คอนโดฯ ค้างสต๊อกอื้อ
คอลัมน์ วงล้อเศรษฐกิจ
คอนโดฯ ค้างสต๊อกอื้อ – คาดปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ จะมีสต๊อก คอนโดฯ สะสมเพิ่มขึ้นอีก 25% จากเดิมประมาณ 10%
ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์สำคัญของไทย ในปี 2561 ที่ผ่านมามีมูลค่า 320,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.4% ของ GDP โดย “อัตราการดูดซับ” หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีอยู่ราว 90% ของโครงการใหม่ในแต่ละปี
แต่นั่นคือสถานการณ์ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์(LTV) ที่ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 แล้ว รวมถึงก่อนสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่มีการคาดการณ์ว่า จะปรับลดเป้าหมายการเติบโตเศรษฐกิจของไทยลงจากต้นปี เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีนซึ่งเป็นผู้ลงทุนในตลาดนี้
จากการประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดฯ ซึ่งแยกออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะของผู้ซื้อ คือ
กลุ่มที่ 1 ผู้อยู่อาศัยเอง (สัดส่วน 60% ของการซื้อรวม) ส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดฯ ราคา 3-10 ล้านเป็นหลัก กลุ่มนี้จะถูกกระทบจากปัจจัยกำลังซื้อภาวะเศรษฐกิจ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นและราคาคอนโดฯ ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 85%
ส่วน กลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการเก็งกำไร (10% ของการซื้อรวม) ในกลุ่มนี้จะหมายถึงผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อคอนโดฯ เป็นยูนิตที่สองและสามเป็นต้นไป
รวมถึง กลุ่มที่ 3 คือ ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว (30% ของการซื้อรวม) จากข้อมูลพบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุนชาว ต่างชาติ (อาทิ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และจีน) ซึ่งคิดเป็น 90% ของการซื้อกลุ่มนี้ เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว
ประเมินว่า 2 กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจของผู้ซื้อทั้งของไทยและต่างชาติ และมาตรการ LTV ทำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ได้ยากขึ้น เพราะจะต้องมีวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10% ทำให้อัตราการดูดซับลดลงจาก 90% เป็น 70%
ทั้งนี้ ประเมินว่าทั้งปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ลดลงประมาณ 48,000 ล้านบาท หรือมีอัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 75% จากปกติอยู่ที่ 90% ผลคือ ปริมาณคอนโดมิเนียมค้างสต๊อกในปีหน้ามีมากขึ้น (ในปี 2560 มียูนิตที่ค้างสต๊อกอยู่แล้วราว 76,790 ยูนิต ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต) จะเป็นปัจจัยกดดันด้านราคาคอนโดฯ ให้ลดลง
