AWC เดินหน้าจัดตั้ง AWR เตรียมโรดโชว์เดือนพ.ย. ก่อนเปิดรายละเอียดราคาและเงื่อนไขเสนอขายในเดือนธ.ค. คาดยื่น Filing Effectiveness ปลายปี พร้อมเปิดจองซื้อเบื้องต้น 20-28 ม.ค. 2570 และเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 ก.พ. ชูจุดเด่นสินทรัพย์ฟรีโฮลด์ 100% มูลค่าราว 3.1 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าผลตอบแทนเงินปันผล 5.44-6.51%
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า บริษัทอยู่ระหว่างเดินหน้าจัดตั้ง กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์ (AWC Lifestyle Property Real Estate Investment Trust) หรือ AWR ซึ่งรวบรวมสินทรัพย์กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือ Freehold คุณภาพสูงของไทยไว้ในทรัสต์เดียว โดยในเดือนพ.ย. 2569 เตรียมเดินสายให้ข้อมูลแก่นักลงทุน (โรดโชว์) ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนสำคัญในเดือนธ.ค.นี้
บริษัทจะเปิดเผยรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับราคาและเงื่อนไขการเสนอขาย พร้อมเตรียมเอกสารและดำเนินการยื่น Filing Effectiveness ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยคาดว่ากระบวนการจะแล้วเสร็จในช่วงปลายเดือนธ.ค. 2569
สำหรับนักลงทุนเฉพาะเจาะจง หรือ Cornerstone Investors ขณะนี้อยู่ระหว่างรวบรวมความสนใจลงทุน โดยคาดว่าจะสรุปยอดได้ในช่วงต้นเดือนธ.ค. เพื่อให้นักลงทุนดำเนินกระบวนการอนุมัติภายในองค์กร ก่อนสรุปและลงนามข้อตกลงภายหลังช่วงวันหยุดเทศกาลคริสต์มาสและปีใหม่ ขณะที่รายละเอียดรายชื่อนักลงทุนหลักจะเปิดเผยเพิ่มเติมในภายหลัง
นางวัลลภา กล่าวว่าในเบื้องต้น AWC คาดว่าจะเปิดให้จองซื้อหน่วยลงทุน AWR ระหว่างวันที่ 20-28 ม.ค. 2570 และตั้งเป้าหมายให้หน่วยลงทุนเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวันที่ 10 ก.พ. 2570 อย่างไรก็ตามวันดังกล่าวยังเป็นกำหนดการเบื้องต้น โดยบริษัทจะประกาศรายละเอียดอย่างเป็นทางการอีกครั้งหลังการยื่น Filing Effectiveness แล้วเสร็จ
นอกจากนี้ AWC เตรียมใช้เครือข่ายพันธมิตรและสถาบันการเงินเพื่อขยายการเข้าถึงนักลงทุนทั่วประเทศ พร้อมรองรับการจองซื้อผ่านเว็บไซต์ AWR และช่องทางออนไลน์ เพื่อเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเข้าร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บนทำเลศักยภาพ และรับประโยชน์จากการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
รวม 5 สินทรัพย์มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท
AWR จะเริ่มต้นด้วยสินทรัพย์จำนวน 5 แห่ง มูลค่ารวมประมาณ 31,000 ล้านบาท โดยเน้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ 100% หรือ Freehold แตกต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์ที่ถือครองเพียงสิทธิการเช่าซึ่งมีอายุจำกัด
พร้อมวางเป้าหมายให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ที่ประมาณ 5.44-6.51% และคาดการณ์ผลตอบแทนรวมประมาณ 13.39-14.91% จากทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและโอกาสเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
นางวัลลภากล่าวอีกว่า การจัดตั้ง AWR ไม่ได้มีเป้าหมายเพียงเพิ่มทางเลือกการลงทุนในตลาดทุน แต่ต้องการเปิดโอกาสให้นักลงทุนไทยและต่างประเทศเข้ามามีส่วนร่วมกับการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทย โดยใช้จุดแข็งของประเทศทั้งแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก ทำเลที่มีศักยภาพ และการขยายตัวของความต้องการเดินทางในกลุ่มนักท่องเที่ยวระดับลักชัวรี
ชู 5 กลยุทธ์สร้างผลตอบแทนระยะยาว
กลยุทธ์ของ AWR ประกอบด้วย 5 องค์ประกอบสำคัญ ได้แก่ การถือครองสินทรัพย์แบบฟรีโฮลด์ (Freehold) 100% การสร้างผลตอบแทนจากกระแสเงินสด การเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ผ่านการเติบโตของธุรกิจ การกำกับดูแลกิจการตามมาตรฐานสากล และการสร้างสภาพคล่องให้หน่วยทรัสต์ผ่านการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ด้านโครงสร้างเงินทุน AWR กำหนดสัดส่วนหนี้สินเริ่มต้นประมาณ 20% ซึ่งบริษัทมองว่าเป็นระดับที่ยังเปิดโอกาสให้กองทรัสต์สามารถกู้ยืมเพิ่มเติมเพื่อรองรับการขยายพอร์ตในอนาคต โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งพาการเพิ่มทุนเพียงช่องทางเดียว ทั้งนี้ การกู้ยืมจะพิจารณาตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการและความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด
อีกกลไกสำคัญคือการเชื่อมโยงโอกาสลงทุนผ่านสัญญาให้สิทธิจาก AWC ทำให้ AWR สามารถพิจารณาเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้และผลตอบแทนต่อเนื่อง ขณะที่โครงการใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง จะยังอยู่ภายใต้การดำเนินงานของ AWC ก่อน เมื่อสินทรัพย์มีความพร้อมและมีผลตอบแทนที่ชัดเจน จึงสามารถนำมาพิจารณาเป็นโอกาสลงทุนของ AWR ตามเงื่อนไขที่กำหนด
“โครงสร้างดังกล่าวช่วยแบ่งบทบาทระหว่าง AWC ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ AWR ในฐานะแพลตฟอร์มลงทุนที่มุ่งเน้นสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ โดย AWC สามารถเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ ขณะที่ AWR เลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและศักยภาพสร้างกระแสเงินสด”นางวัลลภากล่าว
กระจายสินทรัพย์โรงแรม-ไลฟ์สไตล์ ลดความผันผวน
นางวัลลภากล่าวด้วยว่า AWC ให้ความสำคัญกับการกระจายประเภทสินทรัพย์และแหล่งรายได้ เพื่อช่วยลดความผันผวนจากปัจจัยเฉพาะของแต่ละธุรกิจ โดยสินทรัพย์กลุ่มโรงแรมและการท่องเที่ยวจะได้รับแรงหนุนจากตลาดนักท่องเที่ยว ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และไลฟ์สไตล์สามารถสร้างรายได้จากฐานลูกค้าที่หลากหลาย
โดยหนึ่งในตัวอย่างสำคัญคืออาคารเอ็มไพร์ ซึ่งบริษัทมีแผนเพิ่มองค์ประกอบด้านไลฟ์สไตล์ จากปัจจุบันที่มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 60% และมุ่งเพิ่มพื้นที่ไลฟ์สไตล์ประมาณ 40% ผ่านธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) เวลเนส และกิจกรรมรูปแบบต่าง ๆ เพื่อขยายฐานผู้ใช้บริการให้ครอบคลุมมากกว่ากลุ่มลูกค้าองค์กร
สำหรับโรงแรมและรีสอร์ตจะมุ่งเน้นตลาดนักท่องเที่ยวระดับลักชัวรีและอัลตร้าลักชัวรี ซึ่งมีศักยภาพสร้างรายได้ต่อห้องพักในระดับสูง ผ่านการนำเสนอประสบการณ์และบริการที่แตกต่าง รวมถึงการเชื่อมโยงเครือข่ายพันธมิตรและแบรนด์โรงแรมระดับโลกเพื่อเพิ่มการเข้าถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติ ประกอบด้วยโรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย, บันยันทรี กระบี่, มีเลีย เกาะสมุย และ พัทยา แมริออท รีสอร์ต แอนด์ สปา
ชูฟรีโฮลด์ หนุนมูลค่าทรัพย์-สภาพคล่อง
นางวัลภากล่าวย้ำว่า การถือครองกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ เป็นปัจจัยสำคัญต่อการรักษามูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว เนื่องจากไม่มีข้อจำกัดด้านอายุสัญญาเช่า ซึ่งอาจส่งผลต่อการปรับปรุงทรัพย์สิน ความสามารถในการแข่งขัน และมูลค่าประเมินในอนาคต
การลงทุนในสินทรัพย์ฟรีโฮลด์ จึงเปิดโอกาสให้ AWR รับผลประโยชน์จากทั้งกระแสเงินสดของธุรกิจและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินทรัพย์บนทำเลศักยภาพซึ่งมีข้อจำกัดด้านการพัฒนาโครงการใหม่
ด้านธรรมาภิบาล AWR วางโครงสร้างให้มีกรรมการอิสระประมาณ 60% พร้อมกลไกกำกับดูแลร่วมกับทรัสตี เพื่อเพิ่มความโปร่งใสในการบริหารและตัดสินใจลงทุน รวมถึงการพิจารณามูลค่าสินทรัพย์และเงื่อนไขธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับ AWC โดยมุ่งคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์
สำหรับโครงสร้างการถือหน่วย AWR ตั้งเป้าสัดส่วน Free Float ประมาณ 72% ขณะที่ AWC ถือครองประมาณ 28% โดยบริษัทระบุว่ามูลค่าหน่วยที่หมุนเวียนซื้อขายได้อยู่ที่ประมาณ 30,000 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงทั้งนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยทั้งในประเทศและต่างประเทศ
“เชื่อว่า AWR จะเป็นอีกกลไกในการยกระดับมาตรฐานการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการรวบรวมสินทรัพย์คุณภาพสูงไว้ในแพลตฟอร์มเดียว ผสานรายได้ประจำจากการดำเนินงานเข้ากับโอกาสเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว พร้อมใช้เครือข่ายธุรกิจและพันธมิตรระดับโลกขยายฐานลูกค้า เพื่อสร้างผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนควบคู่กับการสนับสนุนการเติบโตของภาคท่องเที่ยวและเศรษฐกิจไทย”นางวัลภากล่าวทิ้งท้าย
