SCB EIC ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569-2570 ทรงตัวหรือโตเพียงเล็กน้อย ฟื้นช้าในระยะกลาง หลังเศรษฐกิจยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง-สินเชื่อเข้ม ขณะที่ผู้ซื้อหันหาบ้านมือสองราคาต่ำกว่า ด้านน้ำท่วม กทม.-ปริมณฑลซ้ำเติมการระบายสต็อก กระทบการตัดสินใจซื้อและเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงด้านทำเล
วันที่ 8 ต.ค. 2569 ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569-2570 มีโอกาสทรงตัวหรือขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย และยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในระยะปานกลาง โดยปัจจัยกดดันสำคัญยังมาจากกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบางและฟื้นตัวช้า ขณะที่กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงมีแนวโน้มชะลอตัว ประกอบกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวด และราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ปัญหาเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย ทั้งภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้และปัญหาหนี้ครัวเรือน ส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ระมัดระวังการใช้จ่ายและชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่เผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มรายได้สูงทั้งในประเทศและต่างประเทศยังชะลอการซื้อและลงทุนจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ
สำหรับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 คาดว่าจะกลับมาขยายตัวได้เล็กน้อย ก่อนมีแนวโน้มทรงตัวในปี 2570 โดยการขยายตัวในปีนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานที่ต่ำในปี 2568 หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลให้การซื้อและโอนที่อยู่อาศัยชะลอลง รวมถึงการเร่งโอนก่อนสิ้นสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียมในช่วงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 และการจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการ
ตลาดมือสองยังได้รับความนิยม
SCB EIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีแนวโน้มได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง เนื่องจากมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าด้านราคา ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า และราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมือสองจึงมีแนวโน้มขยายตัวได้ดีกว่าตลาดมือหนึ่ง และยังมีสัดส่วนอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีตัวเลือกหลากหลายและอยู่ในเกณฑ์ได้รับประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง นอกจากนี้ อุปทานบ้านมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากผลกระทบทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ที่แบกรับภาระหนี้ไม่ไหวต้องนำที่อยู่อาศัยออกมาขาย หรือกลายเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA)
ขณะเดียวกัน ราคาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยของบ้านมือสองมีแนวโน้มลดลง สะท้อนข้อจำกัดด้านงบประมาณของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง ประกอบกับอุปทานมือสองที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
ด้านหน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงในระยะสั้น แต่เป็นการลดลงเฉพาะบางกลุ่ม โดยคอนโดมิเนียมยังได้รับความสนใจจากจุดแข็งด้านทำเลและการเดินทาง ขณะที่ทาวน์เฮาส์เริ่มกลับมาได้รับความสนใจ เนื่องจากมีระดับราคาที่กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างเข้าถึงได้มากกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งอาจทำให้การระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ทำได้ช้ากว่าคาด ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวยังเผชิญแรงกดดันจากอุปสงค์ที่ต่ำกว่าอุปทานและการแข่งขันด้านโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้าคงเหลือ
นอกจากนี้ เหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตั้งแต่ช่วงปลายเดือน ก.ย.ที่ผ่านมา คาดว่าจะกระทบการระบายสต็อกในระยะสั้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่น้ำท่วมขังเป็นเวลานานหรือระบายได้ช้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ทางทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ และอาจส่งผลให้ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับประเด็นความเสี่ยงด้านทำเลมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระยะต่อไป
แนะผู้ประกอบการปรับเกม รับกำลังซื้อเปราะบาง
สำหรับผู้ประกอบการ SCB EIC แนะนำให้เร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อรักษากระแสเงินสด ควบคู่กับการพัฒนาโครงการใหม่ โดยควรหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือมีสต็อกสะสมจำนวนมาก พร้อมลดการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคา และหันมาสร้าง Value for Money หรือความรู้สึกคุ้มค่าต่อราคามากขึ้น
ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการไม่ควรมองตลาดมือสองเป็นเพียงคู่แข่ง แต่ควรเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาด เช่น รับซื้อบ้านเก่าจากลูกค้าเพื่อนำมาปรับปรุงและขายต่อ นำบ้านเก่ามาเป็นส่วนลดแลกซื้อบ้านใหม่ รวมถึงให้บริการปรับปรุงซ่อมแซมและตรวจสอบสภาพบ้านมือสอง
ส่วนตลาดต่างชาติควรปรับจากการทำตลาดแบบ Mass เป็นการเจาะกลุ่มแบบ Selective มากขึ้น ขณะที่ในระยะยาวผู้ประกอบการควรปรับบทบาทจาก Developer ไปสู่ Living Solution Provider ที่มีระบบนิเวศรองรับลูกค้าครบวงจร ตั้งแต่ “ซื้อ-เช่า-ลงทุน-ปรับปรุง และใช้ชีวิต” เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในภาวะที่กำลังซื้อยังเปราะบางและมีข้อจำกัดต่อเนื่อง
