ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ชี้ความต้องการอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มฟื้นตัว แต่จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่ที่พฤติกรรมผู้เช่าให้ความสำคัญกับคุณภาพและประสิทธิภาพระยะยาว ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างอาคารเกรดเอกับอาคารรุ่นเก่าขยายตัวชัดเจน ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยยังปรับลดลงเล็กน้อย สู่ระดับ 847 บาท/ตร.ม./เดือน
วันที่ 7 พ.ค. 2569 – นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่าแม้ตลาดมีความกังวลเรื่องอุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตที่จะเพิ่มสูงขึ้นและนำไปสู่ภาวะล้นตลาด แต่รายงานล่าสุดจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่าตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนผ่านในมิติที่ลึกกว่านั้น โดยอุปสงค์เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่ที่ “พฤติกรรมผู้เช่า” ที่กำลังปรับตัว
โดยกิจกรรมการเช่าปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน ดูได้จากปริมาณการเช่าพื้นที่รวมประมาณ 111,000 ตร.ม. และการดูดซับสุทธิอยู่ที่ราว 70,000 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่รวมของตลาดขยับขึ้นมาอยู่ที่ 77.6% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2
อย่างไรก็ตาม แม้ดีมานด์จะเริ่มฟื้นตัว ตลาดยังคงมีการแข่งขันสูงจากอุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้เช่ายังคงมีอำนาจต่อรอง และเจ้าของอาคารยังไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ยปรับลดลงเล็กน้อย 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 847 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
ประเด็นสำคัญของตลาดในรอบนี้ คือ “ช่องว่างด้านประสิทธิภาพ” ระหว่างอาคารใหม่และอาคารเก่าที่ขยายตัวชัดเจนมากขึ้น โดยอาคารเกรด A และอาคารใหม่ยังคงสามารถดึงดูดความต้องการได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อาคารรุ่นเก่ากำลังเผชิญแรงกดดันในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น
ในปัจจุบัน ผู้เช่าไม่ได้ขยายพื้นที่เพียงเพื่อการเติบโตอีกต่อไป แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้นในการตัดสินใจ โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพอาคาร ประสบการณ์การใช้งาน และประสิทธิภาพด้านต้นทุนในระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการกระจุกตัวอยู่ในอาคารที่มีคุณภาพสูง และยิ่งทำให้การแข่งขันในตลาดมีความแตกต่างมากขึ้น
ขณะเดียวกัน การพัฒนาอาคารสำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังช่วยเพิ่มทางเลือกให้กับผู้เช่า และเปิดโอกาสในการบริหารต้นทุนควบคู่กับมาตรฐานของพื้นที่สำนักงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทั้งนี้ในระยะข้างหน้า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มยังคงเป็นตลาดของผู้เช่าในระยะสั้น โดยอุปทานใหม่จำนวนมากที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อการแข่งขัน แม้อุปสงค์จะเริ่มฟื้นตัว แต่การปรับสมดุลของตลาดอาจต้องใช้เวลา เนื่องจากผู้เช่ายังคงมีความระมัดระวังในการขยายพื้นที่
“จุดเปลี่ยนของตลาดรอบนี้ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณการเช่า แต่อยู่ที่วิธีคิดของผู้เช่า”
นายปัญญา กล่าวและว่าผู้เช่าในปัจจุบันมีความพิถีพิถันมากขึ้น โดยพิจารณาทั้งคุณภาพ ต้นทุน และความเหมาะสมในระยะยาว ซึ่งกำลังขยายช่องว่างระหว่างอาคารคุณภาพสูงและอาคารเก่า และกำหนดรูปแบบการแข่งขันของตลาดใหม่ทั้งหมด
