อรสิริน โฮลดิ้ง ประเมินตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังเผชิญแรงกดดัน หลังตลาดบ้านมือสองครองสัดส่วนตลาดถึง 67% แซงบ้านใหม่ เดินหน้ากระจายพอร์ตลงทุน เปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่า 3,158 ล้านบาท รุกโรงเรียนนานาชาติ คอมมูนิตี้มอลล์ และธุรกิจบ้านมือสอง ตั้งเป้ารายได้ประจำ 400 ล้านบาทต่อปี พร้อมย้ำยอดโอนปี 2569 แตะ 2,600 ล้านบาท จากแบ็กล็อกกว่า 4,200 ล้านบาท
ภาพรวมตลาดฟื้นตัวจากฐานต่ำ ยังห่างไกลจุดเดิม 20%
นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จ.เชียงใหม่ เปิดเผยว่าภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยุ่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ราว 72,000 ยูนิต ซึ่งเติบโตขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แต่หากเทียบกับฐานปี 2565 ถือว่ายังต่ำกว่าราว 20%
ส่วนแนวโน้มไตรมาส 2 ปีนี้คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง เป็นผลจากลูกค้าเร่งโอนก่อนมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง) จะสิ้นสุดลง ขณเะเดียวกันกังวลว่าไตรมาส 3 กำลังซื้อจะถูกดึงไปล่วงหน้าแล้ว
บ้านมือสองแซงหน้าบ้านมือหนึ่ง
นายอรรคเดช กล่าวอีกว่าจุดที่น่าสนใจคือสัดส่วนตลาดบ้านมือสองพบว่า เติบโตแซงหน้าบ้านมือหนึ่ง โดยปัจจุบันบ้านมือสองขยับขึ้นมาถึง 67% ขณะที่บ้านมือหนึ่งมีสัดส่วนโอนเพียง 33% สะท้อนว่าบ้านมือสองมีความคุ้มค่ากว่าในแง่ทำเลและราคา ท่ามกลางต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ยังผันผวนจากสงครามการค้าและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์
ด้านอัตรากำไรขั้นต้น ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ลดลงต่อเนื่อง จากเดิมราว 35-36% เหลือเพียง 28% ในปีที่ผ่านมา กดดันให้ทุกบริษัทต้องคุมเข้มค่าใช้จ่ายในการบริหารมากขึ้น
เชียงใหม่-ภูเก็ต-สมุย: หัวเมืองท่องเที่ยวยังมีดีมานด์จริง
สำหรับตลาดเชียงใหม่ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวช้ากว่าภาพรวมประเทศ แต่สัดส่วนบ้านมือหนึ่งกลับเหลือเพียง 1 ใน 4 ของตลาด น้อยกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศค่อนข้างมาก สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรงกว่าพื้นที่อื่น ส่วนตลาดต่างชาติในเชียงใหม่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญ
จากเดิมที่ลูกค้าจีนครองสัดส่วนกว่า 70-90% ปัจจุบันเหลือประมาณครึ่งหนึ่ง โดยมีลูกค้าสหรัฐฯ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขยายสถานทูตสหรัฐฯ ในเชียงใหม่ รวมถึงลูกค้าเมียนมา ที่มาจากย่างกุ้ง และ มัณฑะเลย์ เนื่องจากมีสายการบินตรงมายังเชียงใหม่
ขณะที่ภูเก็ต บริษัทเลือกพัฒนาคอนโดฯ ราคาเริ่มต้นตร.ม.ละ 70,000-80,000 บาท ภายใต้โครงการอะไรซ์ ไวบ์ ภูเก็ต มูลค่าโครงการรวม 1,115 ล้านบาท เจาะกลุ่มคนทำงานในพื้นที่ ปัจจุบันขายไปแล้วราว 78% ในจำนวนนี้ 40% เป็นลูกค้าต่างชาติที่วางเงินดาวน์สูงถึง 50% ส่วนคนไทยวางเงินดาวน์ 20% ซึ่งช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินของบริษัทเหลือเพียง 0.6 เท่า
ส่วนที่เกาะสมุย ซึ่งอรรคเดชมองว่ายังเป็นตลาดใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังไม่มีผู้ประกอบการรายใหญ่จากตลาดหลักทรัพย์เข้าไปทำ ขณะที่พบว่ายอดโอนคอนโดฯ ในสมุยเติบโตขึ้นราว 80% ในรอบ 2 ปี สะท้อนดีมานด์จริง ซึ่งในส่วนของบริษัทได้ที่ดินทำเลตรงข้ามโรงแรมอนันตราบ่อผุดพร้อมเตรียมพัฒนาโครงการดิ แอสตร้า สมุย และเตรียมเปิดขายโครงการในปลายปีนี้
เตรียมเปิด 4 โครงการใหม่
อย่างไรก็ดีตามแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ บริษัทเตรียมเปิด 4 โครงการ มูลค่ารวม 3,158 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ได้แก่ เดอะ เน็กซ์ เจ็ดยอด 4 จ.เชียงใหม่, เดอะแอสตร้า สมุย และ อะไรซ์ บิสสิเนส พาร์ค และโครงการแนวราบ 1 โครงการ ได้แก่ บีลีฟ วงแหวน–สันกำแพง 2 ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการสร้างยอดขายและรายได้ในอนาคต
กลยุทธ์กระจายความเสี่ยง รุกธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์-โรงเรียนนานาชาติ
นายอรรคเดช กล่าวว่า คณะกรรมการบริษัทตั้งเป้าให้มีรายได้ประจำราว 20% ของรายได้รวม หรือประมาณ 400 ล้านบาทต่อปี ภายในปี 2571 ทำให้บริษัทได้มีการศึกษาข้อมูลโรงเรียนนานาชาติในเชียงใหม่ พบว่ามีนักเรียนนานาชาติกว่า 8,000 คน หรือราว 10% ของนักเรียนนานาชาติทั้งประเทศ (ราว 80,000 คน) และเกินครึ่งเป็นนักเรียนต่างชาติ ไม่ใช่คนไทย
บริษัทจึงร่วมมือกับโรงเรียนชื่อดังอายุกว่า 220 ปีจากอังกฤษ เปิดโรงเรียนมิลล์ ฮิลล์ อินเตอร์เนชั่นแนล สคูล ประเทศไทย (Mill Hill International School Thailand) ซึ่งเป็นโรงเรียนนานาชาติอังกฤษแห่งแรกในจังหวัดเชียงใหม่ โดยเปิดปีการศึกษาเมื่อปีที่ผ่านมา
ปัจจุบันมีนักเรียน 176 คน จาก 81 คนในปีแรก (เติบโตกว่าเท่าตัวใน 1 ปี) นักเรียนมีความหลากหลายถึง 13 สัญชาติ อาทิ จีน เกาหลี พม่า และยุโรป โดยสัดส่วนคนไทยเพียง 35%, จีน 35% และชาติอื่นๆ 30% พร้อมวางเป้าหมายภายในปี 2572 มีจำนวนนักเรียนเพิ่มเป็น 650 คน และรายได้อยู่ที่ 370 ล้านบาท จากเป้าหมายรายได้ในปีนี้ที่คาดว่าจะทำได้ 135 ล้านบาท
นอกจากนี้ปัจจุบันบริษัทยังขยายสู่ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ภายใต้ชื่อ แบ็คยาร์ด มหิลดล พื้นที่ 3,000 ตร.ม. ล่าสุดมีผู้เช่าแล้ว 80% และกำลังพัฒนาแห่งใหม่ที่ภูเก็ต คาดเริ่มก่อสร้างไตรมาส 3 ปีนี้ พื้นที่เช่าราว 2,500 ตร.ม.
พร้อมรุกธุรกิจบ้านมือสอง
รวมถึงบริษัทยังเข้าซื้อทรัพย์รอการขาย (NPA) ในเชียงใหม่ จาก บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM โดยเป็นบ้านเก่าในทำเลดี มาปรับปรุงพร้อมขยายพื้นที่ใช้สอยใหญ่ขึ้นเพื่อนำมาขายใหม่ ซึ่งจุดแข็งคือรอบธุรกิจเร็วกว่าการพัฒนาโครงการใหม่มาก (ราว 1 ปี เทียบกับ 3 ปีสำหรับซื้อที่-ขออนุญาต-ก่อสร้าง) และอัตรากำไรสูงกว่าสร้างบ้านใหม่
โดยในปีนี้บริษัทยังเตรียมเข้าซื้อ NPA เพิ่มกับอีก 3 สถาบันการเงิน ประกอบด้วย ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารไทยพาณิชย์ และธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยเน้นคอนโดมิเนียมในจ.เชียงใหม่ เป็นหลัก เนื่องจากบริหารจัดการง่ายกว่าบ้านเดี่ยว อีกทั้งยังสามารถจับกลุ่มเป้าหมายต่างชาติได้ด้วย
เป้าหมายปี 2569 ตั้งเป้ายอดโอนแตะ 2,600 ล้าน
บริษัทตั้งเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยในปีนี้ที่ 2,600 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกมียอดโอนไปแล้วราว 1,000 ล้านบาท เหลืออีก 1,600 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี ซึ่งบริษัทเชื่อมั่นว่าทำได้ตามเป้าหมายแน่นอน เนื่องจากปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ (แบ็คล็อก) กว่า 4,200 ล้านบาท
นายอรรคเดช ยังกล่าวถึงยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทในปีนี้อยู่ที่ประมาณ 17% โดยลดลงจาก 22% ในปีก่อน เนื่องจากบริษัทใช้วิธีคัดกรองลูกค้าร่วมกับธนาคารตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง และมีโปรแกรมผ่อนดาวน์ร่วมกับธนาคารสำหรับกลุ่มอาชีพอิสระในโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พร้อมโปรแกรมช่วยผ่อนดอกเบี้ยกับธนาคารไทยพาณิชย์ สูงสุด 5 ปีแรก เพื่อลดภาระผ่อนต่อเดือนและเพิ่มโอกาสอนุมัติสินเชื่อให้กับลูกค้า
