นิติบุคคลบ้านจัดสรรทำเสมือนเป็นเจ้าของ – ปัญหาข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นในโครงการจัดสรรที่ดินนั้นพบว่า มาจากการบริหารจัดการภายในโครงการบ้านจัดสรร ที่เกิดจากบทบัญญัติแห่งกฎหมายส่วนหนึ่งก็คือ การบัญญัติให้มีการจัดตั้ง “นิติบุคคลบ้านจัดสรร”
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรปรากฏขึ้นในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จากเจตนารมณ์ที่จะให้ประชาชนผู้อยู่อาศัยหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้บริหารจัดการเรื่องของการดูแลและส่วนสาธารณประโยชน์ในที่ดินจัดสรรของตนด้วยตนเอง อันมีลักษณะและวิธีการเหมือนกับการกระจายอำนาจหน้าที่ให้เอกชนดูแลกันเอง ซึ่งดูแล้วน่าจะดี
แต่กลับพบว่าเกิดความขัดแย้งหลายประการ
ถ้าไปดูวิทยานิพนธ์เรื่องของปัญหาและความขัดแย้งในการบริหารจัดการของนิติบุคคลบ้านจัดสรรจากภาควิชาพัฒนบริหารอสังหาริมทรัพย์ก็ดี ก็น่าจะเต็มตู้หนังสืออยู่หลายสถาบัน และ ข่าวคราวทั้งทางสื่อหลักและสื่อโซเชี่ยลก็มีอยู่เป็นระยะ
สิ่งที่แปลกประหลาดก็คือ ไม่มีหน่วยงานของรัฐหน่วยงานใดยกประเด็นปัญหาเหล่านั้นมาศึกษาหาทางแก้ไข ปรับปรุง เพื่อประโยชน์ของการอยู่ร่วมกันอย่างเป็นสุข
เหตุแห่งปัญหาที่ทำให้เกิดความขัดแย้งกันในเรื่องของการทำหน้าที่ของนิติบุคคลก็คือ
1.การเกิดขึ้นของนิติบุคคลบ้านจัดสรร ที่จัดตั้งขึ้นก่อนที่จะมีการจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ดังนั้น เมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายหลัง ผู้ซื้อต้องจำยอมที่จะต้องเป็นสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรนั้น พร้อมกับต้องจ่ายค่าบำรุงสาธารณูปโภคที่ประกาศว่าเป็นส่วนกลาง ทั้งๆ ที่ไม่ต้องการไม่อยากใช้ด้วยและไม่จำเป็นต้องใช้
2.เรื่องของความเป็นธรรม “เหตุใดคนเหล่านั้นจึงต้องมีภาระหน้าที่และเสียค่าบำรุงในส่วนสาธารณะนั้น”
3.การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาผ่านการเก็บเงินค่าบำรุงให้นิติบุคคลจึงเปรียบเสมือนการเสียภาษีซ้ำซ้อนไปกับภาระตามกฎหมายของรัฐ
4.สำคัญก็คือ การกำหนดให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายและจัดการสาธารณูปโภค จึงเปลี่ยนบทบาทจากการเป็นผู้ดูแลเปลี่ยนเป็นความเป็นหัวหน้า เป็นเจ้าของ เป็นผู้มีสิทธิ์ที่จะจัดการอะไรก็ได้ในหมู่บ้าน เช่น ออกกฎหรือระเบียบในการเรียกเก็บเงินค่าผ่านการเข้าออกหมู่บ้าน การเรียกเก็บบัตรประจำตัวหรือเอกสารสิทธิส่วนบุคคล หรือห้ามทำกิจกรรมใดๆ ที่นิติบุคคลคิดว่าทำได้ และแม้แต่บางแห่งถึงขนาดห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยงในหมู่บ้านก็มี
ที่กล่าวมานี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นมากมาย และเกิดมีมาอย่างยาวนานพร้อมกับพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 จนปัจจุบันผ่านมา 22 ปีผ่านมาไม่ปรากฏว่าคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ออกระเบียบเพื่อกำหนดความเป็นธรรมและความเป็นระเบียบในการอยู่ร่วมกันในพื้นที่บ้านจัดสรรแม้แต่เรื่องเดียว
ปัญหาเหล่านี้ก็จะยังคงอยู่ ความขัดแย้งก็ยังคงอยู่ และก็ยังจะเห็นการใช้อำนาจที่ไม่มีกฎหมายรองรับของบุคคลที่เรียกว่า นิติบุคคลบ้านจัดสรรอยู่ต่อไป
นายช่าง
