“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ตลาดคอนโดมิเนียมการันตีผลตอบแทนยังได้รับความสนใจจากนักลงทุน แต่หลังวิกฤตโควิด-19 ความเสี่ยงของโครงการเพิ่มขึ้นชัดเจน แนะอย่าตัดสินใจจากผลตอบแทน 5-9% อย่างเดียว
การันตีผลตอบแทนไม่ใช่หลักประกันความสำเร็จ ผู้ลงทุนต้องมองให้ลึกกว่าตัวเลข
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า คอนโดมิเนียมที่มีการการันตีผลตอบแทนยังคงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการใช้กระตุ้นยอดขาย โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวและมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก แตกต่างจากการลดราคา แจกของแถม หรือฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งเป็นมาตรการระยะสั้น การเสนอผลตอบแทนการลงทุนในระดับ 5-9% ต่อปี เป็นเวลา 2-7 ปี หรือบางโครงการมากกว่า 10 ปี ถือเป็นแรงจูงใจสำคัญสำหรับนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ผู้ซื้อไม่ควรพิจารณาเฉพาะอัตราผลตอบแทนที่ผู้ประกอบการนำเสนอ แต่ต้องให้ความสำคัญกับความสามารถในการดำเนินธุรกิจของโครงการ เพราะผลตอบแทนดังกล่าวมาจากรายได้การปล่อยเช่า ซึ่งหากโครงการไม่สามารถสร้างรายได้ตามเป้าหมาย ก็อาจส่งผลกระทบต่อการจ่ายผลตอบแทนในอนาคต
โควิด-19 เปลี่ยนภาพการลงทุน หลายโครงการสะดุดจนไปต่อไม่ได้
นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า วิกฤตโควิด-19 เป็นบทเรียนสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมการันตีผลตอบแทน เนื่องจากมีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยเปิดขายโครงการในช่วงปี 2560-2563 และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่เมื่อการท่องเที่ยวหยุดชะงัก รายได้จากโรงแรมและการปล่อยเช่าหายไปทันที ส่งผลให้หลายโครงการต้องหยุดก่อสร้างหรือชะลอการดำเนินงาน
แม้ว่าปัจจุบันการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวแล้ว แต่ผู้ประกอบการบางรายยังไม่สามารถกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ เนื่องจากรายได้จากการปล่อยเช่าไม่เป็นไปตามแผน โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลรอง ห่างจากแหล่งท่องเที่ยวหรือชายหาด ทำให้ไม่ใช่ตัวเลือกหลักของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้รายได้ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ และกระทบต่อความสามารถในการจ่ายผลตอบแทนตามสัญญา
ภูเก็ตยังครองแชมป์ตลาดการันตีผลตอบแทน พัทยาตามมาเป็นอันดับสอง
ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการการันตีผลตอบแทนกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีโครงการประเภทนี้มากที่สุด มีทั้งโครงการที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมระดับสากล แบรนด์ไทย รวมถึงผู้ประกอบการที่บริหารโครงการเอง และหลายบริษัทพัฒนาโครงการลักษณะนี้ต่อเนื่องจนมีมากกว่า 6-7 โครงการ
รองลงมาคือพัทยา ซึ่งแม้จะเป็นตลาดที่มีโครงการลักษณะนี้จำนวนมากในอดีต แต่ปัจจุบันการลงทุนชะลอลงจากจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายที่ยังมีอยู่มาก ประกอบกับกำลังซื้อของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ความคึกคักของตลาดลดลงเมื่อเทียบกับภูเก็ต
ส่วนทำเลอื่น เช่น หัวหิน ชะอำ กรุงเทพมหานคร และเชียงใหม่ มีโครงการประเภทนี้อยู่บ้าง แต่มีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับสองตลาดหลัก
ผู้ซื้อยอมแลกสิทธิเข้าพัก รับผลตอบแทน
สำหรับโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะไม่สามารถเข้าพักได้อย่างอิสระ โดยจะได้รับสิทธิเข้าใช้ห้องพักเพียง 14-30 วันต่อปี หรือบางโครงการสามารถใช้สิทธิ์เข้าพักโรงแรมในเครือแทนได้
ในช่วงเวลาที่เหลือ ผู้ประกอบการจะนำยูนิตไปปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือน ซึ่งส่วนใหญ่เลือกปล่อยเช่ารายวัน เพราะสร้างรายได้สูงกว่า และเป็นแหล่งรายได้สำคัญสำหรับนำมาจ่ายผลตอบแทน รวมถึงรองรับต้นทุนด้านการบริหารและการบริการของโครงการ
ด้วยเหตุนี้ หลายโครงการจึงแยกโซนห้องพักสำหรับนักลงทุนออกจากโซนพักอาศัย เพื่อให้การบริหารจัดการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และลดผลกระทบต่อผู้พักอาศัยระยะยาว
อย่ามองข้ามต้นทุนแฝงและสภาพห้องหลังหมดสัญญา
นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า อีกประเด็นที่นักลงทุนมักมองข้าม คือ สภาพของห้องพักเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการันตีผลตอบแทน เนื่องจากห้องถูกนำไปปล่อยเช่าให้ผู้เข้าพักหมุนเวียนตลอดทั้งปี แม้ผู้บริหารโครงการจะมีมาตรฐานดูแลแบบโรงแรม แต่ก็หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่ห้องพักจะเกิดการสึกหรอและเสื่อมสภาพตามการใช้งาน
นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังต้องยอมรับความเป็นไปได้ที่เมื่อครบกำหนดสัญญา อัตราผลตอบแทนอาจลดลง แบรนด์โรงแรมอาจเปลี่ยนแปลง หรือเงื่อนไขการบริหารอาจไม่เหมือนเดิม ขณะเดียวกัน ราคาขายของยูนิตที่มีการการันตีผลตอบแทนมักสูงกว่ายูนิตทั่วไป ทำให้ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าในระยะยาว
เลือกผู้ประกอบการที่พิสูจน์ผลงานได้ ลดความเสี่ยงระยะยาว
นายสุรเชษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า สิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนคอนโดมิเนียมประเภทนี้ คือ การตรวจสอบประวัติและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็นประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ การส่งมอบโครงการตรงเวลา ผลการดำเนินงานของโครงการเดิม รวมถึงประวัติการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนตามสัญญา
ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ไม่ควรตัดสินใจจากอัตราผลตอบแทนเพียงอย่างเดียว เพราะหากผู้ประกอบการประสบปัญหาทางการเงินหรือไม่สามารถสร้างรายได้จากการบริหารโครงการได้ตามแผน ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ลงทุน อีกทั้งหากเกิดข้อพิพาท การดำเนินคดีอาจใช้เวลานาน มีค่าใช้จ่ายสูง และสร้างความเสียหายต่อการลงทุนในระยะยาว
“การันตีผลตอบแทนเป็นเพียงเครื่องมือทางการตลาดที่ช่วยสร้างแรงจูงใจในการซื้อ แต่ไม่ใช่หลักประกันความสำเร็จของการลงทุน ผู้ซื้อจึงควรให้ความสำคัญกับคุณภาพของทำเล ความสามารถในการสร้างรายได้จริง และศักยภาพของผู้ประกอบการมากกว่าตัวเลขผลตอบแทนที่นำเสนอ” นายสุรเชษฐ์ กล่าว
