REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 ส่งสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและผ่อนคลาย LTV ดันยอดโอนเพิ่มทั้งจำนวนและมูลค่า ขณะภาพรวมทั้งปี 2568 ยังหดตัว สะท้อนกำลังซื้อเปราะบาง คาดปี 2569 ตลาดเข้าสู่ภาวะทรงตัว
นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยเปิดเผยภาวะตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 ว่า เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องจาก 2 ไตรมาสก่อนหน้า โดยมีแรงหนุนสำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น (Quick Big Win) มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
ผลจากมาตรการดังกล่าว ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า (QoQ) โดยมีจำนวนโอน 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% สะท้อนแรงส่งที่เริ่มกลับเข้าสู่ตลาดในช่วงปลายปี
เมื่อจำแนกตามประเภท พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอน 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% (QoQ) มูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% ส่วนอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีการโอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% และมีมูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 17% แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัวชัดเจนในเชิงมูลค่า
บ้านมือสองบทบาทเพิ่ม สะท้อนกำลังซื้อเปราะบาง
โครงสร้างตลาดในไตรมาส 4 สะท้อนการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน โดยบ้านสร้างใหม่มีการโอน 33,606 หน่วย คิดเป็น 38% ของการโอนทั้งหมด ลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย ขณะที่บ้านมือสองมี 55,592 หน่วย คิดเป็น 62% ของตลาด เพิ่มขึ้นจาก 61% ในปีก่อนหน้า แม้มูลค่าการโอนบ้านมือสองจะยังต่ำกว่าบ้านสร้างใหม่ แต่สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นสะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อที่มองหาทางเลือกคุ้มค่ามากขึ้น ภายใต้ข้อจำกัดกำลังซื้อและภาระหนี้ครัวเรือน
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาภาพรวมทั้งปี 2568 ตลาดยังอยู่ในภาวะหดตัว โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% จากปี 2567 มูลค่ารวม 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% บ้านสร้างใหม่อยู่ที่ 112,565 หน่วย ลดลง 13.9% และในเชิงมูลค่าอยู่ที่ 452,565 ล้านบาท ลดลง 14.7% ขณะที่บ้านมือสองลดลงในอัตราที่ต่ำกว่า ส่งผลให้สัดส่วนตลาดบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเป็น 64% ของการโอนทั้งหมดทั้งปี
ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่การฟื้นตัวยังจำกัด และอยู่ภายใต้บริบทกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง โดยเฉพาะตลาดบ้านมือสองที่มีบทบาทเพิ่มขึ้นในเชิงโครงสร้างภายใต้ภาวะกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง
ทำเลหลักยังนำตลาด
สำหรับ 10 จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดในไตรมาส 4 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง ขอนแก่น และนครราชสีมา โดยจังหวัดที่มีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ได้แก่ ขอนแก่น และระยอง
ขณะที่ภาพรวมทั้งปี จังหวัดที่ยังเติบโต YoY ทั้งจำนวนและมูลค่า ได้แก่ ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ส่วนขอนแก่นแม้จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าการโอนลดลง สะท้อนการเคลื่อนไหวในระดับราคาที่ลดลง
ต่างชาติทยอยกลับมา
ด้านตลาดต่างชาติ ในไตรมาส 4 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.1% (QoQ) และเพิ่มขึ้น 9.3% (YoY) แม้มูลค่าการโอนจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย สะท้อนแนวโน้มราคาต่อหน่วยเฉลี่ยที่ปรับลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาปานกลาง
ส่วนทั้งปี 2568 ชาวต่างชาติโอนคอนโดมิเนียมรวม 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อนหน้า แต่มูลค่ารวมลดลง 10.7% เหลือ 60,921 ล้านบาท คิดเป็น 14.7% ของจำนวนหน่วยโอนอาคารชุดทั้งหมด และ 25% ของมูลค่ารวม
ในเชิงสัญชาติ ผู้ซื้อหลักยังคงเป็นชาวจีน แม้จำนวนและมูลค่าจะลดลง โดยมีสัดส่วน 33% ของจำนวนหน่วย และ 31% ของมูลค่า ขณะที่รัสเซียและไต้หวันเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่น สะท้อนการ กระจายตัวของดีมานด์ต่างชาติ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวและลงทุนปล่อยเช่า เพิ่มความยืดหยุ่นให้ตลาดคอนโดมิเนียมไทย
สินเชื่อขยับตามดีมานด์ แต่ทั้งปีหดตัว
ในด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 มีการปล่อยสินเชื่อใหม่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% จากไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับแรงกระตุ้นจากมาตรการภาครัฐ
อย่างไรก็ดี ทั้งปี 2568 การปล่อยสินเชื่อใหม่รวม 539,065 ล้านบาท ลดลง 7.8% จากปีก่อนหน้า สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงิน และข้อจำกัดจากระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง
ปี 2569 ทรงตัว
สำหรับแนวโน้มปี 2569 REIC ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยยังมีความเปราะบาง คาด GDP เติบโตในช่วง 1.5–2.5% (ค่ากลาง 2.0%) โดยปัจจัยกดดันสำคัญยังเป็นหนี้ครัวเรือนในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม มาตรการภาครัฐเพื่อบรรเทาภาระหนี้ เช่น โครงการแก้หนี้ต่าง ๆ รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลง และการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว จะช่วยประคองกำลังซื้อ ขณะที่การจัดตั้งรัฐบาลและการออกมาตรการเศรษฐกิจเพิ่มเติม คาดว่าจะช่วยสนับสนุนภาคส่งออก การผลิต และการบริโภคภาคเอกชน
ในกรณีฐาน REIC คาดว่า ปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5% จากปี 2568 มูลค่าประมาณ 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ 539,062 ล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อนหน้า
ปีแห่งการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง
โดยสรุป ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยหดตัวทั้งจำนวนและมูลค่า แม้ไตรมาสสุดท้ายจะเริ่มฟื้นจากมาตรการรัฐ แต่การฟื้นตัวยังจำกัด
ส่วนปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาของการทรงตัว และการปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อ ซึ่งหากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเดินหน้าได้ตามคาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีเสถียรภาพมากขึ้น และสามารถกลับมาเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทยในระยะถัดไป
