ศุภาลัย ชี้ตลาดอสังหาฯ เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว หลังผู้ประกอบการลดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดฯ เตรียมเพิ่มสัดส่วนลงทุนปี 2570 พร้อมขยายจังหวัดที่ 31–32 แต่ย้ำกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และสินเชื่อยังเป็นโจทย์ใหญ่ ขณะที่ไตรมาส 4 เตรียมเปิด 10 โครงการ มูลค่ารวมราว 1.3 หมื่นล้านบาท
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว จากสัญญาณการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงและการแข่งขันที่เบาบางลง แม้การฟื้นตัวยังไม่รวดเร็ว เนื่องจากกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ
มองว่าการฟื้นตัวระยะต่อไปอาจไม่ได้มาจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวเต็มที่เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากอุปทานใหม่ที่ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หลังผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมมีโอกาสรักษายอดขายและขยายธุรกิจได้
เร่งลงทุนคอนโดฯ-ขยายต่างจังหวัด
สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 2570 บริษัทมีแผนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น และตั้งเป้าเปิดตัวมากกว่าปีนี้ โดยมองเห็นโอกาสทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ขณะเดียวกันเตรียมเดินหน้าขยายตลาดต่างจังหวัดต่อเนื่อง จากปัจจุบันดำเนินธุรกิจแล้ว 30 จังหวัด และมีแผนขยายเป็นจังหวัดที่ 31 และอาจถึง 32 จังหวัดในปีหน้า
นายไตรเตชะกล่าวด้วยว่า สำหรับการเลือกทำเลจะพิจารณาศักยภาพตลาดและสินค้าคงเหลือเป็นหลัก หากพื้นที่ใดมีโครงการเหลือขายจำนวนมากจะไม่เร่งเปิดโครงการใหม่ แต่หากความต้องการยังมีและโครงการเดิมใกล้หมด ก็พร้อมเข้าลงทุนเพิ่มเติม
สำหรับเชียงใหม่ บริษัทเตรียมพัฒนาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ โดยมีทั้งที่ดินที่อยู่ระหว่างเตรียมพัฒนาและเจรจาซื้อเพิ่มเติม คาดว่าจะมีความคืบหน้าช่วงต้นปีหน้า โดยมองว่าการแข่งขันในตลาดปัจจุบันยังไม่รุนแรง เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดคึกคัก ซึ่งเคยมีโครงการเปิดใหม่มากกว่า 30 โครงการต่อปี ขณะที่ปัจจุบันเหลือเพียงปีละไม่กี่โครงการ
ที่ดินเจรจาง่ายขึ้น แต่เลือกซื้อเข้มงวด
นายไตรเตชะกล่าวว่า ในส่วนของที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในปัจจุบัน พบว่าเจ้าของที่ดินเปิดรับการเจรจามากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่เคยเจรจากันช่วงโควิด-19 แต่ไม่สามารถตกลงราคาได้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อเศรษฐกิจและยอดขายชะลอตัว ขณะที่ผู้ประกอบการลดการซื้อที่ดิน เจ้าของที่ดินเริ่มเห็นข้อจำกัดของการถือครองที่ดิน ทำให้การเจรจามีโอกาสได้ข้อสรุปมากขึ้น
“ปัจจุบันมีผู้เสนอขายที่ดินเพิ่มขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด แต่บริษัทจะเลือกเฉพาะทำเลที่เหมาะสมกับแผนธุรกิจ โดยเฉพาะพื้นที่สำหรับคอนโดมิเนียม ทั้งนี้บริษัทไม่ได้ซื้อเพียงเพราะราคาถูกลง แต่พิจารณาต้นทุนรวม ความต้องการตลาด และราคาขายที่ผู้บริโภครับได้เป็นหลัก”
แนวราบยังท้าทาย เพิ่มคอนโดฯ แต่ไม่เกิน 40%
นายไตรเตชะ กล่าวด้วยว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในขณะนี้ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ลดลง เศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน และการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจนานกว่าเดิม ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องควบคุมปริมาณสินค้าและการลงทุนให้สอดคล้องกับยอดขายจริง
โดยในส่วนของศุภาลัย ซึ่งปัจจุบันการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนประมาณ 30% ทั้งนี้แผนในอนาคตบริษัทต้องการเพิ่มสัดส่วนทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด แบบค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่ายังอยู่ระดับ 30% กว่าๆ และไม่เกิน 40% เนื่องจากบริษัทยังมีโครงการแนวราบที่อยู่ระหว่างการขายและมีสินค้ารองรับตลาด
นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาอยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้กระจายการลงทุนในธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า โดยร่วมทุนกับพันธมิตรซึ่งจะเป็นผู้เช่าพื้นที่คลังสินค้านี้ทั้ง 100% ที่นิคมอุตสาหกรรม อ.บ้านบึง จ.ชลบุรี ขนาดพื้นที่ 100,000 ตร.ม. โดยล่าสุดการก่อสร้างคืบหน้ากว่า 90% แล้ว
ต้นทุนก่อสร้างเริ่มนิ่ง ไตรมาส 4 เปิด 10 โครงการ
นายไตรเตชะกล่าวอีกว่าในด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง ราคาวัสดุและการเสนอราคาจากผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง (ซัพพลายเออร์) เริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น หลังช่วงก่อนหน้านี้เผชิญความผันผวนของราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้าง โดยบริษัทปรับแผนจัดซื้อและบริหารต้นทุนให้สอดคล้องกับระยะเวลาการก่อสร้างของแต่ละโครงการ
ส่วนแผนธุรกิจไตรมาส 4 บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 10 โครงการ มูลค่ารวมราว 13,000 ล้านบาท ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม ขณะที่บางโครงการได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามและต้องเลื่อนไปเปิดช่วงต้นปีหน้า
เชื่อการแข่งขันลดลงช่วยพยุงตลาด แต่กำลังซื้อยังเป็นโจทย์ใหญ่
นายไตรเตชะกล่าวย้ำว่า แม้เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะกลับมาเติบโตอย่างรวดเร็ว เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนและการพิจารณาสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านแต่มีเงินออมไม่เพียงพอหรือมีภาระหนี้สูง
สำหรับผู้บริโภครุ่นใหม่ บริษัทไม่ได้มองว่าคนกลุ่มนี้ไม่ต้องการซื้อบ้าน แต่ข้อจำกัดสำคัญอยู่ที่ความสามารถในการซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ ขณะเดียวกันคนรุ่นใหม่มีแนวโน้มออกมาใช้ชีวิตด้วยตัวเองเร็วขึ้น จึงมีทั้งความต้องการเช่าและซื้อที่อยู่อาศัย โดยการตัดสินใจจะขึ้นอยู่กับความพร้อมทางการเงินเป็นหลัก
ทั้งนี้นายไตรเตชะ ยังกล่าวทิ้งท้ายถึงการนำโครงการที่อยู่อาศัยเข้าร่วมมาตรการสนับสนุนของภาครัฐ อย่างโครงการบ้านคนละหลังมองว่าเป็นแนวทางที่มีประโยชน์ เพราะช่วยลดภาระการชำระเงินของผู้บริโภค และสนับสนุนให้ประชาชนมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
