ศึกชิงที่ดิน Data Centre เดือด! โดยเฉพาะที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่มีความพร้อมด้านไฟฟ้าราคาพุ่ง แรง ขณะที่ EEC สมุทรปราการ และอยุธยา เนื้อหอม ส่งผลที่ดินบางแปลงราคากระโดดกว่า 50% จาก 3.5–5.5 ล้านบาทต่อไร่ ขยับแตะ 6–8 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่แปลงศักยภาพสูงบางแห่งมีผู้ประกอบการ Data Centre รอซื้อพร้อมกัน 4–5 ราย
การเร่งตัวของการลงทุน Data Centre ในประเทศไทยได้ส่งผลให้ความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่มีความพร้อมด้านกำลังไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในทำเล เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยา ส่งผลให้ราคาขายที่ดินในบางนิคมอุตสาหกรรมปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดมากกว่าร้อยละ 50 จากระดับราคาเดิม
โดยในบางกรณีราคาปรับจากประมาณ 3.5–4.0 ล้านบาทต่อไร่ เป็นประมาณ 6.0 ล้านบาทต่อไร่ หรือจาก 4.5–5.5 ล้านบาทต่อไร่ เป็นประมาณ 8.0 ล้านบาทต่อไร่ ขณะเดียวกัน ที่ดินที่สามารถรองรับความต้องการใช้ไฟฟ้าในระดับสูงและมีความชัดเจนด้านกำลังไฟฟ้าได้รับความสนใจจากผู้พัฒนา Data Centre อย่างมาก
ทั้งนี้นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาและตัวแทนให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เปิดเผยว่าจากการติดตามตลาดของ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) พบว่า ที่ดินบางแปลงมีผู้ประกอบการ Data Centre ให้ความสนใจและอยู่ระหว่างการรอจัดสรรหรือพิจารณาซื้อที่ดินมากกว่า 4–5 ราย สะท้อนถึงภาวะอุปสงค์ที่สูงกว่าอุปทานของที่ดินที่มีความพร้อมด้านพลังงาน
โดย ณ ครึ่งปีแรก 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า อุปทานนิคมอุตสาหกรรมสะสมที่ได้รับการจัดสรรทั่วประเทศไทยมีจำนวนทั้งสิ้น 216,631 ไร่ ขณะที่พื้นที่สำหรับขายและให้เช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 144,736 ไร่ ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.39 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.24 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2568
สะท้อนถึงการขยายตัวของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง แม้การเปิดตัวอุปทานใหม่จะเป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้นตามภาวะตลาด
สำหรับช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า มีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยเปิดขายใหม่รวมประมาณ 1,786 ไร่ โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการและพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และการเชื่อมโยงด้านคมนาคม
ตลอดจนได้รับการสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐด้านการส่งเสริมการลงทุน จึงยังคงเป็นพื้นที่เป้าหมายสำคัญสำหรับการขยายฐานการผลิตและการลงทุนของผู้ประกอบการทั้งในประเทศและต่างประเทศ
สำหรับอัตราการครอบครองพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 82.30% สะท้อนว่าความต้องการใช้พื้นที่เพื่อประกอบกิจการอุตสาหกรรมยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างแข็งแกร่ง แม้ว่าภาวะตลาดโดยรวมจะมีแนวโน้มชะลอตัวลง และนักลงทุนมีความระมัดระวังในการตัดสินใจลงทุนมากขึ้น ทั้งนี้ ทำเลที่มีศักยภาพและมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และการคมนาคมขนส่ง ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง
สำหรับยอดขายที่ดินสุทธิ (Gross Absorption) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 1,215 ไร่ โดยปรับตัวลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า สอดคล้องกับการเข้าสู่ภาวะสมดุลของตลาดภายหลังจากอุปสงค์ที่ขยายตัวอย่างโดดเด่นในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนของผู้ประกอบการจากประเทศจีน
รวมถึงอุตสาหกรรมที่มุ่งเน้นการผลิตเพื่อการส่งออก ส่งผลให้ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มทรงตัว หลังจากปรับตัวสูงขึ้นในช่วงก่อนหน้า ตามแรงกดดันจากความต้องการที่ดินและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทยยังได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายและอุตสาหกรรมแห่งอนาคต อาทิ ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) อิเล็กทรอนิกส์ Data Centre โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งยังคงมีบทบาทสำคัญในฐานะพื้นที่ยุทธศาสตร์สำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรม การลงทุน และการขยายฐานการผลิตของประเทศไทยในระยะต่อไป
สำหรับราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ณ ครึ่งแรก ปี 2569 โดยซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่าราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565- 2569 โดยเฉพาะในช่วงปี 2568-2569 ซึ่งเป็นช่วงที่ความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ Data Centre เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางแห่งปรับราคาที่ดินขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะแปลงที่มีศักยภาพด้านการรองรับกำลังไฟฟ้าและมีความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค ซึ่งพบว่า ราคาที่ดินในบางนิคมอุตสาหกรรมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดภายในระยะเวลาอันสั้น โดยจากระดับประมาณ 3.5–4.0 ล้านบาทต่อไร่ ปรับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 6.0 ล้านบาทต่อไร่ หรือจากระดับประมาณ 4.5–5.5 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 8.0 ล้านบาทต่อไร่
โดยปัจจัยสำคัญประการหนึ่งมาจากการที่ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมรับรู้ว่าผู้ซื้อมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนา Data Centre ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ใช้งานที่มีความต้องการด้านพลังงานไฟฟ้าในระดับสูง และมีข้อกำหนดด้านความมั่นคงและความต่อเนื่องของระบบไฟฟ้าที่เข้มงวดกว่าผู้ใช้งานอุตสาหกรรมทั่วไป
ทั้งนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) มองว่า ปัจจัยด้านความพร้อมและความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้า (Power Availability) ได้กลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการกำหนดราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากกำลังไฟฟ้าที่สามารถจัดสรรให้กับโครงการ Data Centre ในบางพื้นที่มีอยู่อย่างจำกัด
ขณะที่ความต้องการจากผู้ประกอบการ Data Centre ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ที่ดินซึ่งสามารถยืนยันปริมาณกำลังไฟฟ้าที่เพียงพอสำหรับการพัฒนาโครงการได้รับความสนใจสูง และทำให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมมีอำนาจต่อรองด้านราคามากขึ้น
ในบางกรณี ผู้ประกอบการ Data Centre มีความจำเป็นต้องยอมรับราคาที่ดินที่สูงกว่าระดับราคาตลาดเดิมอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะแปลงที่มีความพร้อมด้านไฟฟ้าและสามารถรองรับความต้องการใช้ไฟฟ้าของโครงการได้
ทั้งนี้ จากการติดตามตลาดของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ที่ดินบางแปลงซึ่งมีศักยภาพในการรองรับการพัฒนาของธุรกิจ Data Centre ได้ พบว่าที่ดินเหล่านั้นจะได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการธุรกิจ Datat Center ค่อนข้างมาก พบว่า ที่ดินบางแปลง มีลูกค้า Data Center รอคิวซื้อบนที่ดินแปลงเดียวกันมากกว่า 4–5 ราย สะท้อนให้เห็นถึงระดับอุปสงค์ที่อยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับอุปทานของที่ดินที่มีความพร้อมด้านไฟฟ้า
ดังนั้น แม้ว่าราคาที่ดินบางแห่งจะปรับตัวเพิ่มขึ้น มากกว่าร้อยละ 50 จากระดับราคาก่อนการเร่งตัวของการลงทุนใน Data Centre แต่ที่ดินดังกล่าวยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ หากสามารถยืนยันความพร้อมของกำลังไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค และระยะเวลาการจ่ายไฟที่สอดคล้องกับแผนการพัฒนาโครงการได้
โดยในมุมมองของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) “Power Availability” จึงมีแนวโน้มเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าและความสามารถในการแข่งขันของที่ดินสำหรับ Data Centre มากกว่าการพิจารณาราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว
อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของราคาที่ดินไม่ได้เกิดจากความต้องการของ Data Centre เพียงปัจจัยเดียว แต่ยังได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายอื่น ๆ อาทิ ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมเทคโนโลยี ประกอบกับข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่มีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานและระบบไฟฟ้า ส่งผลให้ที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์มีแนวโน้มรักษาระดับราคาที่สูงขึ้นในระยะกลางถึงระยะยาว
ทั้งนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ยังพบว่า ตลาด Data Centre ในประเทศไทยมีแนวโน้มขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในช่วงปี 2567–2569 ที่ผ่านมา จากข้อมูลโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน พบว่าในปี 2568 มีโครงการ Data Centre ที่ได้รับการส่งเสริมสูงถึง 26 โครงการ จากจำนวนโครงการสะสมทั้งหมด 57 โครงการ หรือคิดเป็นประมาณ ร้อยละ 45.6 ของโครงการทั้งหมด
โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 811,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปี 2567 ซึ่งมีจำนวนโครงการที่ได้รับการส่งเสริมประมาณ 8 โครงการ สะท้อนให้เห็นถึงการเร่งตัวของการลงทุนในธุรกิจ Data Centre ในประเทศไทยอย่างชัดเจน
การขยายตัวดังกล่าวเป็นผลจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของความต้องการใช้บริการ Cloud Computing, Artificial Intelligence (AI), Digital Services และโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล ประกอบกับการที่ประเทศไทยมีศักยภาพด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและการเชื่อมต่อเครือข่ายระหว่างประเทศ จึงได้รับความสนใจจากผู้ให้บริการ Data Centre และผู้ประกอบการเทคโนโลยีทั้งในประเทศและต่างประเทศเพิ่มขึ้น
ในด้านทำเล กรุงเทพมหานครยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญของตลาด Data Centre โดยมีจำนวนโครงการประมาณ 34 โครงการ จากทั้งหมด 76 โครงการทั่วประเทศ หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 45 อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดด้านพื้นที่และความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้าในบางพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร
ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มมองหาทำเลทางเลือกนอกกรุงเทพมหานครมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถรองรับความต้องการใช้ไฟฟ้าในระดับสูง มีระบบสาธารณูปโภคที่พร้อม และมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
โดยการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของโครงการ Data Centre ประกอบกับข้อจำกัดด้านกำลังไฟฟ้า ส่งผลให้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพในการรองรับ Data Centre กลายเป็นที่ดินที่มีความต้องการสูงกว่าที่ดินอุตสาหกรรมทั่วไป โดยเฉพาะแปลงที่สามารถยืนยันปริมาณกำลังไฟฟ้าที่เพียงพอและมีกรอบเวลาการจ่ายไฟที่ชัดเจน ส่งผลให้เกิดการแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพิ่มขึ้น และเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมบางแห่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
จากมุมมองของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ปัจจัยด้าน Power Availability (ความพร้อมหรือความสามารถของระบบโครงข่ายไฟฟ้าในการจ่ายกระแสไฟฟ้าให้เพียงพอต่อความต้องการใช้งาน) จึงมีแนวโน้มเข้ามามีบทบาทสำคัญต่อการกำหนดมูลค่าและความสามารถในการแข่งขันของที่ดินสำหรับ Data Centre มากขึ้น
โดยในพื้นที่ที่มีกำลังไฟฟ้าสำรองอย่างจำกัด แต่มีความต้องการจากผู้ประกอบการหลายราย ที่ดินซึ่งสามารถรองรับกำลังไฟฟ้าได้อย่างเพียงพออาจมีระดับราคาสูงกว่าราคาที่ดินอุตสาหกรรมทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า “ความพร้อมด้านกำลังไฟฟ้า” กำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าราคาที่ดินในการตัดสินใจเลือกทำเลของผู้ประกอบการ Data Centre
