หมดมาตรการรัฐ-ดอกเบี้ยขาขึ้นซ้ำเติม
แม้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 มีปัจจัยบวกจากความต้องการซื้อที่เริ่มดีขึ้น จากแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลบวกจาก ภาคธุรกิจท่องเที่ยวและบริการที่เริ่มฟื้นตัวชัดเจนหลังรัฐบาลเปิดประเทศ
แต่ในปี 2566 ธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ที่กำลังจะฟื้นตัวไปได้ด้วยดี กลับต้องเผชิญกับความท้าทายอีกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาบอกชัดเจนแล้วว่าจะไม่มีการต่ออายุ หลังจากสิ้นสุดมาตรการ วันที่ 31 ธ.ค. 2565 เช่นเดียวกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่สิ้นสุดในวันเดียวกัน
ไม่เท่านั้นผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นช่วงขาขึ้น ซึ่งแม้ไม่รุนแรงแต่อาจมีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการให้สูงขึ้นด้วย
โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 คาดการณ์ว่าจะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV ของธปท. ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2566
ทั้งนี้ การไม่ต่ออายุมาตรการ LTV อาจส่งผลให้ ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑลในปีหน้าจะมีที่อยู่อาศัย เปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 513,900 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565
โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบในสัดส่วน 58,312 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 367,363 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท
ส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะมีการ โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 320,227 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง 14.2% และ 4.4% ตามลำดับ และคาดการณ์สินเชื่อปล่อยใหม่ที่ 614,764 ล้านบาท ลดลง 4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
มองว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 ภายใต้ การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยาย การลงทุนที่อยู่อาศัยใหม่ และส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านมือสองด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว
จึงมีความเป็นไปได้สูงว่าในปี 2566 ตลาดบ้าน ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
ทางด้านมุมมองของ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ช่วงการระบาดของโควิด-19 ภาคอุตสาหกรรมเจอกำลังซื้อถดถอย ทำให้ภาครัฐออกมาตรการเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นมาตรการผ่อนคลาย LTV มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นต้น
ซึ่งทั้ง 2 มาตรการมีผลต่อการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ความต้องการซื้อของผู้บริโภคเริ่มกลับมา
“แต่ไม่เข้าใจว่าทำไมธปท.จึงตัดสินใจที่จะนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ ทั้งที่การปลดล็อกไปช่วยตลาดได้ ค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา โดยมองว่ายังไม่ใช่เวลา ยังไม่มีสัญญาณการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม กลับเข้ามา อีกทั้งตลาดอสังหาฯ มีการฟื้นตัวตั้งแต่ ปี 2565 แต่เป็นภาพที่ยังไม่สมบูรณ์ทั้ง 100%”
และกำลังจะมีปัจจัยกดดันตลาดเพิ่มอีก ไม่ว่าจะ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ค่าก่อสร้างที่ปรับขึ้นไปแล้ว และกำลังจะเห็นผลกระทบอย่างเต็มรูปแบบ เพราะ บ้านที่สร้างจากต้นทุนค่าแรงขั้นต่ำที่ประกาศล่าสุดจะไป แล้วเสร็จปี 2566 ผนวกกับมาตรการ LTV ที่กำลัง จะกลับเข้ามา
ทั้งหมดจะกระทบผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งที่มีความตั้งใจ จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในครอบครัว ทำให้การซื้อบ้าน จะทำได้ลำบากมากขึ้น
ส่วนแนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ยกระทบกับ ภาพรวมตลาดอสังหาฯ บ้าง แต่ไม่มาก เพราะหากมองย้อนกลับไป 4-5 ปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยปรับลดลงต่อเนื่อง แต่กำลังซื้อก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ยที่ลดลง
ในขณะที่ดอกเบี้ยขาขึ้นก็กระทบบ้าง เพราะทุก 1% ของดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น กระทบกำลังซื้อลูกค้า 6-7% แต่สินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยมีลักษณะเฉพาะตัว คือ เป็นสินเชื่อที่เรียกชำระค่างวดรายเดือนแบบคงที่ไปตลอดอายุสัญญากู้ แต่แน่นอนถ้าดอกเบี้ยปรับขึ้นเร็วเกินไป จะกระทบกับความรู้สึกของลูกค้าต่อความกังวลในอนาคตจะไม่สามารถผ่อนต่อได้
หรือมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ซึ่งปัจจัยนี้ส่งผล กระทบมากกว่าการขึ้นดอกเบี้ย ดังนั้นตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ที่การเติบโตของเศรษฐกิจ
ดังนั้น มองแนวโน้มปี 2566 ภาพรวมบ้านแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มฟื้นตัว จากความต้องการซื้อก่อนหน้านี้ ที่อั้นมาจาก 2 ปี ช่วงเกิดโควิด รวมถึงเริ่มเห็นคนจีนกลับมาบ้างแล้วทั้งที่จีนยังไม่เปิดประเทศ
ขณะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2566 คาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% ตามราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับขึ้น ตลอดจนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และราคาที่ดินตามราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ ที่มีผลวันที่ 1 ม.ค. 2566
ในขณะที่ ธปท.ไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะทำให้กำลังซื้อสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังที่ 3 ได้รับผลกระทบโดยตรง ซึ่งบางส่วนเป็นนักลงทุน
แต่ทั้งนี้ จะไม่กระทบกับกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกในระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท เนื่องจากยังสามารถกู้ได้ 100% และกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วน 60-70% ของตลาดรวม
อย่างไรก็ดี ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวจะกระทบกับโครงการเปิดตัวใหม่ของ LPN ใน ปี 2566 ที่ต้องปรับราคาขึ้นมาประมาณ 5-10%
ส่วน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมที่ธปท.จะ ไม่ขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ควรจะรอให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ชัดเจนกว่านี้
อีกทั้งยังเป็นนโยบายไม่สอดคล้องกับภาครัฐที่ต้องการจะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งกลุ่มประชาชนระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นมนุษย์เงินเดือน ไม่มีเงินออม ซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะได้รับผลกระทบมาก เพราะทำให้ขอสินเชื่อได้ยากขึ้น
เนื่องจากตลาดบน โดยส่วนใหญ่จะซื้อด้วยเงินสด ทำให้ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่รวมถึงอนันดาก็หันมาทำที่อยู่อาศัยจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ระดับบนกันมากขึ้น ซึ่งหากธปท.กลับมาใช้มาตรการ LTV จะทำให้ตลาดฟื้นตัวกระจุกเฉพาะรายใหญ่ ขณะที่จะไปซ้ำเติมรายกลางและรายเล็ก
ขณะที่ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ผลกระทบจากการไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV จะทำให้กำลังซื้อชะลอตัว โดยเฉพาะคนซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้กู้ได้น้อยและกู้ได้ยากขึ้น จากที่กู้ได้ 100%
แต่อย่างไรก็ดี ทางสมาคมอาคารชุดไทย ร่วมกับ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยื่นหนังสือเพื่อขอให้รัฐบาลทบทวนขยายกรอบเวลาออกไปอีก โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ ขอให้ขยายกรอบราคาเป็น 5 ล้านบาท ส่วนมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจต้องให้เวลา 1-2 เดือนแรก ภาครัฐคงจะเห็นและตัดสินใจได้เอง
สุดท้ายรัฐบาลไม่ให้ตามที่ขอ ภาคอสังหาฯ คงต้องเหนื่อยกันอีกปี
