กรมที่ดินชี้แจง(2)
(ต่อ ชี้แจงฯนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร)
โดยให้เจ้าของที่ดินแปลงย่อยในที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีส่วนร่วมในการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ ร่วมกันรับภาระในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และเพื่อสภาพแวดล้อมที่ดีของชุมชนอย่างไรก็ตาม
หากการดำเนินงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรใดไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารงาน กฎหมายก็ยังเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้มติที่ประชุมใหญ่สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้
ข้อ 2 และข้อ 3 ประเด็นที่ว่า “เรื่องของความเป็นธรรม เหตุใดคนเหล่านั้นจึงต้องมีภาระหน้าที่และเสียค่าบำรุงในสวนสาธารณะนั้น” และ “การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาผ่านนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงเปรียบเสมือนการเสียภาษีซ้ำซ้อนไปกับภาระตามกฎหมายของรัฐ” ขอเรียนว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ได้บัญญัตินิยายของสาธารณูปโภคไว้ว่า หมายถึง สิ่งอำนวยประโยชน์ที่ ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
มาตรา 43 กำหนดให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ดังนั้น สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินจึงมิใช่ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณประโยชน์ที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของบุคคลทั่วไป ตามมาตรา 1304 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ซึ่งเป็นหน้าที่ของรัฐในการดูแลบำรุงรักษา แต่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่มีภาระผูกพันตกอยู่ในบังคับของภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใช้ประโยชน์ในภาระจำยอมดังกล่าวซึ่งก็คือสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงต้องร่วมกันเสียค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคดังกล่าว กรณีนี้เป็นไปตามหลักการโดยทั่วไปตามมาตรา 1391 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ข้อ 4 ประเด็นที่ว่า “การกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายและการจัดการสาธารณูปโภคจึงเปลี่ยนบทบาทจากการเป็นผู้ดูแลเป็นหัวหน้า เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิจัดการอะไรก็ได้ในหมู่บ้าน เช่น ออกกฎหรือระเบียบในการเรียกเก็บเงิน ค่าผ่านการเข้าออกหมู่บ้านการเรียกเก็บบัตรประจำตัว หรือเอกสารสิทธิส่วนบุคคล ฯลฯ
ขอเรียนว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นได้จากการรวมตัวกันของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและมีมติให้จัดตั้ง ตามมาตรา 44 (1) เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการตามกฎหมายข้อบังคับฯ ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ดังนั้น การเรียเก็บค่าใช้จ่ายหรือการออกระเบียบใดๆ จะต้องได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
หากสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นว่าการบริหารงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นไปด้วยความไม่ชอบธรรม หรือได้รับความเสียหายจากการดำเนินการดังกล่าวของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ย่อมสามารถใช้มติที่ประชุมใหญ่สมาชิกในการยกเลิกหรือเปลี่ยนแปลงข้อกำหนด ระเบียบใดๆ แม้กระทั่งการแต่งตั้ง ถอดถอน เปลี่ยนแปลงคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร รวมไปถึงอาจใช้สิทธิทางศาลได้
จึงเรียนมาเพื่อทราบ
ขอแสดงความนับถือ
นายสมเกียรติ ถนอมกิตติ
รองอธิบดี ปฏิบัติราชการแทน
อธิบดีกรมที่ดิน
