“อิสระ บุญยัง” เผย 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมพบคลัง ยื่น 6 มาตรการด่วน หลังเผชิญภาวะ “3 ต่ำ” ยอดขาย-สินเชื่อ-ใบอนุญาตก่อสร้างร่วงสู่จุดต่ำสุดรอบทศวรรษ
นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ ในเครือและประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวในระหว่างร่วมงานสัมนาเรื่อง “ถอดรหัสฟื้นตลาดอสังหาฯ 2026” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย กำลังเผชิญกับภาวะ “สามต่ำ” แบบที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ได้แก่ ยอดขาย การปล่อยสินเชื่อ และการอนุญาตก่อสร้างใหม่ที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี
อย่างไรก็ดีในวันพรุ่งนี้ (21 พ.ย.) จะเดินทางไปกระทรวงการคลัง เพื่อยื่น 6 ข้อเสนอต่อรัฐบาลในการกระตุ้นเศรษฐกิจและช่วยเหลือภาคธุรกิจ ซึ่งดำเนินการภายใต้ 3 สมาคมที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย รวมถึง สมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย
สำหรับ 6 ข้อเสนอหลักมุ่งเน้นไปที่การ ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการปล่อยกู้ให้ผู้มีอาชีพอิสระ และการ รวมหนี้ (Consolidated Debt) เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้ซื้อบ้าน
นอกจากนี้ยังมีการหารือถึงความเป็นไปได้ในการลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ และการขยายอายุสัญญาเช่าสำหรับทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพื่อดึงดูดการลงทุนและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค
ภาวะอสังหาฯ 3 ต่ำ
นายอิสระ ยังได้ขยายความถึงสถานการณ์ “สามต่ำ” ซึ่งเกิดขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2566 ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
เนื่องจากตัวเลขทางสถิติหลายด้านได้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปีหรือหลายทศวรรษโดยลดลงสู่ระดับต่ำที่สุดในประวัติการณ์
ต่ำที่ 1.กำลังซื้อและยอดซื้อขายต่ำสุด
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลงอย่างมาก ในอดีตเคยมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 400,000 หน่วยต่อปี แต่ในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 340,000 หน่วย และปีนี้คาดว่าจะลดลงอีก 10% เหลือเพียงประมาณ 300,000 หน่วยต้นๆ โดยถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี
นอกจากนี้การเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบประมาณ 20 ปี หรือราว 39,589 หน่วย
ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ ก็เป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี เช่นกัน โดยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในกทม.และปริมณฑล ในปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 105,499 หน่วย ลดลง 14% จากปี 2567
ต่ำที่ 2: สินเชื่อที่ปล่อยต่ำสุด
มูลค่าสินเชื่อที่ปล่อย ให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก โดยในอดีตยอดขายที่ 300,000 กว่าหน่วย คิดเป็นมูลค่า 1 ล้านล้านบาท และสินเชื่อจะอยู่ที่ประมาณ 7-8 แสนล้านบาท
ส่วนปัจจุบัน มูลค่าสินเชื่อลดลงเหลือเพียงประมาณ 5 แสนกว่าล้านบาทเท่านั้น เป็นผลจากตัวเลขสินเชื่อที่ผู้ซื้อได้รับต่ำสุดในรอบประมาณ 8-9 ปี เนื่องจากผลกระทบจากธนาคารมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) อยู่ในระดับสูงมาก 40-50% เทียบจากก่อนเกิดโควิด ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธอยู่ที่ประมาณ 5-10% เท่านั้น
แต่ปัจจุบัน อัตรานี้เพิ่มขึ้นเกือบถึงครึ่งหนึ่งแล้วโดยในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 45%, ไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 39.9%, และไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 39.6%.
กลุ่มอาชีพอิสระได้รับผลกระทบ
ลูกค้าที่มีอาชีพอิสระ เช่น ยูทูบเบอร์ หรือแม่ค้าออนไลน์ ซึ่งมีรายได้ดี แต่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อเนื่องจากรายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือไม่มีสลิปเงินเดือน ทำให้คนรุ่นใหม่มีพฤติกรรมเช่าเพิ่มขึ้นจากความจำเป็นแม้ว่าคนไทยส่วนใหญ่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สิน เพื่อความมั่นคง
แต่การที่คนรุ่นใหม่หรือกลุ่มอาชีพอิสระไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ทำให้พวกเขาจำเป็นต้องหันไปเช่าแทนการซื้อ
ต่ำที่ 3: การออกใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ต่ำสุด
นายอิสระ ยังกล่าวถึงสถานการณ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ทั่วประเทศต่ำสุดในรอบ 15 ปี โดยปัจจุบันเหลือประมาณ 13.5 ล้านตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพียงประมาณ 100,000 หลังทั่วประเทศเท่านั้น
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม
อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงปัญหาเฉพาะของภาคส่วนเอง แต่เป็นปัญหาที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบในวงกว้างตั้งแต่อุตสาหกรรมต้นน้ำถึงปลายน้ำจำนวนมาก เช่น วัสดุก่อสร้าง, การตกแต่งภายใน, การใช้ไฟฟ้า, ประปา, โทรศัพท์, และสาธารณูปโภคของรัฐ
เนื่องจากตัวเลขทั้งหมดตกต่ำลงมากที่สุดในรอบ 10 ปี, 8 ปี, หรือ 20 ปี ผู้ประกอบการจึงเห็นว่ามาตรการสนับสนุนเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะมาตรการที่ไม่ต้องใช้งบประมาณของรัฐบาล
6 ข้อเสนอเร่งด่วนฟื้นฟูวิกฤต
นายอิสระ กล่าวว่าภาคเอกชนได้เสนอมาตรการและข้อเสนอเร่งด่วนเพื่อฟื้นฟูวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่รัฐบาลไม่จำเป็นต้องใช้งบประมาณในเวลานี้ โดยมาตรการเร่งด่วน 6 ข้อ
1. การขยายระยะเวลาและขอบเขตมาตรการเดิม
ขยายระยะเวลาของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่กำลังจะสิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายนปีหน้า
ขยายขอบเขต โดยเสนอให้ขยายการลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวไปยังทุกยูนิต (ไม่จำกัดเพดานราคาเดิม) แต่ให้ลดเฉพาะราคา 7 ล้านบาทแรก ของมูลค่าที่อยู่อาศัยเท่านั้น
2. การรับประกันสินเชื่อ
เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก (ไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 45%, ไตรมาสที่ 3 อยู่ที่39.6%) ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 ที่อยู่ที่ประมาณ 5-10%
โดยกลุ่มเป้าหมาย มุ่งเน้นไปที่กลุ่มอาชีพอิสระ เช่น ยูทูบเบอร์ หรือแม่ค้าออนไลน์ ซึ่งมีรายได้ดีแต่ถูกปฏิเสธเนื่องจากไม่มีสลิปเงินเดือนหรือรายได้ไม่สม่ำเสมอ
สำหรับข้อเสนอ ให้มีการหาแนวทางร่วมกับ บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม(บสย.) หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้มีการรับประกันสินเชื่อ (MI) สำหรับที่อยู่อาศัย โดยอาจค้ำประกันอย่างน้อย20% แรกของราคาบ้าน
3. การรวมหนี้
เพื่อลดภาระดอกเบี้ยของลูกค้าที่ต้องแบกรับหนี้หลายประเภท (หนี้รถยนต์, หนี้บัตรเครดิต, หนี้มอเตอร์ไซค์) ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (8-10%)
สำหรับข้อเสนอ อนุญาตให้ลูกค้าสามารถนำหนี้ทุกประเภทมารวมอยู่ในสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมลดลงมาอยู่ในอัตราดอกเบี้ยของที่อยู่อาศัย (ประมาณ 6-7%)
4. มาตรการ Warehouse Debt
เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางที่ประสบปัญหาทางการเงิน
โดยข้อเสนอ ให้รัฐบาลพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้และยื่นระยะเวลาสำหรับผู้ประกอบการเหล่านี้เพื่อให้พวกเขาสามารถอยู่รอดต่อไปได้
5. อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง
ทั้งนี้ข้อเสนอ ขอให้มีการพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีกในช่วงวิกฤต (ปัจจุบันอยู่ที่1.5%) และกำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยตาม เพื่อให้ผลประโยชน์ส่งต่อถึงผู้บริโภคและผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางได้อย่างเต็มที่
6. การขยายอายุการเช่าสำหรับชาวต่างชาติ
อย่างไรก็ดีเพื่อดึงดูดนักลงทุนและคนเก่ง ๆ ที่มีเงินจากต่างประเทศให้เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม อินโดนีเซียและมาเลเซีย
โดยมีข้อเสนอ ให้ขยายอายุการเช่าจาก 30 ปี เป็น 30 ปี + 30 ปี รวมเป็น 60 ปี (โดยที่ไม่กระทบต่อความอ่อนไหวของคนไทยในการไม่ต้องการขายที่ดิน)
ทั้งนี้การขยายอายุการเช่าเป็น 60 ปี จะเป็นประโยชน์ต่อคนไทยด้วยเช่นกันเพราะจะช่วยให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อสำหรับทรัพย์สินเช่า ได้นานขึ้นเนื่องจาก 60 ปีเท่ากับ 2 ช่วงเวลาของสินเชื่อ ทำให้หากเกิดหนี้เสีย ธนาคารยังมีเวลาเหลือ 30 ปี ในการขายทอดตลาด
