“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” มองปี 2569 ตลาดบ้านยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และสินเชื่อเข้มงวด ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นถาวร แม้สงครามคลี่คลายไม่กลับสู่ระดับเดิม ชี้คอนโดเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล หลังผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ต่ำต่อเนื่อง พร้อมเดินหน้าลงทุนจากโอกาสซื้อที่ดินราคาปรับลด
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังอยู่ในภาวะท้าทาย การแข่งขันด้านราคายังคงรุนแรง เนื่องจากผู้ประกอบการต้องเร่งบริหารสต๊อกเดิม ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ของตลาดโดยรวมลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับอดีต
“ตลาดยังยากอยู่ การแข่งขันด้านราคายังมี ทำให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันพอสมควร โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ปีนี้น่าจะต่ำกว่าปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน”
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่บริษัทประเมินว่ายอดขายยังสามารถเติบโตได้ โดยได้รับแรงสนับสนุนจากกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมซื้อ ซึ่งมองเห็นโอกาสจากราคาที่แข่งขันได้
ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มถาวร ไม่กลับสู่ระดับก่อนสงคราม
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ปัจจัยหนึ่งที่กระทบตลาดคือสงครามและต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดยปัจจุบันต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นประมาณ 5-6% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนสงคราม และแม้สถานการณ์คลี่คลาย ต้นทุนอาจลดลงบางส่วน แต่ไม่น่ากลับไปอยู่ระดับเดิม
“ถ้าสงครามจบ ต้นทุนอาจลดลง 2-3% แต่ไม่ได้หมายความว่าจะกลับไปจุดเดิม เพราะต้นทุนหลายอย่างปรับขึ้นไปแล้ว”
สำหรับต้นทุนของบริษัทเอง ปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับประมาณ 15% และปีนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ราว 17% ซึ่งถือว่ายังไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับแรงกดดันของตลาด
ตลาดกลางยังไปได้ ตลาดบนยังเหนื่อย
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ตลาดที่ยังมีความสามารถในการขายได้ดีคือกลุ่มระดับกลาง โดยเฉพาะบ้านและคอนโดราคา 4-8 ล้านบาท ขณะที่ตลาดบนยังเผชิญปัญหาซัพพลายจำนวนมาก แต่ดีมานด์จำกัด
“ตลาดบนยังเหนื่อยเหมือนเดิม เพราะซัพพลายระดับบนเข้ามาจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า หลายรายสร้างนำไว้เยอะ ทำให้วันนี้ต้องใช้เวลาเคลียร์สินค้า”
โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบระดับบนที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง รวมถึงมาตรการตรวจสอบการถือครองที่ดินผ่านนิติบุคคลที่เข้มงวดขึ้น
นายไตรเตชะมองว่า การตรวจสอบดังกล่าวเป็นเรื่องที่ดี เพราะทำให้ตลาดมีความชัดเจนและเป็นไปตามกฎหมาย
“ถ้าจะให้ต่างชาติถือครองได้ ก็ควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่ใช้โครงสร้างที่คลุมเครือ”
ชี้คอนโดเริ่มเข้าสู่จุดสมดุล หลังซัพพลายใหม่ต่ำต่อเนื่อง
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่มีโอกาสฟื้นตัวมากกว่าแนวราบ เนื่องจากจำนวนซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดูได้จากภาพรวมการขออนุมัติก่อสร้่างในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ม่ใช่่เพราะการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เข้มงวดขึ้น แต่เป็นเพราะไม่มีโครงการเข้ายื่น แต่เกิดจากผู้ประกอบการซื้อที่ดินใหม่น้อยลง และธนาคารไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการยากขึ้น
“สัญญาณที่สะท้อนการชะลอตัวของการลงทุน เห็นได้ชัดจากจำนวนโครงการที่ยื่นขอ EIA ซึ่งในอดีตมีประมาณ 12-14 โครงการต่อรอบการพิจารณา แต่ปัจจุบันเหลือเพียง 2-4 โครงการ หรือประมาณ 1 ใน 6 ของระดับเดิม”
มองราคาที่ดินต้องลด 10-20% ก่อนซื้อ
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ในส่วนของสถานการณ์ราคาที่ดินในปัจจุบัน เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม โดยประเมินว่าอาจหลือผู้ซื้อหลักในตลาดเพียง 4 ราย จากอดีตที่ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากเข้ามาแข่งขันซื้อที่ดิน ส่วนผู้ที่อยู่นอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้เข้ามาซื้อมากเหมือนเดิม ทำให้ราคาที่ดินควรต้องปรับตัวลงให้สอดคล้องกับภาวะตลาด ซึ่งราคาที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการควรปรับลดลงประมาณ 10-20% จากราคาเดิม นอกจากนี้เจ้าของที่ดินยังมีภาระภาษีทีด่ินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งกลับมาเต็มรูปแบบแล้ว ยังเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้เจ้าของที่ดินบางส่วนเริ่มพิจารณาปล่อยขาย เนื่องจากการคือครองที่ดินรกร้าง หรือไม่ได้สร้างรายได้กลายเป็นภาระต้นทุนเพิ่มขึ้น”
“ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ลดราคาลงมาในระดับที่เหมาะสม 10-20% ผมก็ไม่รู้ว่าจะซื้อไปทำไม เพราะต้นทุนต้องสะท้อนกับตลาดจริง ซึ่งในปีนี้บริษัทวางงบซื้อที่ดินไว้ 8 พันล้านบาท แต่คาดว่าจะใช้เพียง 5-6 พันล้านบาท โดยเฉพาะจะเน้นซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับราคา 70,000-90,000 บาท/ตร.ม.”
นายไตรเตชะ กล่าวและว่าช่วงที่ราคาที่ดินปรับฐาน ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อมด้านเงินทุน เนื่องจากในระยะข้างหน้า ซัพพลายโครงการใหม่จะลดลงต่อเนื่อง เพราะการเริ่มต้นโครงการใหม่ต้องใช้เวลาเตรียมที่ดิน ขออนุญาต และพัฒนาโครงการนานกว่าในอดีต ดังนั้นบริษัทมองว่า เมื่อซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่อง จะทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุล โดยเฉพาะคอนโดที่เริ่มเห็นสัญญาณดังกล่าวแล้ว
ครึ่งปีหลังเปิดใหม่ 16 โครงการ รวม 19,000 ล้านบาท
สำหรับแผนการเปิดโครงการของบริษัทในปีนี้ นายไตรเตชะ กล่าวว่า ครึ่งปีแรกเปิดไปแล้ว 9 โครงการ มูลค่าประมาณ 12,400 ล้านบาท แบ่งเป็นกรุงเทพฯ 3 โครงการ และต่างจังหวัด 6 โครงการ
ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียม 5 โครงการ และแนวราบ 4 โครงการ
ส่วนครึ่งปีหลังมีแผนเปิดเพิ่มประมาณ 16 โครงการ มูลค่าราว 19,000 ล้านบาท จากเป้าหมายทั้งปีเดิมประมาณ 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท ซึ่งอาจปรับลดเล็กน้อยเหลือประมาณ 25 โครงการ มูลค่า 32,000 ล้านบาท จากปัจจัยด้านเทคนิค เช่น การขอใบอนุญาตล่าช้า
EEC ยังแข็งแรง ภูเก็ต-ชลบุรี-เชียงใหม่ นำตลาดต่างจังหวัด
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ตลาดต่างจังหวัดที่ยังมีศักยภาพ ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และสงขลา โดยเฉพาะพื้นที่ EEC ที่ยังมีความต้องการจากเศรษฐกิจและภาคอุตสาหกรรม
สำหรับภูเก็ต บริษัทเลือกทำตลาดแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น โดยเน้นลูกค้าคนไทยและทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง ไม่ได้แข่งขันในตลาดวิลล่าหรูสำหรับต่างชาติ
“เราไม่ได้ไปอยู่ในทำเลที่ต่างชาตินิยม เพราะราคาที่ดินสูงมาก เราเลือกทำเลที่ใกล้เมือง ใกล้ชุมชน เดินทางสะดวก และตอบโจทย์คนท้องถิ่น”
สต๊อกคอนโดลดลง เหลือสินค้าพร้อมโอนมูลค่า 5,000 ล้านบาท
นายไตรเตชะ กล่าวว่า ปัจจุบันสต๊อกคอนโดของบริษัทลดลงมาก โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน ณ เดือนมี.ค. บริษัทมีสินค้าคอนโดสร้างเสร็จมูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท แต่หากไม่นับโครงการขนาดใหญ่บางโครงการ จะเหลือประมาณ 5,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับยอดขายพร้อมโอนที่บริษัททำได้ปีละกว่า 3,000 ล้านบาท ถือว่าเหลือสินค้าเพียงประมาณ 1 ปีเศษ
“ปัญหาของผมตอนนี้ไม่ใช่สต๊อกคอนโด แต่คือสินค้าที่ขายดีและช่วยสร้างยอดโอนกำลังจะหมด ต้องเติมสินค้าใหม่”
เชื่ออสังหาฯ ยังมีโอกาส หลังผ่านจุดต่ำสุด
นายไตรเตชะ กล่าวว่า แม้ตลาดปัจจุบันมีปัจจัยลบจำนวนมาก ทั้งเศรษฐกิจไม่ดี สินเชื่อเข้มงวด ต่างชาติหาย และต้นทุนสูง แต่เชื่อว่าปัจจัยลบส่วนใหญ่สะท้อนเข้าสู่ตลาดแล้ว
ขณะที่ข้อดีคือจำนวนซัพพลายใหม่ลดลงอย่างมาก ซึ่งจะช่วยให้ตลาดปรับสมดุลในระยะต่อไป
“ตอนนี้ทุกอย่างที่เป็นลบเกิดขึ้นครบแล้ว สิ่งที่ยังเหลือคือความเชื่อมั่นที่ต้องกลับมา”
อย่างไรก็ดี ล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวโครงการศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ บนพื้นที่กว่า 13 ไร่ จำนวนห้องชุดรวม 1,607 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,600 ล้านบาท ซึ่งล่าสุดมียอดขายแล้ว 54% และเตรียมทยอยโอนในเดือนนี้เป็นต้นไป
สำหรับจุดเด่นของโครงการด้วยพื้นที่สีเขียวกว่า 4.5 ไร่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบ และทำเลเชื่อมต่อเอกมัย–ทองหล่อ พร้อมกับเตรียมเปิดให้ชมห้องจริงในวันที่ 18–19 ก.ค.นี้ มอบสิทธิพิเศษ ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี และ บัตรกำนัล ตกแต่งห้องสูงสุด 100,000 บาท ในราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท*
