ส่องทิศอสังหาฯ กรุงเทพฯ จัดสรรชะลอ ไซส์โครงการหด-ลดขนาดแปลงบ้านเกิดยาก

กรมที่ดิน เผยตลาดจัดสรรชะลอตัวชัด ไซส์โครงการใหญ่กว่า 100 ไร่ลดลง เหลือส่วนใหญ่ไม่เกิน 50 ไร่ พร้อมพิจารณาลดขนาดแปลงบ้านเดี่ยวเหลือ 35 ตร.ว. แต่คาดผ่านยาก ด้าน กทม.เดินหน้าร่างผังเมืองใหม่ปรับ 24 พื้นที่ ขณะที่ REIC มองสัญญาณตลาดเริ่มบวก ส่วน วัน แบงค็อก ชู Mixed-use เชื่อมเมือง-เศรษฐกิจ

วันที่ 24 ก.ย. 2569 บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” โดยมีผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญจากหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชนร่วมแลกเปลี่ยนมุมมองทิศทางการพัฒนาเมืองและตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในระยะต่อไป สะท้อนภาพตลาดที่อยู่ระหว่างการปรับตัว ทั้งขนาดโครงการจัดสรร การวางผังเมือง การพัฒนาที่อยู่อาศัย และรูปแบบเมืองแห่งอนาคต

กรมที่ดินชี้โครงการจัดสรรไซส์เล็กลง

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวในหัวข้อ “ส่องอนาคตกรุงเทพฯ : เมืองจะเปลี่ยน…อสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างไร” ว่า สถิติของกรมที่ดินสะท้อนการชะลอตัวของตลาดจัดสรร โดยในปี 2567 มีโครงการจัดสรรที่ดินในกรุงเทพฯ ประมาณ 49 โครงการ ขณะที่ปี 2568 มีการขออนุญาตประมาณ 200 กว่าโครงการ และยังมีโครงการที่รอออกใบอนุญาตประมาณ 10 โครงการ ส่วนปี 2569 ในช่วงเดือนมกราคม-สิงหาคม มีการออกใบอนุญาตจัดสรรแล้ว 23 โครงการ

ขณะที่ข้อมูลเปรียบเทียบในช่วง 8 เดือนแรกสะท้อนว่า คำขออนุญาตจัดสรรที่ดินในกรุงเทพฯ ปี 2569 มี 36 โครงการ ลดลงจากปี 2568 ที่ 49 โครงการ ส่วนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน กรุงเทพฯ มี 23 โครงการ จาก 76 โครงการในปี 2568 และต่างจังหวัดมี 194 โครงการ ลดลงจาก 363 โครงการ

ด้านการจดทะเบียนอาคารชุด กรุงเทพฯ ปี 2569 มี 27 โครงการ ลดลงจาก 53 โครงการในปี 2568 ขณะที่ต่างจังหวัดมี 29 โครงการ จาก 89 โครงการ สะท้อนว่าผู้ประกอบการมีการชะลอการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา

นายสิทธิโชคกล่าวว่า หากพิจารณาเฉพาะจำนวนโครงการอาจไม่สะท้อนภาพตลาดทั้งหมด เพราะการเปลี่ยนแปลงที่เห็นชัดคือ “ขนาดพื้นที่และจำนวนแปลงต่อโครงการ” ที่ลดลง โดยโครงการขนาด 100 ไร่ขึ้นไปพบได้น้อยลง ขณะที่โครงการส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีขนาดไม่เกิน 50 ไร่

“ไซส์โครงการเล็กลงแน่นอน โครงการพื้นที่ขนาดใหญ่จะเข้ามาน้อยมาก” นายสิทธิโชคกล่าว โดยส่วนหนึ่งเป็นผลจากโครงการขนาดใหญ่ต้องผ่านกระบวนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ซึ่งใช้ระยะเวลานาน

ลุ้นลดขนาดแปลงบ้าน แต่โอกาสผ่านยาก

นายสิทธิโชคกล่าวถึงแนวทางเพิ่มความยืดหยุ่นในการจัดสรรที่ดินว่า กรมที่ดินอยู่ระหว่างพิจารณาข้อเสนอปรับลดขนาดแปลงขั้นต่ำ โดยบ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวา เหลือ 35 ตารางวา บ้านแฝดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และทาวน์เฮาส์จาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอดังกล่าวยังต้องพิจารณาควบคู่กับกฎหมายควบคุมอาคารและผังเมือง โดยเฉพาะเรื่องพื้นที่จอดรถ ความหนาแน่นของการอยู่อาศัย และการจัดการขยะ ทำให้แม้ในทางเทคนิคจะสามารถดำเนินการได้ แต่จากการหารือมีแนวโน้มว่า **โอกาสผ่านทำได้ยาก** เนื่องจากคณะกรรมการมีความกังวลต่อคุณภาพชีวิตและสภาพการอยู่อาศัยจริง

โดยเฉพาะปัญหาการจอดรถนอกบ้าน ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการใช้พื้นที่และข้อขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัย รวมถึงปัญหาการเข้า-ออกของรถขยะ โดยนายสิทธิโชคยกตัวอย่างว่า ถนนภายในโครงการที่เดิมกำหนดความกว้างไว้ 8 เมตร ปัจจุบันมีการปรับเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับปัญหาการจอดรถนอกบ้านและให้รถขยะสามารถเข้า-ออกได้สะดวก

สำหรับโครงสร้างการแข่งขัน นายสิทธิโชคระบุว่า ผู้ประกอบการรายใหม่ยังเข้ามาในตลาดไม่มากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมีความได้เปรียบด้านความน่าเชื่อถือและความพร้อมด้านบุคลากร โดยเฉพาะตลาดบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อยังให้ความสำคัญกับประวัติของผู้พัฒนาโครงการ

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแรงหนุนจากพื้นที่แนวราบที่ลดลงและพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ แต่ยังต้องเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดและการเติบโตที่ทรงตัว

กทม.ปรับผังเมือง 24 พื้นที่

ด้านนายสิทธิผล อุดมชัยกุล รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยความคืบหน้าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ว่า ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนที่ 10 จากทั้งหมด 18 ขั้นตอน คือการปิดประกาศ 90 วัน ระหว่างเดือนมกราคม-เมษายน

ร่างผังเมืองฉบับใหม่มีการเพิ่มพื้นที่สีส้ม พร้อมลดพื้นที่สีเขียวลายและพื้นที่สีเขียวในหลายบริเวณ รวมทั้งปรับโซนใน 24 พื้นที่ เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป อาทิ ดอนเมือง วงเวียนหลักสี่ บึงกุ่ม เกาะรัตนโกสินทร์ คลองเตย บางนา ลาดกระบัง ตลิ่งชัน หนองจอก และบางขุนเทียน โดยมุ่งรองรับแนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) เมือง 15 นาที และ Healthy City

ขณะเดียวกัน ด้านโครงข่ายคมนาคม หลังการรับฟังความคิดเห็นเป็นเวลา 15 วัน มีการปรับลดแนวถนนในร่างผังเมือง โดยถนนประเภท ก. เพิ่มจาก 19 เป็น 23 สาย ขณะที่ถนนประเภท ข. ลดจาก 83 เหลือ 43 สาย ส่งผลให้จำนวนถนนในผังโดยรวมลดจาก 136 เหลือ 96 สาย

REIC ชี้สัญญาณตลาดเริ่มเป็นบวก

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้เริ่มเห็นสัญญาณเชิงบวกชัดเจนขึ้น แต่ยังจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากยังมีความเสี่ยงหลายด้าน

แรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดมาจากการฟื้นตัวของความต้องการซื้อภายในประเทศ การปรับตัวของอุปทาน และการพัฒนาเมือง ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องจับตา ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจ ภูมิรัฐศาสตร์ หนี้ครัวเรือน และการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและทิศทางตลาดในระยะต่อไป

วัน แบงค็อก ชู Mixed-use ขับเคลื่อนพระราม 4

ขณะที่นายอุรเสฎฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการลงทุน โครงการวัน แบงค็อก กล่าวในหัวข้อ “Beyond the City การสร้างอาณาจักรเมืองแห่งอนาคต” ว่า การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จำเป็นต้องสร้างความเชื่อมโยงระหว่างองค์ประกอบต่าง ๆ ทั้งสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม เพื่อให้เกิดระบบนิเวศของเมืองที่สามารถรองรับการใช้ชีวิตและการทำงานได้ครบถ้วน

ปัจจุบัน วัน แบงค็อก มีโรงแรม 5 แห่ง โดยเปิดให้บริการแล้ว ได้แก่ The Ritz-Carlton และ Andaz ส่วน Fraser Suites Resort มีกำหนดเปิดในเดือนธ.ค.นี้ ขณะที่โครงการจัดสรรพื้นที่มากกว่า 50% เป็นพื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่สีเขียว

นายอุรเสฎฐกล่าวว่า จากผลสำรวจผู้เช่าเมื่อประมาณ 2 เดือนที่ผ่านมา พบว่าผู้เช่ามีความพึงพอใจต่อพื้นที่กลางแจ้งในระดับ 90% สะท้อนความสำคัญของพื้นที่เปิดโล่งต่อการสร้างประสบการณ์ในการใช้พื้นที่เมือง

นอกจากนี้ โครงการยังได้รับการรับรอง Double Platinum จาก WiredScore และ SmartScore พร้อมพัฒนา One Bangkok Mobility เพื่อเชื่อมต่อกับ MRT ทางด่วน รวมถึง Shuttle Bus ไปยัง BTS เพลินจิตและสนามบินสุวรรณภูมิ

นายอุรเสฎฐระบุว่า การลงทุน 1 บาทในโครงการสามารถสร้างการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจได้อย่างน้อย 3 เท่า พร้อมมองว่าการสร้าง “City Beyond the City” จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน โดยมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาเมืองที่สอดคล้องกัน