แบงก์เข้มปล่อยกู้ ต้นทุนพุ่งชะลอโครงการใหม่ เร่งระบายสต็อคเดิม ดันตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรกหดตัวแรง โครงการลดลง 50.7% จำนวนหลังลดลง 37.9%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 และครึ่งแรกปี 2569” พบว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีการปรับตัวลดลงในด้านอุปทาน โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการ และจำนวนหน่วย โดยลดลงร้อยละ -45.0 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ
ในส่วนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -47.3 และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลงร้อยละ -4.2 ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 แต่มีมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -25.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ด้านอุปสงค์ พบว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.6 และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สำหรับครึ่งแรกปี 2569 พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีการปรับตัวลดลงในด้านอุปทาน โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ทั้งจำนวนโครงการ และจำนวนหน่วย โดยลดลงร้อยละ -50.7 และร้อยละ -37.9 ตามลำดับ ในส่วนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -1.8 และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลงร้อยละ -8.7
ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ และมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -20.9 และร้อยละ -18.0 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ประกอบกับต้นทุนในการก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงชะลอการเปิดโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกคงเหลือ
ทางด้านอุปสงค์ พบว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.8 และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ปัจจัยหลักมาจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ก่อนที่ครม. จะมีมติต่ออายุมาตรการจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ภาพรวมอุปทานและอุปสงค์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 และครึ่งแรกปี 2569 มีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย
1.1 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ไตรมาส 2 ปี 2569 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวน 22 โครงการ และมีจำนวน 3,521 หน่วย โดยลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยร้อยละ -45.0 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวน 45 โครงการ และมีจำนวน 5,191 หน่วย
เมื่อพิจารณาจำแนกตามประเภท พบว่า ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนมากที่สุดคือ 1,947 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 55.3 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาได้แก่ บ้านเดี่ยว มีจำนวน 977 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.7 และบ้านแฝด มีจำนวน 442 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 12.6
จำแนกตามจังหวัด พบว่า กรุงเทพมหานคร มีจำนวนมากที่สุดคือ 1,604 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 45.6 รองลงมาคือสมุทรปราการ มีจำนวน 1,015 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 28.8 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด โดยปทุมธานีและสมุทรปราการ มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงร้อยละ -93.9 และร้อยละ -46.6 ตามลำดับ ส่วนสมุทรสาครและกรุงเทพมหานคร มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 319.2 และร้อยละ 2.5 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่นครปฐมและนนทบุรีไม่มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
สำหรับภาพรวมครึ่งแรกปี 2569 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจำนวน 35 โครงการ และมีจำนวน 6,166 หน่วย โดยลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -50.7 และร้อยละ -37.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 71 โครงการ และมีจำนวน 9,936 หน่วย
เมื่อพิจารณาจำแนกตามประเภท พบว่า ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนมากที่สุดคือ 2,979 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 48.3 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาได้แก่ บ้านเดี่ยว มีจำนวน 2,229 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 36.1 และบ้านแฝด มีจำนวน 772 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 12.5
จำแนกตามจังหวัด พบว่า กรุงเทพมหานคร มีจำนวน 2,608 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 42.3 และสมุทรปราการ มีจำนวน 2,018 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 32.7 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด โดยเกือบทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ยกเว้นสมุทรสาครซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่นครปฐมและนนทบุรีไม่มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
1.2 ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ในไตรมาส 2 ปี 2569 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเองบ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 11,640 หน่วย ลดลงร้อยละ -47.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 7,643 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.0 ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนประมาณ 3,997 หน่วย ลดลงร้อยละ -69.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
เมื่อพิจารณาจำแนกตามจังหวัด พบว่า เกือบทุกจังหวัดมีใบอนุญาตก่อสร้างลดลง ยกเว้นปทุมธานีซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.3 ในขณะที่สมุทรปราการลดลงมากที่สุด ร้อยละ -57.8 ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุด มีเพียงสมุทรปราการที่เพิ่มขึ้นโดยเพิ่มสูงถึงร้อย 221.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สำหรับภาพรวมครึ่งแรกปี 2569 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 32,217 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 16,855 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนประมาณ 15,362 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
จำแนกตามจังหวัด พบว่า ปทุมธานี มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 รองลงมาคือ นนทบุรี มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 และกรุงเทพหมานคร มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 52.7 ในขณะที่จังหวัดสมุทรปราการลดลงมากที่สุด ร้อยละ -19.1 ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลงทุกจังหวัด โดยนนทบุรีลดลงมากที่สุดคือร้อยละ -100.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และพบว่าปทุมธานี นนทบุรีและสมุทรสาครไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดช่วงครึ่งแรกของปี 2569
1.3 โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ในไตรมาส 2 ปี 2569 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 5,731 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 และมีมูลค่า 50,415 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –25.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวน 5,683 หน่วย และมีมูลค่า 67,573 ล้านบาท
สำหรับภาพรวมครึ่งแรกปี 2569 พบว่า มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม 89 โครงการ ลดลงร้อยละ –19.8 โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 14,101 หน่วย ลดลงร้อยละ –20.9 และมีมูลค่า 110,197 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –18.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
เมื่อพิจารณาแยกตามประเภทโครงการ พบว่า บ้านจัดสรร มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 5,219 หน่วย ลดลงร้อยละ –29.2 และมีมูลค่า 53,428 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –34.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนอาคารชุด มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 8,882 หน่วย ลดลงร้อยละ –15.0 และมีมูลค่า 56,769 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.4 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2569 มีจำนวน 13,405 หน่วย ลดลงร้อยละ –4.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) จำนวน 8,471 หน่วย และเป็นอาคารชุด จำนวน 4,934 หน่วย ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่า เกือบทุกประเภทมีจำนวนลดลงยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 117.4 และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 2.3
สำหรับภาพรวมครึ่งแรกปี 2569 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ มีจำนวน 29,115 หน่วย ลดลงร้อยละ –8.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) จำนวน 17,103 หน่วย และเป็นอาคารชุด จำนวน 12,012 หน่วย
ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่า เกือบทุกประเภทมีจำนวนลดลง ยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 63.3 และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3
เมื่อพิจารณาจำแนกตามจังหวัด พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงเกือบทุกจังหวัด ยกเว้นนครปฐม เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.8 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบ และกรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.8 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยอาคารชุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
