“พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย” เผยจำนวนประชากรวัยทำงานที่ลดลงและสังคมสูงวัยจะเปลี่ยนโฉมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในอีก 20-30 ปีข้างหน้า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวครั้งใหญ่
นายพิพัฒน์ เหลืองนฤมิตรชัย กรรมการผู้จัดการ และหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานเสวนา “PROPERTY HACK 2026: Survival Ocean” ในหัวข้อ “พลิกวิกฤตสู่โอกาสอสังหาริมทรัพย์ เกมใหม่เศรษฐกิจไทย”ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายครั้งสำคัญจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย ซึ่งแตกต่างจากวิกฤตในอดีตที่เป็นเพียงปัญหาระยะสั้น โดยปัจจัยสำคัญมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร และความสามารถในการแข่งขันของประเทศที่ลดลง
เศรษฐกิจไทยโตช้าลงจากปัญหาเชิงโครงสร้าง
ย้อนกลับไปในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 เศรษฐกิจไทยหดตัวราว 6% และหลายฝ่ายเชื่อว่าเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย ประเทศจะกลับมาเติบโตในระดับ 3% ได้อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงหลังโควิดกลับสะท้อนว่าเศรษฐกิจไทยยังไม่สามารถกลับสู่ระดับดังกล่าวได้ โดยปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจขยายตัวเพียง 2.4% และการเติบโตระดับ 3% กลายเป็นเป้าหมายที่ทำได้ยากมากขึ้น
“ทุกครั้งที่ไทยผ่านพ้นวิกฤต เศรษฐกิจจะกลับมาเติบโตในอัตราที่ช้าลงกว่าเดิม สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะสมมานาน โดยเฉพาะเรื่องประชากรสูงวัยและจำนวนแรงงานที่ลดลง”
นายพิพัฒน์กล่าวและว่า หากเปรียบเศรษฐกิจเป็นเครื่องจักร แรงงานและเงินลงทุนคือปัจจัยนำเข้า ขณะที่ผลิตภาพการผลิต (Productivity) คือสิ่งที่ทำให้เครื่องจักรสร้างผลผลิตได้มากขึ้น ในอดีตเศรษฐกิจไทยเติบโตสูงจากแรงสนับสนุนทั้งแรงงาน เงินลงทุน และผลิตภาพที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน แต่ในอนาคตจำนวนแรงงานจะลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากประเทศไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มรูปแบบ
วิกฤตประชากรเกิดน้อย ฉุดกำลังแรงงานระยะยาว
ปัจจุบันอัตราการเกิดของไทยอยู่เพียงประมาณ 1.2 คนต่อผู้หญิง 1 คน ต่ำกว่าอัตราการเสียชีวิตอย่างชัดเจน ส่งผลให้จำนวนประชากรโดยรวมผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว และจำนวนประชากรวัยทำงานเริ่มลดลงตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา
“ถ้าไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ โตช้าลง เพราะแรงงานซึ่งเคยเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญกำลังหายไป”
นายพิพัฒน์ ยังกล่าวอีกว่าทางออกสำคัญคือการเพิ่มการลงทุนและยกระดับผลิตภาพทางเศรษฐกิจ รวมถึงการดึงดูดแรงงานและประชากรคุณภาพจากต่างประเทศเข้ามาเสริมกำลังแรงงานในประเทศ
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเผชิญผู้ซื้อลดลง ผู้สูงอายุเป็นกลุ่มเดียวที่โต
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจากโครงสร้างประชากรจะเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในระยะยาว เนื่องจากจำนวนผู้ซื้อบ้านในวัยทำงานมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มประชากรเพียงกลุ่มเดียวที่เพิ่มขึ้นคือผู้มีอายุเกิน 60 ปี
“ในอีก 20-30 ปีข้างหน้า ทุกกลุ่มประชากรจะลดลงเกือบทั้งหมด ยกเว้นกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะเป็นเซกเมนต์ที่เติบโตที่สุด ดังนั้นผู้ประกอบการต้องถามตัวเองว่าลูกค้าหลักในอนาคตคือใคร” นายพิพัฒน์กล่าว
ไทยเสียความสามารถแข่งขัน อุตสาหกรรมดั้งเดิมถูกท้าทาย
นอกจากนี้ ไทยยังเผชิญปัญหาความสามารถในการแข่งขันลดลง โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมซึ่งเคยเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจ แต่กำลังสูญเสียความได้เปรียบให้กับประเทศคู่แข่ง โดยเฉพาะจีน ขณะที่อุตสาหกรรมดั้งเดิมหลายประเภท เช่น ยานยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และปิโตรเคมี กำลังเผชิญแรงกดดันจากการเปลี่ยนผ่านเทคโนโลยี
แม้ว่าการส่งออกของไทยยังเติบโตได้ดี แต่ภาคการผลิตกลับไม่ได้ขยายตัวในทิศทางเดียวกัน สะท้อนว่าประเทศกำลังสูญเสียมูลค่าเพิ่มในกระบวนการผลิตบางส่วน
ท่องเที่ยวเริ่มมีข้อจำกัด หนี้ครัวเรือนยังกดดันอสังหาฯ
ด้านภาคท่องเที่ยว แม้จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญหลังโควิด แต่เริ่มเผชิญข้อจำกัดมากขึ้น ทั้งจากจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่ฟื้นตัวต่ำกว่าคาด ภาวะเศรษฐกิจโลก และต้นทุนการเดินทางที่สูงขึ้น ทำให้ภาคท่องเที่ยวอาจไม่สามารถเป็นเครื่องยนต์หลักเพียงตัวเดียวของเศรษฐกิจไทยได้อีกต่อไป
ขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น
ดาต้าเซ็นเตอร์และ AI โอกาสใหม่ของเศรษฐกิจไทย
อย่างไรก็ดี นายพิพัฒน์มองว่ายังมีสัญญาณบวกให้เห็น โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างประเทศที่เริ่มไหลเข้าสู่ไทยมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา จากกระแสการลงทุนด้านดาต้าเซ็นเตอร์และเทคโนโลยี AI โดยมีบริษัทเทคโนโลยีระดับโลกหลายรายประกาศลงทุนในประเทศไทย
แม้จะมีข้อกังวลว่าการลงทุนประเภทดาต้าเซ็นเตอร์ใช้แรงงานไม่มากและมีการนำเข้าอุปกรณ์จำนวนมาก แต่ก็ถือเป็นโอกาสสำคัญที่ไทยต้องเร่งสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนดังกล่าว
บทเรียนจากญี่ปุ่น เมื่อประชากรลดลงก่อนไทย 20 ปี
พร้อมกันนี้ยังได้มีข้อเสนอสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ว่าควรศึกษาบทเรียนจากญี่ปุ่น ซึ่งเผชิญปัญหาประชากรลดลงก่อนประเทศไทยราว 20 ปี โดยพบว่าเมืองใหญ่ยังคงเติบโต ขณะที่เมืองขนาดเล็กเผชิญภาวะประชากรลดลงอย่างรุนแรง
แนวทางที่ผู้ประกอบการญี่ปุ่นใช้ปรับตัว ได้แก่ การลดการพึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว หันมาเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) ผ่านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุ การปรับปรุงอาคารเดิม (Renovation) และการขยายธุรกิจไปยังต่างประเทศ
เกมใหม่อสังหาฯ แข่งคุณภาพ เจาะตลาดสูงวัยและเวลเนส
นายพิพัฒน์กล่าวว่า ผู้ประกอบการไทยอาจต้องเปลี่ยนมุมมองจากการแข่งขันด้านปริมาณไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ มุ่งเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มที่ยังมีศักยภาพการใช้จ่ายสูง รวมถึงพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์สังคมสูงวัย สุขภาพ และบริการด้านเวลเนส ซึ่งจะเป็นเมกะเทรนด์สำคัญในอนาคต
“เศรษฐกิจไทยอาจไม่ได้กลับไปเติบโต 5-7% เหมือนในอดีตอีกแล้ว สิ่งสำคัญคือการยอมรับความจริงของโลกใหม่ และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เติบโตช้าลง ทั้งในมิติระยะสั้นและระยะยาว เพราะสิ่งที่เคยใช้ได้ผลในช่วง 20-30 ปีก่อน อาจไม่ใช่คำตอบสำหรับอนาคตอีกต่อไป” นายพิพัฒน์กล่าวทิ้งท้าย
