ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดรายงานล่าสุด โรงแรมใหม่ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตกว่า 80% มุ่งสู่กลุ่มลักชัวรี่และอัพสเกล สะท้อนยุทธศาสตร์ท่องเที่ยวไทยที่เน้นเพิ่มมูลค่าการใช้จ่ายต่อหัว มากกว่าจำนวนผู้เดินทาง ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้าง “ความต่าง” เพื่อรักษารายได้และความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางแรงกดดันด้านราคาและต้นทุนก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น
วันที่ 18 ส.ค. 2569 ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยรายงาน Hotel Market Research ฉบับล่าสุด โดยระบุว่าตลาดโรงแรมไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันด้านจำนวนผู้เข้าพัก สู่การแข่งขันด้าน “คุณภาพรายได้” และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาดกรุงเทพฯ และภูเก็ต ซึ่งมีทิศทางการพัฒนาอุปทานใหม่ไปสู่กลุ่มโรงแรมระดับ ลักชัวรี่ และ อัพสเกล อย่างชัดเจน
กรุงเทพฯ จ่อเพิ่มห้องพัก 1.75 หมื่นห้อง ดัน ลักชัวรี่-อัพสเกล ครองตลาด
ณ ครึ่งแรกปี 2569 กรุงเทพฯ มีห้องพักโรงแรมรวม 105,038 ห้อง โดยประมาณ 65% อยู่ในกลุ่ม ลักชัวรี่ และ อัพสเกล ขณะที่มีโรงแรมใหม่ที่อยู่ระหว่างการติดตามอีกประมาณ 17,590 ห้อง หรือคิดเป็น 16.7% ของโรงแรมที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
ในจำนวนดังกล่าว ประมาณ 80% ของโรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาที่มีกำหนดเปิดให้บริการแล้วอยู่ในกลุ่มลักชัวรี่ และ อัพสเกล ขณะที่เฉพาะปี 2570 มีห้องพักใหม่ที่อยู่ในแผนเปิดให้บริการประมาณ 7,635 ห้อง สะท้อนทิศทางการลงทุนที่ยังให้น้ำหนักกับตลาดโรงแรมระดับบน
ขณะที่ภูเก็ตมีทิศทางใกล้เคียงกัน โดยครึ่งแรกปี 2569 มีห้องพักโรงแรมรวม 47,195 ห้อง และประมาณ 58% อยู่ในกลุ่ม ลักชัวรี่ และ อัพสเกล สำหรับห้องพักที่มีกำหนดเข้าสู่ตลาดระหว่างปี 2569-2571 ซึ่งรวมถึงประมาณ 1,460 ห้องในปี 2570 และ 1,193 ห้องในปี 2571 พบว่าประมาณ 89% อยู่ในกลุ่มลักชัวรี่ และ อัพสเกล
โรงแรมหรูไม่การันตีรายได้ ผู้ประกอบการต้องสร้าง “ความต่าง”
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย มองว่า การเพิ่มขึ้นของอุปทานระดับบนสอดคล้องกับทิศทางยุทธศาสตร์การท่องเที่ยวไทยที่ต้องการเพิ่มมูลค่าการใช้จ่ายต่อหัว มากกว่าการมุ่งเน้นจำนวนผู้เดินทางเพียงอย่างเดียว ส่งผลให้เจ้าของและผู้ประกอบการโรงแรมมองหาแหล่งรายได้ใหม่ นอกเหนือจากรายได้ค่าห้องพัก
ทั้งธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) เวลเนส การจัดงานและกิจกรรม ประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์ รวมถึงการพัฒนาแบรนเดด เรสซิเดนซ์ ในโครงการรีสอร์ตบางแห่ง จึงมีบทบาทมากขึ้นในการเพิ่มศักยภาพการสร้างรายได้และความคุ้มค่าของโครงการ
อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนว่า การอยู่ในตลาดระดับบนไม่ได้หมายความว่าจะสามารถรักษาผลตอบแทนในระดับสูงได้เสมอไป โดยกรุงเทพฯ โรงแรม ลักชัวรี่ มีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) อยู่ที่ 7,010 บาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากปีก่อน ขณะที่โรงแรม อัพสเกล ADR ลดลง 4.4% มาอยู่ที่ 4,197 บาท
แรงกดดันด้านราคาส่วนหนึ่งมาจากจำนวนโรงแรมแบรนด์ที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบราคาและเลือกที่พักทดแทนกันได้ง่ายขึ้นผ่านช่องทางออนไลน์ ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคามีความชัดเจนมากขึ้น
ด้านภูเก็ตยังสามารถรักษาระดับราคาในภาพรวมได้ดีกว่า โดย ADR ตลาดโรงแรมโดยรวมเพิ่มขึ้น 5.3% มาอยู่ที่ 7,117 บาท แม้อัตราการเข้าพักลดลง 3.2 จุดเปอร์เซ็นต์ โดยกลุ่ม อัพสเกลมีการเติบโตของ ADR สูงสุด รองลงมาคือ มิดสเกล ขณะที่ ADR ของกลุ่ม ลักชัวรี่ ปรับตัวลดลง
สุขุมวิท-สยาม-สาทร รับโรงแรมใหม่ ภูเก็ตขยายพ้นป่าตอง
นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่าการที่โรงแรมเปิดใหม่กระจุกตัวในตลาดระดับบนมากขึ้น ไม่ได้หมายความว่าการพัฒนาโรงแรม ลักชัวรี่ จะรับประกันความสำเร็จ เพราะมาตรฐานการแข่งขันกำลังสูงขึ้นตามจำนวนทางเลือกของผู้เข้าพัก
ดังนั้น โรงแรมจำเป็นต้องมีจุดขายและคุณค่าที่ชัดเจน เพื่อสร้างเหตุผลให้ลูกค้าเลือกเข้าพักและยอมจ่ายในระดับราคาที่กำหนด โดยการแข่งขันในอนาคตจะไม่ได้อยู่ที่ว่าใครมีโรงแรมใหม่ที่สุด แต่อยู่ที่ใครสามารถสร้างประสบการณ์ที่แตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะบุคคลได้มากที่สุด
สำหรับกรุงเทพฯ โรงแรมเปิดใหม่มีแนวโน้มกระจุกตัวตามแนวสุขุมวิท ตั้งแต่ทองหล่อ เอกมัย ไปจนถึงพระโขนง รวมถึงบริเวณราชเทวี-สยาม ขณะที่พื้นที่สาทรและสุรวงศ์มีโรงแรมใหม่และโรงแรมที่กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งเข้ามาเพิ่มทางเลือกให้ตลาด
ส่วนภูเก็ต โครงการใหม่กระจายไปยังบางเทา กะตะ รวมถึงพื้นที่รีสอร์ตทางตอนใต้และตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ฉลอง ราไวย์ และในหาน ทำให้โรงแรมใหม่ๆ ขยายตัวออกจากป่าตอง ซึ่งเคยเป็นพื้นที่หลักของตลาดโรงแรมภูเก็ต
โรงแรมเก่าเร่งปรับตัว รับมือคู่แข่งเจเนอเรชันใหม่
สำหรับผู้ประกอบการโรงแรมเดิม ไนท์แฟรงค์ มองว่าโจทย์สำคัญคือการรักษาความสามารถในการแข่งขันท่ามกลางโรงแรมรุ่นใหม่ที่เข้ามายกระดับมาตรฐานตลาด โดยไม่จำเป็นต้องลงทุนพัฒนาโรงแรมใหม่ทั้งหมด แต่สามารถใช้แนวทางปรับปรุงสินทรัพย์ (Refurbishment) ปรับตำแหน่งทางการตลาด (Repositioning) ยกระดับ F&B เพิ่มบริการ Wellness กิจกรรมสำหรับครอบครัว และเพิ่มประสิทธิภาพช่องทางการขาย
สำหรับภูเก็ต แบรนเดด เรสซิเดนซ์ ยังเป็นอีกเครื่องมือที่ช่วยสนับสนุนความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์ของรีสอร์ตระดับบนบางโครงการ แต่ต้องให้ความสำคัญกับการวางแผนพัฒนาเป็นระยะ การรักษามาตรฐานแบรนด์ และการบริหารรีสอร์ตในระยะยาว
ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง 3-5% เสี่ยงเลื่อนเปิด แต่การแข่งขันยังไม่แผ่ว
ทั้งนี้ กำหนดการเปิดให้บริการของโครงการใหม่ยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ โดย ไนท์แฟรงค์ คาดว่าต้นทุนการก่อสร้างในปี 2569 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ประกอบกับข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน กระบวนการอนุมัติโครงการ และการแบ่งระยะพัฒนา อาจทำให้บางโครงการเลื่อนเปิดให้บริการออกไป
ปัจจัยดังกล่าวอาจทำให้การนำสินทรัพย์เดิมมาปรับเปลี่ยนการใช้งาน (Conversion) และการปรับปรุงโรงแรมเดิม (Refurbishment) มีความน่าสนใจมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการไม่ควรคาดหวังว่าความล่าช้าของโครงการใหม่จะช่วยลดการแข่งขันในระยะยาว
เนื่องจากโรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในกรุงเทพฯ และภูเก็ตสะท้อนชัดเจนว่า มาตรฐานผลิตภัณฑ์โรงแรมกำลังยกระดับขึ้นต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการที่สามารถรักษาระดับราคาห้องพักได้ดีที่สุด จะเป็นผู้ที่สร้างความแตกต่างผ่านผลิตภัณฑ์ บริการ ประสบการณ์ และประสิทธิภาพการดำเนินงาน มากกว่าการแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว
