ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยยังเติบโตต่อเนื่อง แม้การลงทุนใหม่เริ่มกลับสู่ภาวะปกติ โดยครึ่งปีแรกปี 2569 ยอดซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 17.5% ขณะที่ราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศขยับขึ้น 16.2% และพื้นที่ EEC พุ่งกว่า 31% จากความต้องการลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง พร้อมชี้ความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานจะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสามารถแข่งขันของไทยในระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยครึ่งปีแรก 2569 ยังเติบโตต่อเนื่อง หนุนราคาที่ดินปรับขึ้นต่อ
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน-หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยรายงาน Thailand Industrial Market Overview H1 2026 ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 แม้ภาวะเศรษฐกิจโลกและการค้าระหว่างประเทศจะยังมีความไม่แน่นอน
โดยแรงขับเคลื่อนสำคัญยังมาจากการลงทุนในอุตสาหกรรมมูลค่าสูง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เทคโนโลยี และการผลิตขั้นสูง ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมยังคงแข็งแกร่ง ทั้งในตลาดที่ดินอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูป ขณะที่ราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
นายมาร์คัส กล่าวอีกว่าประเด็นสำคัญของตลาดอุตสาหกรรมไทยในวันนี้ ไม่ใช่เพียงว่าเราจะสามารถดึงดูดการลงทุนได้มากเพียงใด แต่อยู่ที่เรามีศักยภาพเพียงพอที่จะรองรับการลงทุนยุคใหม่หรือไม่ เมื่อโครงการลงทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและใช้เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น
โดยนักลงทุนไม่ได้มองหาเพียงพื้นที่อุตสาหกรรม แต่ต้องการทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการรองรับการขยายธุรกิจในระยะยาว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในอนาคต
ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมยังเติบโต แม้ภาพรวมการลงทุนเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ
แม้ตัวเลขการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI และจำนวนโครงการลงทุนใหม่จะปรับตัวลดลงจากระดับสูงเป็นประวัติการณ์ในปีที่ผ่านมา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการใช้พื้นที่ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายกำลังการผลิตและลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยอดการซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรม (Land Take-up) อยู่ที่ 5,503 ไร่ เพิ่มขึ้น 17.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกับช่วงที่ผ่านมา
โดยไนท์แฟรงค์ มองว่า ภาพดังกล่าวสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของลักษณะการลงทุน จากเดิมที่เป็นการขยายตัวเชิงปริมาณ ไปสู่การลงทุนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ใช้เทคโนโลยีมากขึ้น และต้องการพื้นที่ที่สามารถรองรับการดำเนินธุรกิจในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อุปทานยังขยายตัว แต่ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์ให้สอดรับความต้องการของตลาด
ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี 2569 ประเทศไทยมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plots: SILP) รวม 191,292 ไร่ เพิ่มขึ้น 3.1% จากครึ่งหลังของปี 2568 โดยพื้นที่ใน EEC ยังคงเป็นศูนย์กลางของตลาด คิดเป็น 64.6% ของอุปทานทั้งหมด
แม้อุปทานยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ทิศทางการพัฒนาโครงการเริ่มเปลี่ยนไป ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมให้ความสำคัญกับโครงการแบบ Built-to-Suit และ Pre-leased มากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ผู้เช่าที่มีความต้องการเฉพาะด้าน ทั้งในเรื่องรูปแบบอาคาร ระบบสาธารณูปโภค และการดำเนินงานที่สอดคล้องกับกระบวนการผลิตของแต่ละอุตสาหกรรม
ขณะเดียวกัน ตลาดโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory) มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 10,400 ตารางเมตร ซึ่งทั้งหมดอยู่ในจังหวัดระยอง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 98.2% สะท้อนว่าความต้องการโรงงานที่พร้อมใช้งานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ราคาที่ดินอุตสาหกรรมยังปรับเพิ่ม จากความต้องการพื้นที่ในทำเลยุทธศาสตร์
การเติบโตของอุปสงค์ ประกอบกับการขยายตัวของอุปทานที่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้ราคาที่ดินอุตสาหกรรมยังคงปรับตัวสูงขึ้นในหลายพื้นที่
ไนท์แฟรงค์ ระบุว่า ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ 7.43 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 16.2% จากปีก่อน ขณะที่พื้นที่ EEC มีการปรับตัวของราคามากกว่า 31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
การปรับตัวของราคาไม่ได้สะท้อนเพียงต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ยังสะท้อนถึงความต้องการลงทุนที่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ซึ่งมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และระบบนิเวศอุตสาหกรรมที่สามารถรองรับการเติบโตของผู้ประกอบการได้ในระยะยาว
อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด
ในด้านการลงทุน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุด คิดเป็นประมาณ 40% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดที่ได้รับการส่งเสริมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569 โดยการลงทุนส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการผลิต PCB, Flexible PCB, HDI PCB และอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับเทคโนโลยีขั้นสูง
นอกจากนี้ แม้จำนวนโรงงานเปิดใหม่จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่จำนวนโครงการขยายโรงงานกลับเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการจำนวนมากยังคงเลือกขยายฐานการผลิตเดิมในประเทศไทย เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจในระยะยาว
แนวโน้มตลาด
ไนท์แฟรงค์คาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยจะยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง การผลิตอิเล็กทรอนิกส์ และการย้ายฐานการผลิตของผู้ประกอบการระดับโลก แม้เศรษฐกิจโลกและนโยบายการค้าระหว่างประเทศจะยังมีความไม่แน่นอน
อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไป ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดความสามารถในการแข่งขันของตลาดอุตสาหกรรมไทย จะไม่ได้อยู่ที่การมีพื้นที่อุตสาหกรรมเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความพร้อมของระบบไฟฟ้า น้ำ โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล และศักยภาพในการรองรับการขยายตัวของธุรกิจ ซึ่งจะมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการในอนาคต
