ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะ “ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรอง” จากผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก ขณะที่ผู้ซื้อมีความตั้งใจตัดสินใจสูงขึ้น พร้อมเปิดข้อมูล 5 ทำเลยอดนิยมซื้อ-เช่าครึ่งแรกปี 2569 และแนะเอเยนต์ปรับกลยุทธ์สู่การเป็นที่ปรึกษา รับโอกาสตลาดมือสองและตลาดเช่าที่เติบโต
นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย Think of Living และ DDproperty ในฐานะแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานผู้ใช้งานและจำนวนประกาศขาย-เช่าของไทย เปิดเผยว่า DDproperty ได้นำข้อมูลเชิงลึกจากตลาดซื้อขายและตลาดเช่ามาวิเคราะห์ เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจของผู้ซื้อ นักลงทุน และเอเยนต์ หรือนายหน้าตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
โดยพบว่าภาพรวมตลาดในปัจจุบันสะท้อนชัดว่าอำนาจการต่อรองได้เปลี่ยนมาอยู่ฝั่งผู้ซื้อ ทั้งตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง จากการที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกที่สร้างเสร็จแล้ว ท่ามกลางการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอลง
ทั้งนี้ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลงประมาณ 10% ขณะที่จำนวนยูนิตใหม่ลดลงถึง 30% ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการแข่งขันด้วยการจัดโปรโมชั่นและลดราคาเพื่อเร่งเปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด
ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านมือสองมีสัญญาณคึกคักมากขึ้น โดยมูลค่าการซื้อขายเริ่มเข้าใกล้สัดส่วน 50% ของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด สะท้อนว่าผู้ขายยอมปรับราคาลงเพื่อปิดการขายได้เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้อำนาจต่อรองจะอยู่กับผู้ซื้อในปัจจุบัน แต่บริษัทประเมินว่าโอกาสดังกล่าวอาจไม่ได้อยู่ตลอดไป เนื่องจากซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการดูดซับของบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ ปรับดีขึ้น จากเดิมต้องใช้เวลาระบายสต๊อกราว 6 ปี ลดเหลือประมาณ 4 ปี แม้ยังสูงกว่าระดับปกติในช่วงตลาดดีที่ประมาณ 2 ปี แต่ก็สะท้อนว่าหากซัพพลายลดลงต่อเนื่อง การแข่งขันระหว่างผู้ซื้อจะกลับมาเพิ่มขึ้นในระยะต่อไป
ข้อมูลจาก DDproperty ยังพบว่า แม้จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์จะลดลงจากเฉลี่ยประมาณ 3 ล้านคนต่อเดือน เหลือกว่า 2 ล้านคน หรือลดลงเกือบ 30% แต่จำนวนผู้ติดต่อสอบถาม (Lead) ไปยังเอเยนต์กลับทรงตัว ส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนผู้เข้าชมเป็นผู้ติดต่อเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปีที่ผ่านมา สะท้อนว่าผู้ที่ยังติดตามตลาดในปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีความตั้งใจซื้อสูง และพร้อมตัดสินใจทันทีเมื่อพบสินค้าที่ตรงกับความต้องการและราคาเหมาะสม
สำหรับตลาดเช่า พบว่าอัตราการเปลี่ยนผู้เข้าชมเป็นผู้ติดต่ออยู่ในระดับสูงอยู่แล้ว และยังมีแนวโน้มที่ผู้เช่ามีความจริงจังในการหาห้องเช่ามากขึ้นต่อเนื่อง
นอกจากนี้ DDproperty ยังนำข้อมูลจำนวนประกาศขาย (Listing) เปรียบเทียบกับจำนวนผู้สนใจ (Lead) ในแต่ละเซกเมนต์ เพื่อค้นหาช่องว่างของตลาด โดยพบว่าตลาดเช่าระดับราคา 20,000-30,000 บาทต่อเดือน และตลาดซื้อขายระดับราคา 5-10 ล้านบาท ยังมีความต้องการสูงเมื่อเทียบกับซัพพลายในตลาด จึงเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และเอเยนต์ในการวางแผนทำตลาด
นายวิทยากล่าวว่า แนวโน้มดังกล่าวยังสะท้อนถึงโอกาสของเอเยนต์อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปัจจุบันทรัพย์มากกว่า 80% ซื้อขายผ่านเอเยนต์ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่นเดียวกับตลาดประเทศพัฒนาแล้ว
ขณะที่ตลาดเช่ากลายเป็นอีกหนึ่งโอกาสสำคัญ จากอัตราการหมุนเวียนของผู้เช่าที่สูง และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังโควิด-19 จนเริ่มกลายเป็นวิถีปกติของคนรุ่นใหม่
ทั้งนี้ บริษัทมองว่าเอเยนต์ที่จะสามารถแข่งขันได้ในอนาคตจำเป็นต้องปรับตัวใน 3 ด้าน ได้แก่ การลงทุนด้านการตลาดอย่างมีประสิทธิภาพโดยคำนึงถึงผลตอบแทน (ROI) การสร้างแบรนด์และความน่าเชื่อถือเพื่อยกระดับบทบาทสู่การเป็น “ที่ปรึกษา” มากกว่าผู้ขาย รวมถึงการพัฒนาระบบบริหารจัดการลูกค้าให้สามารถตอบสนองต่อผู้สนใจได้อย่างรวดเร็ว เพื่อไม่ให้สูญเสียโอกาสทางธุรกิจ
พร้อมกันนี้ DDproperty ยังเปิดเผยข้อมูลความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 โดยพบว่า ทำเลยอดนิยมสำหรับการซื้อในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ได้แก่ บางจาก พระโขนง, สวนหลวง, บางนา, หัวหมาก และสำโรงเหนือ
ส่วนระดับราคา 3-5 ล้านบาท ได้แก่ สวนหลวง, จอมพล, บางจาก, สามเสนใน และดินแดง-มักกะสัน ขณะที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ได้แก่ ลุมพินี, บางจาก, จอมพล, สามเสนใน และคลองเตย
ด้านตลาดเช่า ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาทต่อเดือน ทำเลยอดนิยม ได้แก่ จอมพล พระโขนง พระโขนงเหนือ บางจาก และบางนา ส่วนระดับ 20,001-30,000 บาท ได้แก่ บางกะปิ แขวงคลองเตยเหนือ พระโขนง คลองเตย และลุมพินี ขณะที่ระดับ 40,001-60,000 บาท ได้แก่ ทุ่งมหาเมฆ คลองเตย คลองตัน พระโขนง และลุมพินี
นายวิทยากล่าวว่า ข้อมูลทั้งหมดสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการและเอเยนต์จำเป็นต้องใช้ข้อมูลเชิงลึกประกอบการวางกลยุทธ์ เพื่อให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว
