3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประเมินตลาดปี 2569 เริ่มผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ช่วงรีบาลานซ์ หลังมาตรการรัฐหนุนยอดโอนไตรมาส 2 โต 22.9% แต่กำลังซื้อยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง-สินเชื่อเข้ม อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 44.9% ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มหายจากตลาด เหตุเข้าถึงสินเชื่อโครงการยาก ฉุดซัพพลายใหม่ลดลงกว่า 50% มองปี 2570 ฟื้นแบบ Recovery with Quality พร้อมเสนอรัฐ 5 มาตรการ และปรับการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดเหลือปีละ 1 ครั้ง
3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงปี 2569-2570 ว่า ตลาดกำลังอยู่ในช่วง “Rebalance” หรือการปรับสมดุล โดยปี 2570 มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วง “Recovery with Quality” หรือการฟื้นตัวอย่างมีคุณภาพ หลังได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ ขณะที่ปัจจัยกดดันสำคัญยังเป็นกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และการเข้าถึงสินเชื่อทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมพฤติกรรมผู้บริโภคทั้งตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่การฟื้นตัวยังมีความเปราะบาง เนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นการเร่งตัดสินใจซื้อก่อนมาตรการกระตุ้นตลาดสิ้นสุดลง ทำให้ตัวเลขตลาดดีขึ้น แต่ยังไม่สามารถสะท้อนว่ากำลังซื้อกลับมาแข็งแรงเต็มที่
ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามคือภาระหนี้ครัวเรือน โดยไตรมาส 1/2569 อยู่ที่ประมาณ 16.41 ล้านล้านบาท หรือ 85.9% ของ GDP ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านในช่วงครึ่งแรกปี 2569 เพิ่มขึ้นเป็น 44.9% จากเฉลี่ยประมาณ 40% ในปี 2568 โดยสาเหตุหลักมาจากภาระหนี้สูง 37.3% รายได้ไม่มั่นคง 33.3% และประวัติทางการเงินไม่ดี 21.6%
“ปัญหาของตลาดในเวลานี้จึงไม่ได้อยู่ที่ไม่มีความต้องการซื้อ แต่เป็นปัญหาที่กำลังซื้อไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้ทั้งหมด เนื่องจากติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ”
นายสุนทร กล่าวและว่าสำหรับมาตรการภาครัฐยังมีบทบาทสำคัญในการประคองตลาด โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 95,082 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 242,657 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 38.6% ขณะที่ภาพรวมทั้งปี 2569 คาดว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากปี 2568
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกประเภท โดยคอนโดมิเนียมมีสัญญาณฟื้นตัวเร็วกว่าแนวราบ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแรง เพราะผู้บริโภคหันไปหาสินค้าที่มีราคาจับต้องได้มากขึ้น
คอนโดฯ ฟื้น แต่ต้องตอบโจทย์ “ทำเล-ราคา”
นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีสัญญาณตอบรับดีขึ้น โดยยอดโอนเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ก่อนเริ่มเห็นโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 และได้รับการตอบรับที่ดี สะท้อนว่ากำลังซื้อยังมีอยู่ แต่หัวใจสำคัญคือการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ทั้งทำเลและราคา หากสินค้าถูกใจผู้บริโภคยังพร้อมตัดสินใจซื้อ แม้เศรษฐกิจโดยรวมยังมีข้อจำกัด
นอกจากนี้ สถานการณ์ภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะน้ำท่วม ยังมีผลต่อพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัย โดยคอนโดมิเนียมอาคารสูงในทำเลที่มีระบบป้องกันและระดับอาคารเหมาะสม อาจเป็นทางเลือกของผู้บริโภคที่ต้องการความปลอดภัยมากขึ้น โดยเฉพาะครอบครัวที่มีเด็กเล็กหรือผู้สูงอายุ
การเงินตัวแปรชี้ขาด รายเล็กเริ่มหาย ซัพพลายใหม่ลดกว่า 50%
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เวลาพัฒนาโครงการประมาณ 3-5 ปี จึงต้องเผชิญกับปัจจัยที่เปลี่ยนแปลงทั้งเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แต่ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดมากที่สุดในเวลานี้คือการเงิน
โดยเฉพาะข้อจำกัดด้านสินเชื่อโครงการที่ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กจำนวนหนึ่งไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินได้ ส่งผลให้ความสามารถในการพัฒนาโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และประเมินว่าซัพพลายใหม่ที่สามารถนำออกมาขายได้อาจลดลงกว่า 50%
“ถ้าธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อให้รายย่อย แล้วผู้ประกอบการจะเอาเงินที่ไหนไปทำโครงการ”
สัญญาณดังกล่าวสะท้อนผ่านการจัดงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ประกอบการรายเล็กเข้าร่วมน้อยลง เนื่องจากไม่มีกำลังเพียงพอที่จะเช่าพื้นที่ออกบูธ รวมถึงกังวลเรื่องความคุ้มค่าของการลงทุน ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมีกำลังและความพร้อมในการทำตลาด รวมถึงใช้การออกงานเป็นช่องทางสร้างยอดขายและระบายสต๊อก
“รายเล็กหายไป เหลือแต่รายใหญ่” นายพรนริศกล่าว
พร้อมระบุว่าการที่ผู้ประกอบการรายเล็กหายออกจากตลาด ขณะที่รายใหญ่ยังสามารถเดินหน้าต่อได้ สะท้อนแนวโน้มตลาดที่มีโอกาสกระจุกตัวมากขึ้น หากข้อจำกัดด้านสินเชื่อยังไม่ได้รับการแก้ไข
นายพรนริศกล่าวว่า การฟื้นตัวของตลาดในปี 2569-2570 จึงขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของสถาบันการเงิน หากทั้ง 3 ปัจจัยปรับตัวดีขึ้น ตลาดมีโอกาสค่อยๆ ไต่ระดับขึ้น แต่จะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด และไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันในทุกทำเล
3 สมาคมจี้รัฐ 5 มาตรการ ปลดล็อกตลาด-สร้างการฟื้นตัวอย่างมีคุณภาพ
สำหรับข้อเสนอของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อภาครัฐ ทั้ง 3 สมาคมเห็นว่าการกระตุ้นตลาดระยะต่อไปไม่ควรเน้นเพียงการเร่งยอดโอนระยะสั้น แต่ควรสร้างเงื่อนไขให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืน โดยเสนอ 5 แนวทางสำคัญ ได้แก่
1.เปิดทางให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้าน โดยภาครัฐทำงานร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อให้ผู้ที่มีความสามารถในการชำระหนี้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้แต่ติดข้อจำกัดจากภาระหนี้หรือเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ
2. สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงานและ Green Living ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่ลดการใช้พลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม พร้อมมีมาตรการสนับสนุนหรือแรงจูงใจ เพื่อไม่ให้ต้นทุนบ้าน Green Living สูงเกินกำลังซื้อของประชาชน
3. เร่งพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน ให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง เพิ่มศักยภาพทำเลใหม่ ลดความแออัด และสร้างทางเลือกในการอยู่อาศัย โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีระบบคมนาคมและสาธารณูปโภครองรับ
4. กระตุ้นกำลังซื้อจากผู้อยู่อาศัยต่างชาติ เปิดโอกาสให้ตลาดต่างชาติเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ผ่านการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเข้ามาพำนักและถือครองที่อยู่อาศัยภายใต้กรอบกฎหมายที่เหมาะสม
5. ปรับปรุงกฎหมายและระบบจัดสรรที่ดิน ทบทวนกฎระเบียบที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการและการขยายเมือง เพื่อให้ภาคเอกชนสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้สอดคล้องกับความต้องการจริงของตลาด
ปรับทัพงานมหกรรมบ้านและคอนโดปี 2570 เหลือครั้งเดียว พ.ย.
นายพรนริศกล่าวว่า สำหรับการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดในปี 2570 มีการปรับรูปแบบการจัดงานให้สอดคล้องกับภาวะตลาด โดยจะลดการจัดงานในช่วงเดือนเม.ย. และปรับให้เหลือการจัดงานหลักเพียงครั้งเดียวในเดือนพ.ย. จากเดิมที่มีการวางแผนจัดงานมากกว่าหนึ่งครั้งต่อปี
การปรับลดจำนวนครั้งของการจัดงานสะท้อนการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของการทำตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในภาวะที่ผู้ประกอบการรายเล็กมีข้อจำกัดด้านเงินทุนและการเข้าถึงสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถใช้มหกรรมเป็นช่องทางสร้างยอดขายและบริหารสต๊อกได้
ทั้งนี้ การจัดงานในเดือนพ.ย.จะมุ่งเป็นเวทีสำคัญในการเชื่อมโยงผู้ประกอบการกับผู้บริโภค และรองรับการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปี โดยยังต้องติดตามทิศทางกำลังซื้อและมาตรการภาครัฐที่มีผลต่อการตัดสินใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
นายพรนริศกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปจึงไม่ได้วัดกันเพียงจำนวนโครงการเปิดใหม่ แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถของผู้ประกอบการในการเข้าถึงเงินทุน ควบคู่กับความสามารถของผู้บริโภคในการเข้าถึงสินเชื่อ หากทั้งสองด้านยังติดข้อจำกัด การฟื้นตัวของตลาดจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีบทบาทมากขึ้น ขณะที่รายเล็กต้องปรับตัวด้วยการพัฒนาโครงการให้ตรงกับกลุ่มกำลังซื้อและสร้างช่องทางเข้าถึงลูกค้าเฉพาะกลุ่ม
ขณะที่นายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ ประธานการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 กล่าวว่าสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันประกาศความพร้อมในการจัดงาน ‘มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50:ครบที่สุด ทุกที่ ทุกทำเล ทุกราคากว่า 1,000 โครงการ’ ระหว่างวันที่ 29 ต.ค. – 1 พ.ย. 2569 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ Hall 8 ชั้น LG
การจัดงานครั้งนี้เป็นการยกระดับงานสู่ Green Expo โดยมีผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน รวมถึงนวัตกรรมที่อยู่อาศัย เข้าร่วมงาน ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี พร้อมตั้งเป้ายอดขายในงานกว่า 10,000 ล้านบาท
