นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ต่อเนื่อง ไตรมาส 3 ปี 2567 ยังคงติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แต่ถือว่าติดลบน้อยกว่าไตรมาส 1 ปี 2567 สะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณการฟื้นตัวขึ้น หลังจากได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ให้กับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน
ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท สะสม 3 ไตรมาส ปี 2567 (ม.ค. – ก.ย. 2567) พบว่า ทั้งอาคารชุด และที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวนหน่วยรวม 250,580 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 705,389 ล้านบาท โดยลดลง -7.4% และ -8% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
ทั้งนี้ เป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยแนวราบ ในเชิงจำนวนหน่วยที่ -12.8% คิดเป็นมูลค่าลดลง -9.25 โดยเป็นการลดลงในทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น 2.3% และ 9.6% ตามลำดับ
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด สะสม 3 ไตรมาส ปี 2567 มีจำนวน 83,209 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เชิงมูลค่าอยู่ที่ 212,753 ล้านบาท ลดลง -5.2% โดยจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้นมาจากการโอนอาคารชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีจำนวน 64,524 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 58,238 หน่วย และมีมูลค่า 91,110 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ในขณะที่กลุ่มระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท มีอัตรา 18,685 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 121,643 ล้านบาท โดยลด -9.2% และ 14.2% ตามลำดับ
อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบสะสม 3 ไตรมาส ปี 2567 โดยบ้านมือสอง มีสัดส่วนสูงถึง 71% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด และมีมูลค่าในสัดส่วน 52% ซึ่งเป็นผลมาจากราคาบ้านสร้างใหม่สูงขึ้น เมื่อเทียบทั้งขนาดและทำเลเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของบ้านสร้างใหม่อยู่ที่ 4.87 ล้านบาท ส่วนบ้านมือสองอยู่ที่ 2.16 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดสร้างใหม่ กับมือสอง การโอนกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนใกล้เคียงกัน หรือ อยู่ที่ 54% แต่หากคิดเป็นมูลค่า อาคารชุดสร้างใหม่มีสัดส่วนมากกว่าโดยอยู่ที่ 67%
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ เฉพาะไตรมาส 3 ปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,756 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.6% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน และมีมูลค่าการโอน 18,571 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% และหากคิดเป็น 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 มีจำนวนรวม 11,036 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 13.3% ของจำนวนหน่วยโอนห้องชุดทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อน 3.1% แต่มีมูลค่าการโอน 51,458 ล้านบาท มีสัดส่วน 24.2% ของมูลค่าการโอนห้องชุดทั้งหมด โดยลดลง -1.5%
ทั้งนี้ จีน และ รัสเซีย แม้จะมีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากในอันดับต้นๆ แต่มีจำนวนและมูลค่าลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ในขณะที่เมียนมา และไต้หวัน มีจำนวนหน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
คาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ปี 2567 ทั้งปี จะมีจำนวนประมาณ 350,545 หน่วย ลดลง -4.4% แบ่งเป็น ที่อยู่อาศัยแนวราบ 243,088 หน่วย ลดลง -6% หรืออยู่ในช่วง -15.4-3.3% และอาคารชุด107,456 หน่วย ลดลง -0.6% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะอยู่ที่ 1.012 ล้านล้านบาท ลดลง -3.3% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีมูลค่า 717,052 ล้านบาท ลดลง -3.4% ด้านอาคารชุดจะมีมูลค่า 295,707 ล้านบาท ลดลง -2.9%
อย่างไรก็ดี ช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ ซึ่งรัฐบาลจะทยอยออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเข้ามา รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มีมาตรการสินเชื่อซ่อม-สร้าง วงเงิน 55,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนมาตรการสินเชื่อแฮปปี้โฮมแฮปปี้ไลฟ์หมดอายุไปก่อนหน้านี้ ซึ่งคาดว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 นี้ต่อเนื่องถึงปี 2568 ได้ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยก็ไม่มีแนวโน้มจะสูงขึ้น ดังนั้นแล้วจึงคาดว่าจะทำให้ปี 2568 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะดีขึ้นเล็กน้อย หรือมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.7% ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบ 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.7% และอาคารชุด 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 3% หรืออยู่ที่ประมาณ 1,043,300 ล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีมูลค่า 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% ด้านอาคารชุด จะมีมูลค่า 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7%
ขณะที่สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ในไตรมาส 3 ปี 2567 ยังคง ลดลงติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 โดยมีมูลค่า 154,168 ล้านบาท ลดลง -17.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 3 ไตรมาสแรก ปี 2567 มีมูลค่า 419,812 ล้านบาท ลดลง -16.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2566 ทำให้คาดว่าทั้งปี 2567 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ จะมีมูลค่า 600,812 ล้านบาท ลดลง -11.4% และคาดการณ์ปี 2568 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ จะอยู่ที่ราว 614,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3%
อย่างไรก็ดี จากมาตรการสินเชื่อต่างๆ ที่ ธอส. ได้ดำเนินมาทำให้ในช่วง 10 แรกปี 2567 ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปได้แล้ว 1.8 แสนล้านบาท หรือมีส่วนแบ่งตลาด 42% เพิ่มขึ้นจากต้นปีซึ่งมีส่วนแบ่งที่ 29% และช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้คาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้เพิ่มอีกราว 5 หมื่นล้านบาท ทำให้ทั้งปีนี้จะมียอดปล่อยสินเชื่อที่ 2.3 แสนล้านบาท แต่ยังต่ำกว่าปี 2566 ซึ่งมียอดปล่อยสินเชื่อที่ 2.5 แสนล้านบาท และจากการออกโครงการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อดังกล่าวของธอส. เชื่อว่าจะทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ มีมาตรการดอกเบี้ยออกมาแข่งขัน เพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดในตลาดสินเชื่อที่อยูอาศัยด้วยเช่นกัน
