“ไนท์แฟรงค์” เผยตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปิดปี 2568 ด้วยสัญญาณทรงตัว อัตราเช่าแตะ 77% ขณะอาคารสีเขียวยังดูดซับดีกว่าตลาดรวม แต่ปี 2569 จะเป็นบททดสอบสำคัญ หลังมีอุปทานใหม่กว่า 436,000 ตร.ม. จ่อเข้าตลาดในปีเดียว กดดันการแข่งขันทั้ง CBD และ Non-CBD เปิดโอกาสผู้เช่าต่อรองเงื่อนไขได้มากขึ้น
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปิดปี 2568 ด้วยสัญญาณของการทรงตัว แต่ปี 2569 กำลังจะกลายเป็นบททดสอบสำคัญของตลาด
โดยในไตรมาส 4 ปี 2568 พื้นที่สำนักงานรวมอยู่ที่ 6.49 ล้านตร.ม. ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate)
ปรับตัวขึ้นสู่ระดับ 77% เพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อนหน้า
อุปสงค์สุทธิ (Net Absorption) หรือความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในไตรมาส 4 ปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 25,000 ตร.ม. ขณะที่ปริมาณการเช่าใหม่ (Take-up) ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งมากกว่า 102,000 ตร.ม. สะท้อนกิจกรรมการเช่าที่ต่อเนื่อง
ทั้งนี้ อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว ซึ่งปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 36% ของอุปทานรวมยังคงมีผลการดูดซับพื้นที่สุทธิที่ดีกว่าอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มระยะสั้นกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ โดยปัจจุบันยังมีพื้นที่สำนักงานในระหว่างการพัฒนาอีกประมาณ 851,000 ตารางเมตร และในจำนวนนี้กว่า 436,000 ตร.ม. หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2569 เพียงปีเดียว
การทยอยส่งมอบโครงการจำนวนมากภายในช่วงเวลาที่จำกัด อาจส่งผลให้การแข่งขันด้านการปล่อยเช่าเพิ่มความเข้มข้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)
ผลกระทบมีแนวโน้มแตกต่างกันตามคุณภาพอาคาร โดยอาคารเกรด A ยังคงแสดงความแข็งแกร่ง
ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 1,247 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
แม้ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดจะปรับลดลง 0.3% มาอยู่ที่ 850 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
คำถามสำคัญของปี 2569 คือ อุปสงค์จะสามารถเติบโตทันกับปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดได้หรือไม่ แม้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 2568 แต่ตลาดสำนักงานยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้เช่ามีทางเลือกจำนวนมากและสามารถต่อรองเงื่อนไขที่เอื้อต่อผู้เช่าได้มากขึ้นทั้งในด้านสิทธิประโยชน์และความยืดหยุ่นของสัญญา
สำหรับบริษัทจดทะเบียน ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และนักลงทุนสถาบัน ปี 2569 จะเป็นบททดสอบสำคัญของกลยุทธ์การวางตำแหน่งสินทรัพย์และวินัยด้านราคา
ขณะที่ผู้เช่าอาจมองเห็นโอกาสสำคัญในการคัดเลือกพื้นที่สำนักงานคุณภาพระดับพรีเมียมที่สอดคล้องกับแนวทาง ESG ก่อนที่ภาวะตลาดจะกลับเข้าสู่สมดุลอีกครั้ง
“ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนเข้าสู่ภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้นโดยอุปสงค์เริ่มปรับตัวสอดคล้องกับอุปทานอย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง
ปริมาณอาคารใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสั้นจะทำให้การแข่งขันในหลายทำเลทวีความรุนแรงขึ้น”
นายปัญญา กล่าวพร้อมคาดว่าเจ้าของอาคารจะให้ความสำคัญกับการสร้างความแตกต่างมากขึ้น โดยเฉพาะในด้านมาตรฐานอาคารการวางตำแหน่งด้าน ESG และแพ็กเกจสิทธิประโยชน์
แม้อาคารระดับไพรม์และอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจะยังคงมีความแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม แต่อาคารรองอาจเผชิญกับระยะเวลาว่างเช่าที่ยาวนานขึ้น หากไม่มีการปรับกลยุทธ์หรือรีโพซิชันนิ่งอย่างเหมาะสม
สำหรับผู้เช่า สถานการณ์เช่นนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ บริษัทที่มีแผนย้ายสำนักงานหรือต่อสัญญาเช่าในช่วง 12–24 เดือนข้างหน้า มีแนวโน้มจะได้รับความยืดหยุ่นในการเจรจามากขึ้นโดยเฉพาะในช่วงที่โครงการใหม่ต่างแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)
