สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพฯ เผยร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ผ่านความเห็นชอบระดับจังหวัด เตรียมพิจารณาคำร้องหลังปิดประกาศ 90 วัน ชูแนวรถไฟฟ้า-มีนบุรี-พหลโยธิน-รามอินทรา เพิ่มศักยภาพพัฒนาอสังหาฯ พร้อมดัน CBD ใหม่ รองรับประชากรได้ถึง 20 ล้านคน
นายอาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวในงานสัมมนา REIC Property Intelligence 2026: Bangkok & Vicinity Insights & Outlook 2027 จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในหัวข้อ “ปลดล็อกผังเมืองใหม่ BMA: ชี้พิกัดโอกาส-ลงทุนอสังหาฯ กรุงเทพฯ” ว่า หลังปิดประกาศร่างผังเมืองครบ 90 วัน คณะกรรมการที่เกี่ยวข้องจะพิจารณาคำร้องที่ยื่นเข้ามา ก่อนที่กรุงเทพมหานครจะมีหนังสือตอบกลับผู้ยื่นคำร้อง
ขณะนี้กรุงเทพมหานครต้องการให้ประชาชนและผู้ประกอบการเข้าไปตรวจสอบแผนผังและข้อกำหนดต่าง ๆ เนื่องจากร่างผังดังกล่าวผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแล้ว และมีความชัดเจนในระดับสูง
การปรับปรุงผังเมืองครั้งนี้เกิดจากการประเมินผังฉบับเดิม ซึ่งพบว่าโครงสร้างกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งจำนวนและรูปแบบประชากร การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน และโครงการลงทุนขนาดใหญ่ ขณะที่ผังเมืองกรุงเทพฯ และพื้นที่ปริมณฑลบางส่วนยังขาดความเชื่อมโยงกัน โดยกระบวนการจัดทำผังฉบับใหม่ดำเนินต่อเนื่องมาตั้งแต่ก่อนปี 2561 ภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562
7 ผังหลัก ชี้ทิศทางพัฒนาอสังหาฯ
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ประกอบด้วยแผนผัง 7 ด้าน โดย ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและผังระบบคมนาคม เป็นสองส่วนที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโครงการแนวราบ บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม
โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าหรือโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ผู้ประกอบการต้องพิจารณาเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น การเว้นพื้นที่ การเชื่อมต่อถนน และข้อกำหนดเฉพาะพื้นที่ ขณะที่ผังด้านน้ำและสาธารณูปโภคจะมีผลแตกต่างกันไปตามศักยภาพของแต่ละพื้นที่
หลักสำคัญของผังใหม่คือการพัฒนากรุงเทพฯ ให้มีความหลากหลายของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งงาน อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างพื้นที่พักอาศัยกับพื้นที่ประกอบอาชีพ
เพิ่มความหนาแน่นตามแนวรถไฟฟ้า
นายอาสากล่าวว่า จุดเปลี่ยนสำคัญของผังใหม่คือการเพิ่มความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ที่มีระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานรองรับ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งสามารถรองรับการพัฒนาในระดับความหนาแน่นที่สูงขึ้น
แนวทางดังกล่าวยังมุ่งเพิ่มทางเลือกที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้เริ่มต้น หากพื้นที่รอบสถานีสามารถรองรับที่อยู่อาศัยรวมและโครงการที่มีต้นทุนเหมาะสม จะช่วยให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยนอกใจกลางเมืองและเดินทางเข้าสู่แหล่งงานด้วยระบบขนส่งมวลชนได้
ส่วนพื้นที่ที่ยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานหลัก โดยเฉพาะรถไฟฟ้า จะยังรักษาพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เกษตรกรรมไว้ในบางบริเวณ เช่น หนองจอก ลาดกระบัง บางขุนเทียน และบางส่วนของทวีวัฒนา
ผังใหม่รองรับประชากร 20 ล้านคน
การวางผังใหม่ไม่ได้พิจารณาเฉพาะประชากรตามทะเบียนบ้าน แต่รวมถึงประชากรที่เข้ามาทำงาน ศึกษา พำนัก และเดินทางในกรุงเทพฯ รวมถึงประชากรแฝงและชาวต่างชาติ
กรุงเทพฯ มีประชากรช่วงกลางคืนประมาณ 10 ล้านคน ขณะที่ช่วงกลางวันมีคนจากพื้นที่ปริมณฑล นักเรียน นักศึกษา คนทำงาน นักท่องเที่ยว และกลุ่มอื่น ๆ เข้ามาอีกหลายล้านคน ทำให้ประชากรที่ใช้ชีวิตอยู่ในพื้นที่จริงอยู่ที่ประมาณ 17 ล้านคน โดยการประเมินทางวิชาการระบุว่าผังใหม่สามารถรองรับประชากรได้ประมาณ 20 ล้านคน
ขณะเดียวกัน การจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินปรับจาก 10 ประเภทเหลือ 9 ประเภท แต่เพิ่มรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดินย่อย เพื่อให้สามารถกำหนดการใช้พื้นที่ได้ละเอียดขึ้นและสอดคล้องกับสภาพเมือง
เปลี่ยนสีผัง เปิดพื้นที่ศักยภาพใหม่
ร่างผังใหม่มีการเปลี่ยนแปลงสีผังในหลายพื้นที่มากที่สุดนับตั้งแต่กรุงเทพฯ เริ่มจัดทำผังเมืองรวม โดยพื้นที่สำคัญ ได้แก่ บริเวณวงแหวนรัตนาธิเบศร์ รัชวิภา-รัชโยธิน พหลโยธิน รามอินทรา นามแหง และพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าหลายสาย
การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่เหล่านี้สัมพันธ์กับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและระบบรถไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น ขณะที่บางพื้นที่มีการเพิ่มค่า FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่มีความหนาแน่นมากขึ้นภายใต้เงื่อนไขของผังเมือง
ดัน CBD ใหม่-จับตา “มีนบุรี”
อีกแนวทางสำคัญคือการส่งเสริมศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD แห่งใหม่ นอกเหนือจากพื้นที่ศูนย์กลางเดิม โดยมีพื้นที่ยุทธศาสตร์ เช่น ปากทางลาดพร้าว เตาปูน และพื้นที่ฝั่งตะวันตกที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งเริ่มมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และโครงการขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น
ส่วนพื้นที่พหลโยธิน รามอินทรา และแนวรถไฟฟ้าที่มีจุดเชื่อมต่อหลายสาย เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้นจากโครงสร้างพื้นฐาน และเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่กรุงเทพมหานครให้ความสำคัญต่อการพัฒนาในช่วง 10-20 ปีข้างหน้า
ขณะที่ มีนบุรี ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ โดยพื้นที่สีแดงถูกขยายเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับบทบาทศูนย์กลางกิจกรรมและแหล่งงานแห่งใหม่ สอดคล้องกับแนวทางกระจายศูนย์กลางเมืองไปยังพื้นที่รอบนอกที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
ทั้งนี้ ประชาชนและผู้ประกอบการที่มีที่ดินหรืออยู่ระหว่างวางแผนพัฒนาโครงการควรตรวจสอบทั้ง “สีผัง” และ “ตารางข้อกำหนด” ควบคู่กัน เพราะการเปลี่ยนสีผังไม่ได้หมายความว่าสามารถพัฒนาโครงการได้โดยอัตโนมัติ ยังต้องพิจารณาขนาดถนน ระยะร่น การเชื่อมต่อระบบคมนาคม และเงื่อนไขเฉพาะของแต่ละพื้นที่ประกอบด้วย
