ารายใหญ่ ทั้งจากข้อจำกัดด้านเงินทุนและการเข้าถึงสินเชื่อ รวมถึงผู้รับเหมาที่ระมัดระวังการรับงานมากขึ้น
ประเด็นสำคัญที่สะท้อนโครงสร้างตลาดเปลี่ยนแปลง คือ “บ้านมือสอง” ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยข้อมูลระบุว่าสัดส่วนบ้านมือสองเพิ่มจากประมาณร้อยละ 31 เป็นร้อยละ 41 ของตลาด นอกจากนี้ยังพบว่าในเกือบทุกกลุ่มรายได้ ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในภาวะที่ราคาบ้านใหม่ยังอยู่ในระดับสูง
ขณะเดียวกัน ปัญหาความสามารถในการซื้อหรือ affordability ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ โดยราคาที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาว ขณะที่รายได้ประชาชนไม่ได้เพิ่มตาม ส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น
ข้อมูลสินเชื่อปล่อยใหม่สะท้อนชัดว่า สัดส่วนผู้กู้รายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ลดลงจากประมาณร้อยละ 10 เหลือเพียงร้อยละ 7 ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ระดับราคาสูงมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น สะท้อนการพึ่งพากลุ่มกำลังซื้อสูงมากขึ้นในตลาด
แม้สถาบันการเงินจะไม่ได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่คุณภาพผู้กู้ที่ลดลงทำให้การอนุมัติสินเชื่อลดลงโดยอัตโนมัติ ธนาคารจึงปรับวิธีช่วยเหลือ เช่น การขยายระยะเวลาผ่อนชำระจากประมาณ 30 ปี เป็นมากกว่า 40 ปี เพื่อลดภาระต่อเดือน โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน แต่การเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญ
นายดอน กล่าวว่าล่าสธนาคารแห่งประเทศไทย ยังได้พัฒนาฐานข้อมูลสินเชื่อปล่อยใหม่อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2556 และปรับปรุงครั้งใหญ่ในปี 2563 ทำให้สามารถวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกได้มากขึ้น ทั้งด้านประเภทที่อยู่อาศัย ระยะเวลาผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ย ภาระหนี้ต่อรายได้ และวัตถุประสงค์การกู้
ข้อมูลล่าสุดก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจตะวันออกกลางรอบใหม่ในเดือนก.พ.ที่ผ่านมา พบว่า จำนวนบัญชีสินเชื่อใหม่กลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 1 ปี โดยการฟื้นตัวเกิดทั้งในแนวราบและอาคารชุด โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง
ขณะที่การฟื้นตัวกระจุกตัวในต่างจังหวัดมากกว่ากรุงเทพฯ และได้รับแรงหนุนจากสถาบันการเงินของรัฐที่เพิ่มบทบาทในการปล่อยสินเชื่อ โดยเน้นกลุ่มรายได้ต่ำ
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการ แต่ภาพรวมยังมีความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยเศรษฐกิจและความผันผวนภายนอก ขณะที่มาตรการภาครัฐ โดยเฉพาะเกณฑ์ LTV ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา โดยต้องผ่านกระบวนการรับฟังความคิดเห็นและการตัดสินใจของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง
นายดอน ย้ำด้วยว่ามาตรการ LTV เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ และยังต้องการความร่วมมือจากภาคเอกชนในการเสนอแนวทางเพิ่มเติม เพื่อให้การแก้ไขปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพมากขึ้น พร้อมยืนยันว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลไกสำคัญของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป
แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 40-50% ชี้หนักสุดในรอบ 30-40 ปี
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าภายหลังการประชุมร่วมระหว่าง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย) กับธนาคารแห่งประเทศไทย
โดยการหารือครั้งล่าสุดถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในรอบกว่า 30-40 ปีของการทำงานในอุตสาหกรรม โดยธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุชัดว่า มาตรการ LTV ไม่น่าจะเป็นประเด็นปัญหา และเปิดรับฟังข้อเสนอใหม่จากภาคเอกชนเพิ่มเติม
โดยทีมงานของธนาคารแห่งประเทศไทย มีความเข้าใจสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังไม่ควรรีบมองโลกในแง่ดีเกินไป เนื่องจากตัวเลขในตลาดยังสะท้อนภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะข้อมูลล่าสุดที่ระบุว่าสัดส่วนการซื้อขาย “บ้านมือสอง” เพิ่มขึ้นจากระดับกว่า 30% มาอยู่ที่ 41%
แม้ตัวเลขดังกล่าวดูเหมือนเป็นสัญญาณบวก แต่ในความเป็นจริงเกิดจากการหดตัวของตลาดบ้านใหม่ที่รุนแรงกว่า ส่งผลให้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองยังคงติดลบ โดยบ้านใหม่ติดลบมากกว่า ขณะที่บ้านมือสองติดลบน้อยกว่า จึงทำให้สัดส่วนบ้านมือสองดูเพิ่มขึ้นในเชิงโครงสร้าง ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดยังอยู่ในภาวะเปราะบางและต้องการมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมอย่างเร่งด่วน
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ข้อเสนอจากทั้ง 3 สมาคมได้มีการรวบรวมและเตรียมยื่นต่อรัฐบาลภายในไม่กี่วันข้างหน้า โดยมีการลงนามร่วมกันอย่างเป็นทางการ ซึ่งข้อเสนอครอบคลุมทั้งมาตรการด้านสินเชื่อและแนวทางเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำ เช่น การปล่อยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง (Risk-based lending) เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนออื่นที่เกี่ยวข้องกับบทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งได้มีการนำเสนอในที่ประชุม hearing ไปแล้ว เพื่อให้เกิดการประสานงานระหว่างนโยบายการเงินและนโยบายการคลังอย่างเป็นระบบ โดยทั้ง 3 สมาคมมีแผนเข้าพบรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อผลักดันมาตรการดังกล่าวให้เกิดผลในทางปฏิบัติ
สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสล่าสุด นายประเสริฐ ยอมรับว่ายังไม่ดีนัก และยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภายนอก เช่น สถานการณ์ในตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ
อสังหาฯ เสาหลักเศรษฐกิจ เสี่ยงกระทบเป็นลูกโซ่
นายประเสริฐ ย้ำด้วยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจไทยอย่างมาก โดยมีสัดส่วนเชื่อมโยงกับผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ประมาณ 7-12% และเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมต่อเนื่องจำนวนมาก ทั้งแรงงาน วัสดุก่อสร้าง และห่วงโซ่อุปทานในประเทศ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีมาตรการเข้ามาช่วย “ประคับประคอง” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น
ในด้านราคาอสังหาริมทรัพย์ นายประเสริฐระบุว่า ตลาดปัจจุบันยังไม่เกิดการปรับลดราคาลงอย่างรุนแรงเหมือนในวิกฤตปี 2540 เนื่องจากยังมีโครงสร้างสินเชื่อจากสถาบันการเงินรองรับอยู่ในระดับ 70-80% ส่งผลให้ราคายังไม่ปรับตัวลงแรง อย่างไรก็ตาม ภาวะดังกล่าวทำให้ตลาดขาดแรงจูงใจในการซื้อขาย และไม่สามารถกระตุ้นดีมานด์ได้เต็มที่
ทั้งนี้มองว่าราคาที่ไม่ปรับลดลงมากในช่วงนี้ อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ เนื่องจากระดับราคายังทรงตัว แต่ในภาพรวมยังจำเป็นต้องอาศัยมาตรการจากภาครัฐเข้ามาสนับสนุนเพิ่มเติม
นายประเสริฐ ยังกล่าวขอบคุณ ธนาคารแห่งประเทศไทย ที่เปิดรับฟังความคิดเห็นของภาคเอกชนมากขึ้น และมีความเข้าใจต่อสถานการณ์ปัจจุบัน พร้อมระบุว่าในอดีตภาคธุรกิจอาจมีความกังวลต่อบทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย แต่ปัจจุบันความร่วมมือระหว่างทั้งสองฝ่ายดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของนโยบายการคลัง ยังไม่เห็นสัญญาณชัดเจนจากกระทรวงการคลังเกี่ยวกับมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ภาคเอกชนต้องเร่งผลักดันเพิ่มเติม เพื่อให้เกิดความสอดคล้องระหว่างนโยบายการเงินและการคลัง
“แม้นโยบายการเงินจะเริ่มส่งสัญญาณก่อน แต่หากนโยบายการคลังยังไม่ออกมา ก็อาจทำให้การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไม่เต็มประสิทธิภาพ เราหวังว่าทั้งสองส่วนจะออกมาในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน เพื่อสร้างพลังในการประคับประคองเศรษฐกิจไทยในช่วงที่ยังมีความท้าทายสูง” นายประเสริฐกล่าว
เปลี่ยนผ่านผู้นำสมาคม–ดันข้อเสนอใหม่
ในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2569 ของสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อวันที่ 29 เม.ย. 2569 ที่ประชุมมีมติเลือกนายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ เป็นนายกสมาคมฯ คนที่ 14 พร้อมคณะกรรมการชุดใหม่ วาระปี 2569–2570
นายปิติพัฒน์ ระบุว่า หนึ่งในข้อเรียกร้องสำคัญคือการปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในส่วนของสินค้าคงค้าง (Inventory) ของผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจุบันถูกจัดเก็บในอัตรา ทรัพย์สินอื่นๆ แทนที่จะเป็น “ที่อยู่อาศัย” ขณะที่สถานการณ์ปัจจุบันพบว่า ระยะเวลาในการระบายสินค้าคงค้างเพิ่มขึ้นจากเดิม 2–3 ปี เป็น 5–6 ปี หรืออาจยาวนานกว่านั้นในกรณีเลวร้าย
ภาระภาษีดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจำนวนมาก เช่น โครงการขนาด 500 ยูนิต ที่สามารถโอนได้เพียงครึ่งหนึ่งในปีแรก ส่วนที่เหลือต้องเสียภาษีต่อเนื่องปีละ 3–5 ล้านบาท
ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้สุดท้ายจะสะท้อนกลับไปยังราคาขาย ทำให้ผู้บริโภคต้องรับภาระในที่สุด
สินเชื่อยังเป็น “คอขวด” ปฏิเสธสูง 40–50%
อีกหนึ่งปัญหาหลักคือการเข้าถึงสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงถึง 40–50% และอาจสูงกว่านี้หากรวมกลุ่มลูกค้าที่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์ได้ตั้งแต่ต้น
แม้ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตแทน
ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงต้องปรับกลยุทธ์ เช่น การทำโครงการ “Rent to Own” เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้เช่าสามารถผ่อนเปลี่ยนเป็นเจ้าของในอนาคต
เสนอรัฐตั้งกองทุนสินเชื่อ เพิ่มโอกาสคนไทยมีบ้าน
สมาคมฯ เสนอให้ภาครัฐจัดตั้งกองทุนสินเชื่อพิเศษ และกระจายผ่านธนาคารพาณิชย์ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้
แม้ปัจจุบันธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะมีบทบาทเพิ่มขึ้น โดยมีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อสูงถึง 50% แต่ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด
ธปท.ชี้ข้อจำกัดทางกฎหมาย คุมดอกเบี้ยตรงไม่ได้
ทั้งนี้ นายดอน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวในช่วงท้ายถึงข้อเสนอเรื่องการควบคุมส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย (Spread) ระหว่างดอกเบี้ยนโยบายกับดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ว่า ปัจจุบัน ธปท.ไม่มีอำนาจทางกฎหมายในการกำหนดเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยตรง
อย่างไรก็ตาม ธปท.รับทราบถึงปัญหาดังกล่าว และมีแนวทางแก้ไขผ่านกลไกทางอ้อม เช่น การส่งเสริมการแข่งขันในระบบการเงิน โดยเฉพาะการผลักดัน “Virtual Bank” เพื่อเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภค ซึ่งคาดว่าจะช่วยลดส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยลงในระยะยาว
นายดอนยังระบุว่า แม้แนวโน้มมาตรการ LTV จะมีทิศทางเชิงบวก แต่ยังต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง และไม่สามารถรับประกันผลได้ 100%
นายดอน กล่าวว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ครั้งล่าสุด วันที่ 29 เม.ย. 2569 มีมติเป็นเอกฉันท์ 6 ต่อ 0 คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ร้อยละ 1.00 ต่อปี ในการประชุม โดยประเมินว่าอัตราดอกเบี้ยในระดับปัจจุบันมีความเหมาะสมต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และช่วยดูแลเสถียรภาพท่ามกลางความผันผวนจากวิกฤตพลังงานโลก
“ในภาพรวม คณะกรรมการเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ในระดับที่เหมาะสมต่อการประคับประคองเศรษฐกิจ และไม่จำเป็นต้องปรับขึ้นหรือลงในขณะนี้ เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ยอาจซ้ำเติมเศรษฐกิจ ขณะที่การลดดอกเบี้ยอาจสร้างความเสี่ยงต่อเสถียรภาพเงินเฟ้อในระยะยาว”
