ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว
ท่ามกลางแรงกดดันแต่ “Branded Residences (แบรนด์เดด เรสซิเดนซ์)” โครงการที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์โรงแรมหรือแบรนด์ลักชัวรี่ระดับโลก มีจุดเด่นที่ได้รับบริการระดับโรงแรม ความปลอดภัย และมาตรฐานคุณภาพที่สูงกว่าโครงการทั่วไป กำลังเป็นเซ็กเมนต์ที่เติบโตได้อย่างโดดเด่นในตลาดลักชัวรี่ทั้งในไทยและต่างประเทศ
ตลาดอสังหาฯ ไทยยังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน
นายยรรยง ไทยเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานวิจัยเศรษฐกิจและความยั่งยืน ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ยังคงกดดันตลาดที่อยู่อาศัยไทย คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับรายได้แรงงานที่ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ขณะเดียวกันค่าครองชีพและต้นทุนพลังงานที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ประชาชนจำนวนมากระมัดระวังการใช้จ่าย และชะลอการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างบ้านและคอนโดมิเนียม
SCB EIC ยังพบว่าสัญญาณในตลาดแรงงานเริ่มอ่อนแอลง ทั้งการว่างงานแฝง ชั่วโมงการทำงานที่ลดลง และการเปิดกิจการใหม่ที่ชะลอตัว สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ผู้ประกอบการจึงยังต้องเผชิญภาวะอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและล่างที่พึ่งพากำลังซื้อจากคนไทยเป็นหลัก
ลักชัวรี่เรสซิเดนซ์โตสวนทาง
นายบิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks เปิดเผยว่า มูลค่าตลาดแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ ในเอเชียปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านล้านบาท และกำลังกลายเป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์ที่เติบโตเร็วที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โลก จากการสำรวจ 14 ประเทศในเอเชีย พบว่า เวียดนาม ไทย และเกาหลีใต้ เป็นสามตลาดที่มีมูลค่ารวมกันมากกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งภูมิภาค
นายบิล บาร์เน็ตต์
แม้เวียดนามจะขึ้นมาเป็นตลาดอันดับหนึ่งในเชิงมูลค่า แต่ประเทศไทยยังได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในตลาดที่กำลังเติบโตเต็มที่ และเป็นศูนย์กลางสำคัญของภูมิภาคเอเชีย
จากที่พักในโรงแรม สู่สินทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริง
นายบิลยังมองว่าตลาดแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ จากเดิมที่เป็นส่วนต่อขยายของโรงแรมและรีสอร์ตระดับหรู สู่การเป็นที่อยู่อาศัยถาวรของกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงทั่วโลก สะท้อนผ่านพฤติกรรมผู้ซื้อที่ไม่ได้ให้ความสำคัญเพียงตัวอาคาร แต่ยังมองถึงคุณค่าของแบรนด์ มาตรฐานการบริการ และประสบการณ์การอยู่อาศัยในระยะยาว
แนวโน้มดังกล่าวยังช่วยเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ท่ามกลางต้นทุนพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่แบรนด์ระดับโลกก็มีแรงจูงใจในการขยายธุรกิจผ่านรูปแบบแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ เพื่อสร้างรายได้จากการบริหารจัดการและการให้สิทธิใช้แบรนด์ในระยะยาว อีกทั้งผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ได้เปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมใกล้เคียง แต่เปรียบเทียบกับตลาดลักชัวรี่ในเมืองสำคัญทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นดูไบ ไมอามี ลอนดอน หรือโกลด์โคสต์
ส่งผลต่อราคา Branded Residences ในไทยที่ยังสามารถปรับตัวขึ้นได้ต่อเนื่อง ดูได้จากโครงการอมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพฯ ปรับตัวจากประมาณ 400,000 บาทต่อตารางเมตร สู่ระดับ 650,000-700,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่ โครงการปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงค็อก (Porsche Design Tower Bangkok) ห้องพักอาศัยแบบ Villa Duplex พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว บนทำเลสุขุมวิท 38 ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างปอร์เช่ ดีไซน์ และ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ล่าสุดมีราคาแตะระดับ 1 ล้านบาท/ตร.ม.แล้ว
กรุงเทพฯ-ภูเก็ต สองหัวหอกขับเคลื่อนตลาด
ปัจจุบันกรุงเทพมหานครและภูเก็ตยังเป็นสองทำเลหลักที่ขับเคลื่อนตลาดแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ของไทย โดยกรุงเทพฯ ได้รับแรงหนุนจากที่ดินหายากในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ขณะที่ภูเก็ตได้รับประโยชน์จากการเติบโตของตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ ทำให้ภูเก็ตกำลังเปลี่ยนผ่านจากเมืองท่องเที่ยวสู่ “Global Coastal City” หรือเมืองชายฝั่งระดับโลกที่สามารถดึงดูดผู้มีความมั่งคั่งจากหลากหลายประเทศ
ลูกค้า 24 สัญชาติ สะท้อนกำลังซื้อระดับโลก
นายฐิติวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ
นายฐิติวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แค๊ปสโตน แอสเสท จำกัด เปิดเผยว่า โครงการเพย์ลา ภูเก็ต ออโตกราฟ คอลเล็คชั่น เรสซิเดนซ์ส มียอดขายสะสมแล้วกว่า 700 ล้านบาท หลังเปิดตัวโครงการไม่ถึงปี จุดเด่นสำคัญคือมีผู้ซื้อจากมากกว่า 24 สัญชาติทั่วโลก โดยลูกค้าต่างชาติคิดเป็นสัดส่วนราว 70% ของยอดขายทั้งหมด ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดลักชัวรี่ไทยไม่ได้พึ่งพาเพียงกำลังซื้อในประเทศ แต่กำลังเชื่อมต่อกับเครือข่ายผู้ซื้อระดับโลกมากขึ้น
ความไม่แน่นอนโลกหนุนไทย
นายภูมิ จิราธิวัฒน์
นายภูมิ จิราธิวัฒน์ Managing Partner และ Co-Founder บริษัท ซีจี แคปปิตอล แอดไวซอรี่ จำกัด (CG Capital) กล่าวว่า แม้เศรษฐกิจโลกเผชิญความไม่แน่นอน แต่ยังเชื่อมั่นศักยภาพประเทศไทยจากจุดแข็งด้านวัฒนธรรมและคุณภาพชีวิต โดยโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนซ์ แบงค็อก อโศก มียอดขายแล้วกว่า 60% ภายใน 6 เดือน จากจุดเด่นด้านทำเล แบรนด์ระดับโลก และราคาที่แข่งขันได้ นอกจากนี้ ความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีบทบาทมากขึ้นจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ โดยสัดส่วนผู้ซื้อไทยและต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 50 : 50 พร้อมเดินหน้าลงทุนโครงการแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ และโรงแรมในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาวให้เศรษฐกิจไทย
ท่องเที่ยวฐานสำคัญอสังหาฯหรู
นายสเตฟาน คาร์ล
นายสเตฟาน คาร์ล ผู้บริหารโครงการ SLS Residences Sukhumvit 24 มองว่า การเติบโตของการท่องเที่ยวช่วยสนับสนุนการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานทั้งสนามบิน โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และบริการระดับสากล ล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน
จับตาอนาคต แบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ ไทย
นายบิลมองว่า ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า Branded Residences จะยังเป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์ที่เติบโตโดดเด่นที่สุดของประเทศไทย โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการขยายตัวของกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงทั่วโลก การเคลื่อนย้ายเงินลงทุนระหว่างประเทศ และความต้องการสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตระดับสากล ทั้งนี้นอกจากกรุงเทพมหานครและภูเก็ตแล้ว เมืองท่องเที่ยวสำคัญของไทยอย่างหัวหิน พัทยา และเกาะสมุย มีแนวโน้มได้รับความสนใจจากนักพัฒนาโครงการแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ มากขึ้นในอนาคต ซึ่งปัจจัยสนับสนุนสำคัญมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตของภาคการท่องเที่ยว และจำนวนผู้พำนักระยะยาวจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งกำลังผลักดันให้เมืองท่องเที่ยวของไทยก้าวสู่การเป็นจุดหมายปลายทางด้านการอยู่อาศัยระดับโลกมากขึ้น
นางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์
สอดคล้องกับ นางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อ-ขาย-เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวว่า ตลาดแบรนด์เดด เรสซิเดนซ์ ในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้ดี แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับบนและกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) ยังคงมีกำลังซื้อและพร้อมลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ โดยเฉพาะโครงการที่มีแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหารและให้บริการ ซึ่งตอบโจทย์ทั้งด้านคุณภาพชีวิต การบริการ และการลงทุนระยะยาว
Branded Residences อาจไม่ใช่เพียงดาวเด่นชั่วคราวของตลาดอสังหาฯ แต่อาจก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาฯ ในระยะต่อไป ทั้งในมิติของการลงทุน การท่องเที่ยว และการยกระดับมาตรฐานตลาดที่อยู่อาศัยไทยสู่ระดับสากล
