ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ประเมินตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ครึ่งแรกปี 2569 ยังอยู่ในช่วงปรับฐาน ผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุนและเร่งระบายสต๊อก ส่งผลให้อุปทานใหม่ยังจำกัด โดยคาดทั้งปีมีคอนโดเปิดใหม่ 16,000 ยูนิต ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดโควิด
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ครึ่งแรกปี 2569 อุปทานใหม่จำกัด-ดีมานด์ระดับบนแกร่ง
นางสาวประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยังคงอยู่ในช่วงปรับฐาน (Market Rebalancing) โดยผู้ประกอบการยังระมัดระวังการลงทุน ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ยังจำกัดและกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กยังมุ่งบริหารสภาพคล่องและเร่งระบายสต๊อกมากกว่าการเปิดโครงการใหม่
ด้านอุปสงค์ยังมีความแตกต่างชัดเจนระหว่างแต่ละเซกเมนต์ โดยคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังมียอดขายและอัตราการดูดซับที่แข็งแกร่ง จากกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีฐานะ นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงล่างยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้าและการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ประกอบการยังแข่งขันด้านราคาและจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งระบายสต๊อก
ซาวิลส์ คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตจะกระจุกตัวในโครงการที่มีทำเลศักยภาพ ผลิตภัณฑ์แตกต่าง และกำหนดราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อ สะท้อนว่าความสามารถในการพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการตลาดจะเป็นปัจจัยสำคัญท่ามกลางภาวะการแข่งขันที่ยังสูง
ไตรมาส 2 เปิดใหม่เพียง 5 โครงการ รายใหญ่ครองตลาด
ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิต มูลค่ารวม 15,600 ล้านบาท เป็นการลงทุนของผู้ประกอบการจดทะเบียนเพียง 2 ราย คือ แสนสิริ และเอพี (ไทยแลนด์) ขณะที่ไม่พบการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก สะท้อนการชะลอลงทุนและการมุ่งบริหารสภาพคล่อง
ส่วนภาพรวมครึ่งปีแรก มีโครงการเปิดใหม่ 15 โครงการ จำนวน 12,248 ยูนิต เพิ่มขึ้น 72.52% จากช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เป็นผลจากการเปิดโครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่โครงการ จึงยังไม่สะท้อนการฟื้นตัวของตลาดโดยรวม
คอนโดหรูยังแรง ส่วนตลาดแมสแข่งลดราคา
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรียังคงเป็นเซกเมนต์ที่แข็งแกร่งที่สุด โดยเฉพาะเพนท์เฮาส์และห้องชุดขนาดใหญ่ในย่านสุขุมวิทตอนกลาง ทองหล่อ เอกมัย ชิดลม หลังสวน และลุมพินี ซึ่งยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง นักลงทุน และชาวต่างชาติ เนื่องจากทำเลมีที่ดินจำกัดและสามารถรักษาระดับราคาได้
ในทางกลับกัน ตลาดระดับกลางและล่างยังได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง และการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ผู้ประกอบการจึงเร่งระบายสต๊อกผ่านการลดราคาและแคมเปญส่งเสริมการขาย โดยบางโครงการตั้งราคาใกล้เคียงกับระดับราคาเมื่อกว่าสิบปีก่อนเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
คาดเปิดใหม่ทั้งปี 1.6 หมื่นยูนิต ยักษ์อสังหาฯ หันลงทุนเมืองท่องเที่ยว
ซาวิลส์ คาดว่าตลอดปี 2569 จะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 16,000 ยูนิต ลดลง 6% จากปี 2568 และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วงก่อนโควิด-19 สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง
ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มกระจายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและกำลังซื้อของชาวต่างชาติ แม้ว่ารัฐบาลจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถึงกลางปี 2570 แต่ซาวิลส์ มองว่ามาตรการดังกล่าวช่วยได้เพียงบางส่วน เพราะข้อจำกัดหลักยังอยู่ที่กำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ
ซาวิลส์ ประเมินว่า ช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) โดยการแข่งขันจะเน้นการระบายสต๊อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่ ผู้ประกอบการจะเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำและมีอุปสงค์รองรับชัดเจน
สำหรับเซกเมนต์ที่มีแนวโน้มเติบโต ได้แก่ คอนโดมิเนียมลักชัวรีและ Branded Residence ในย่านใจกลางเมือง รวมถึงคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และ แคมปัส คอนโด หรือ คอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ ซึ่งยังมีฐานลูกค้าชัดเจนและมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง แม้ภาพรวมตลาดจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม
