แบงก์กรุงไทยมองความขัดแย้งสหรัฐ-อิหร่าน ยังไม่กระทบยืนเป้าจีดีพี ปี’63 โต 2.8%/ แนะเลี่ยงซื้อลงทุนคอนโดฯรัชโยธินผลตอบแทนไม่จูงใจ
ยืนเป้าจีดีพี ปี’63 โต 2.8% – นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัยกรุงไทย คอมพาส ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า จากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐ-อิหร่าน ที่เพิ่งเกิดขึ้นในขณะนี้และแม้ว่ารัฐบาลอิหร่านจะมีการตอบโต้ แต่ทางฝั่งสหรัฐ ไม่มีท่าทีที่จะตอบโต้โดยการใช้มาตรการทางทหาร ทำให้ตลาดคลายกังวลขึ้นโดยสะท้อนได้จากสัญญาการซื้อขายส่วนต่างน้ำมันดิบ (เบรนท์) ลดลงมาจาก 71 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล เหลือ 65 ดอลลาร์ และหากราคาน้ำมันในตลาดโลกอยู่ที่ระดับไม่เกิน 70 ดอลลาร์ ก็ยังไม่กระทบเศรษฐกิจโดยภาพรวม
ดังนั้นธนาคารยังคงเป้าหมายการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2563 ไว้ที่ 2.8% ส่งออก -0.7% อัตราเงินเฟ้อที่ระดับ 0.8% แต่หากราคาน้ำมันปรับขึ้นไปที่ระดับ 75 ดอลลาร์ ซึ่งสูงกว่าสมมติฐานเดิม ก็จะกระทบเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอีก 0.2% ทำให้เงินเฟ้อเพิ่มเป็น 1% ซึ่งยังอยู่ในเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แต่อย่างไรก็ดี ธนาคารจะมีการประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยอีกครั้งในเดือนก.พ.นี้ หลังจาก สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) มีการประกาศตัวเลขเศรษฐกิจปี 2562
ส่วนค่าเงินบาทในปีนี้มองว่ามีทิศทางแข็งค่า เฉลี่ยปี 2563 ทั้งปีที่ 29.25 บาทต่อเหรียญดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยการอ่อนค่าของเงินดอลลาร์ เนื่องจากในช่วงปลายปีจะมีการเลือกตั้งประธานธิบดีสหรัฐ ทำให้มีความไม่แน่นอนสูงส่งผลต่อมุมมองของนักลงทุนว่าเศรษฐกิจสหรัฐในปีนี้อาจจะไม่ดี และหันไปลงทุนในยุโรปซึ่งมีเสถียรภาพกว่าแทน
นายพชรพจน์ ยังได้ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2563 มีแนวโน้มขยายตัว 5.5% จากปีก่อน แบ่งเป็นการขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 4.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบขยายตัวที่ 6% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง ประกอบมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% รวมทั้งการเปิดให้บริการส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมาที่ได้เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือจากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าว
โดยศูนย์วิจัยกรุงไทย คอมพาส ได้ทำการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน พบว่าเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะการเดินทางสะดวก เป็นที่ตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้า สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งโรงพยาบาล โดยมีจำนวนยูนิตในตลาดประมาณ 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตร.ม.ประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าในเพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร 51% และถูกกว่าทำเลพระราม9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท 29% อีกทั้งปัจจุบันมียูนิตเหลือขายที่ 2,910 ยูนิต ซึ่งมีทิศทางลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด โดยจะเห็นเพียง 2 โครงการ ของ เอพี (ไทยแลนด์) และเอสซี แอสเสท ที่คาดว่าจะเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ รวมแล้วกว่า 800 ยูนิต ซึ่งถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และแสดงให้เห็นว่าตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย
แต่อย่างไรก็ดี เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดของคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน พบว่าเหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (แคปปิตอลเกน) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ายังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดี โดยคำนวณจากการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 5% แคปปิตอลเกนปีละ 4.8% เบ็ดเสร็จแล้วตั้งแต่ซื้อ ปล่อยเช่า และขายภายใน 10 ปี จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ใกล้เคียงย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าเพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยมากกว่า 5%
