รายงานพิเศษ - เอกชนอสังหาฯประสานเสียงวอนรัฐเร่งปั๊มเศรษฐกิจปลุกกำลังซื้อ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังคงมีปัจจัยกดดัน ทั้งอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คาดว่าอาจจะมีการปรับขึ้นอีก 1 ครั้ง ราคาวัสดุก่อสร้างก็ยังคงทรงตัวในระดับสูง จากราคาน้ำมันที่สูงกว่า 80 เหรียญต่อบาร์เรล

ขณะที่ปัจจัยต่างประเทศอย่างเศรษฐกิจจีน และยุโรป ยังฟื้นตัวได้ไม่ดี กดดันภาคธุรกิจการส่งออก ซึ่งเป็นรายได้ก้อนหลักของเศรษฐกิจไทย รวมถึงภาคธุรกิจท่องเที่ยวไทยด้วยเช่นกันเนื่องจากจีนเป็นสัดส่วนลูกค้าหลักในตลาดท่องเที่ยวไทย

ยิ่งไปกว่านั้นหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งผลพวงหลักๆ มาจากช่วงก่อนหน้านี้ไม่มีการควบคุมการปล่อยสินเชื่อบุคคล ซึ่งเป็นหนี้ไม่มีหลักประกัน ส่งผลกระทบมาสู่การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่จะพบว่ายอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำ 3 ล้านบาทลงไป

ทั้งนี้ นอกจากเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ยังคงเข้มงวด สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยใช้เกณฑ์กำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) ไม่เกิน 80% แต่สำหรับผู้กู้บ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงสามารถกู้ได้ในอัตรา 90-95% ของราคาบ้าน

แต่เพียงเท่านั้นยังไม่จบ ผู้กู้ต้องมาผ่านเกณฑ์ DSR หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้อีก โดยผู้กู้ต้องมีภาระหนี้ต่อรายได้ไม่เกิน 40% เช่น รายได้ 20,000 บาท/เดือน ต้องมีภาระหนี้ต่างๆ รวมกันแล้วไม่เกิน 8,000 บาท ซึ่งในกรณีไม่มีหนี้ใดๆ เลย จะสามารถกู้ได้ 8,000 x 150 = 1,200,000 บาท ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับอายุของ ผู้กู้ด้วย

แต่หากผู้กู้มีภาระหนี้อื่นๆ เช่น หนี้เช่าซื้อรถยนต์ หนี้บัตรเครดิต เป็นต้น ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านก็ลดลงตามไปด้วย

โดย นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายตั้งแต่ต้นปีคาดว่าฟื้นตัวได้เร็ว แต่ในความเป็นจริงยังหนักหนาสาหัส โดยเฉพาะภาวะหนี้ครัวเรือนสูงแตะ 90% สูงสุดในรอบกว่า 10 ปีของไทย กดดันกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยพอสมควร

ซึ่งส่วนของบริษัทยอดขายช่วงครึ่งปีแรกตกจากแผนไปเล็กน้อย จากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงทำให้ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ที่ส่งผลกระทบค่อนข้างมาก ซึ่งหากย้อนไปช่วงเกิดโควิด-19 หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับ 82-83% ยังไม่กระทบกับอัตราลูกค้าถูกปฏิเสธการกู้จากธนาคารเท่าในขณะนี้ ซึ่งสูงถึงเกือบ 40% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้าน 2-6 ล้านบาท

ซึ่งหลักๆ เกิดจากมีภาระหนี้เดิมอยู่แล้ว และปีนี้ถูก 2 เด้ง คือ ดอกเบี้ยสูงขึ้นจาก 0.50% เป็น 2.25% ซึ่งภายใน 2 ปี ดอกเบี้ยปรับขึ้นรวม 7 ครั้ง ทำให้กำลังซื้อยุบตัว ซึ่งจากเดิมรายได้ 20,000 บาท/เดือน สามารถกู้ซื้อบ้านได้ แต่ปัจจุบันต้องมีรายได้ถึง 25,000 บาท

“สิ่งที่รัฐบาลต้องเร่งดำเนินการ คือ การผลักดันการเติบโตของเศรษฐกิจ เพื่อค่อยๆ กดภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงให้ลดลง ยิ่งกว่านั้นล่าสุด ธปท. เตรียมปรับอัตราการจ่ายหนี้บัตรเครดิตขั้นต่ำจาก 5% เป็น 8% โอกาสมีการผิดนัดชำระหนี้ หรือเป็นหนี้ NPL จะสูงขึ้น ซึ่งตรงนี้รัฐบาลจะออกมาตรการช่วย และชะลอการเร่งขึ้นของหนี้ รวมถึงต้องมีมาตรการควบคุมหนี้ใหม่ด้วย”

ขณะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถทำยอดขายได้ไม่มีปัญหา แต่ปัญหาคือ ขายได้แต่โอนไม่ได้ เนื่องจากยอดลูกค้าถูกรีเจ็กต์สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระที่ปัจจุบันมีจำนวนมากขึ้น ในขณะที่ทั้งธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐ เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ รวมไปถึงมาตรการแอลทีวี ทำให้การกู้ซื้อบ้านยากขึ้น

“ในฐานะที่นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรมว.คลัง ซึ่งเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ย่อมทราบดีกว่าธุรกิจอสังหาฯ ทำให้เกิดกำลังซื้อในอุตสาหกรรมต่อเนื่อง ทั้งวัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และอื่นๆ สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตได้ไม่น้อยกว่า 3 เท่า จากธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งในแต่ละปีมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงถึง 800,000 ล้านบาท สามารถขับเคลื่อนอุตสาหกรรมต่อเนื่องได้ไม่น้อยกว่า 2.4-3 ล้านล้านบาท หรือมีสัดส่วนประมาณ 10-15% ของจีดีพีไทย”

ดังนั้นอยากเห็นนโยบายเร่งด่วนในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมาตรการผ่อนคลายให้สถาบันการเงินพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าในกลุ่ม ผู้ประกอบอาชีพอิสระ รวมไปถึงมาตรฐานผ่อนคลายแอลทีวี เพื่อกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อและการโอนง่ายขึ้น

สอดคล้องกับ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าสถานการณ์ยอดขายในช่วงเดือนก.ค.-ส.ค. ที่ผ่านมา ลูกค้าดูโครงการน้อย เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมไม่มีภาพเชิงบวก

แต่ทั้งนี้ ก็หวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลชุดใหม่จะมีการเบิกจ่ายเงินงบประมาณออกมาใช้ตามแผนงานต่างๆ ซึ่งจะเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจและส่งผลต่อเนื่องมายังภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งในแง่ของเอกชนที่ต้องการให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจนั้น ต้องให้ความเป็นธรรมกับนายกฯ ซึ่งมาจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าคงยังไม่เหมาะที่จะออกมาตรการที่เข้ามาสนับสนุน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทันที แต่สิ่งที่กระตุ้น อสังหาฯ ได้ดีที่สุดคือทำอย่างไรให้เศรษฐกิจเดินไปข้างหน้าได้ และเชื่อว่ารัฐบาลก็มีแผนอยู่แล้ว เพราะยอดขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับการเติบโตของเศรษฐกิจ

การที่มีรัฐบาลมาอนุมัติการลงทุนโครงการต่างๆ ได้ จะช่วยทั้ง 2 ด้าน คือเศรษฐกิจขยายตัว และสาธารณูปโภคของประเทศที่หวังว่าจะดีขึ้น

ด้าน นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คงต้องให้เวลานายกฯ ซึ่งมีความตั้งใจจะเข้ามาบริหารเศรษฐกิจให้ดีขึ้นอยู่แล้ว หากเศรษฐกิจโดยภาพรวมดีขึ้น สร้างความมั่นใจทั้งภาคเอกชน ให้เกิดการลงทุนใหม่ และความมั่นใจในการจับจ่ายของประชาชน ขณะเดียวกันก็อย่าสร้างกฎระเบียบใหม่ที่จะเป็นอุปสรรค ให้กับภาคธุรกิจโดยรวมเพิ่มขึ้นเท่านี้ ก็เพียงพอ

ทั้งนี้ อาจมีการสังคายนาระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะทุกวันนี้ยังมีภาษีค้างจ่ายคาดว่าจะเป็นมูลค่าสูงเนื่องจากปีนี้จัดเก็บ 100% โดยที่ผ่านมาสมาคมมีการเจรจากับภาครัฐแล้ว เนื่องจากบางคนที่ถือครองที่ดินจำนวนมาก แต่ไม่ได้มีฐานะการเงินที่พร้อมจะจ่ายภาษี เช่น โรงแรม ซึ่งที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากโควิด ทำให้ต้องปิดตัวและปัจจุบันยังไม่สามารถกลับมาเปิดให้บริการใหม่ได้ แต่ก็ถูกเรียกเก็บภาษีที่ดินฯ เต็ม 100% ไม่มีการยกเว้น เป็นต้น

ขณะที่ นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คงยังไม่เรียกร้องให้รัฐบาลมุ่งออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว แต่สิ่งที่นายกฯ พยายามทำอยู่ในขณะนี้ คือการเร่งผลักดันให้ภาวะเศรษฐกิจไทยโดยภาพรวมดีขึ้น เพราะเชื่อว่าเมื่อใดก็ตามที่เศรษฐกิจดีขึ้น ธุรกิจส่งออกมีการเติบโต ภาคท่องเที่ยวสดใส และมีการดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศมากขึ้น เมื่อเม็ดเงินกระจายเข้าสู่ประชาชนทำให้เกิดความมั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ ในที่สุดก็จะมีความต้องการซื้อบ้าน

ส่วนนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี 2566 ยังมีความท้าทายอีกมากจากปัจจัยความไม่แน่นอนทางเศรฐกิจ ตลอดจนภาวะหนี้ครัวเรือนสูง และมาตรการเชิงลบอย่าง แอลทีวี และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีแสงสว่างจากหลายมาตรการของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะทำให้เกิดการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยว นโยบายด้านต่างประเทศ ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจดีทุกอย่างจะเริ่มดีขึ้น ไม่ว่าการปล่อยกู้ของธนาคารจะเริ่มผ่อนคลายความเข้มงวดขึ้น และหากนโยบายต่างๆ อาทิ เงินดิจิทัล หากทำให้เศรษฐกิจเกิดการขับเคลื่อนไปข้างหน้าได้

น่าจะเป็นสิ่งที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ ได้ดีที่สุด