คุชแมน บริษัทวิจัยอสังหาฯ เปิดผลสำรวจ “กรุงเทพกรีฑา” ทำเลบ้านลักชูฯ มูลค่าลงทุนทะลุแสนล้านบาท ชี้ซื้อปล่อยเช่าดี ให้ยีลด์สูงถึง 9% คนไทยต่างชาตินิยม
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่าเทรนด์การปล่อยเช่าบ้านหรูกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมืองที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของการอยู่อาศัย ซึ่งมีกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้บริโภคจำนวนมากที่มองหาการเช่าบ้านหรู
ที่สำคัญกลุ่มผู้เช่าบ้านหรูมักจะดูแลบ้านเป็นอย่างดี ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาในระยะยาว และยังสามารถเลือกปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัทหรือชาวต่างชาติได้
โดยเฉพาะความต้องการจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน หรือใช้ชีวิตในประเทศไทย ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญให้เกิดการลงทุนในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 30-40 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าจำนวนไม่น้อย
ขณะที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ก็อยู่ในระดับสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นในบางทำเล โดยผลตอบแทนสุทธิจากการปล่อยเช่าบ้านหรูอาจสูงถึง 4%–6% ต่อปี ซึ่งเมื่อเทียบกับความมั่นคงและศักยภาพในการปรับราคาค่าเช่าในอนาคต ถือเป็นการลงทุนที่ “คุ้มค่า”
นายสุรเชษฐ ได้กล่าวถึงทำเลศักยภาพของบ้านหรู เช่น กรุงเทกรีฑาตัดใหม่, ศรีนครินทร์, พัฒนาการ หรือ บางนา-ตราด กำลังกลายเป็นทำเลทอง ยอดนิยม
โดยได้รับปัจจัยหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน และศูนย์ธุรกิจ ทำให้มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการระดับมหาชนเข้ามาปักหมุดเปิดตัวบ้านหรูไปจนถึงระดับลักชัวรีในทำเลย่านนี้จำนวนมาก
โดยเฉพาะย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ กำลังมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ด้วยการพัฒนาระบบคมนาคมใหม่ เช่น ถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม ที่กำลังจะเปิดให้บริการในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้า และสนามบินสุวรรณภูมิ ที่อยู่ไม่ไกลจากย่านนี้
ทำให้ที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑามีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหาซื้อได้ยากขึ้น เพราะมีที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่เหลือไม่มาก ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้สูงมากกว่า 150,000 บาท/ตร.ว.ไปแล้ว
“จะเห็นว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านในระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ โดยมากกว่า 50-60% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนที่เยอะมาก ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาทขึ้นไป และยังมีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต” นายสุรเชษฐ กล่าว
ขณะที่ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุน หรือมีการเปิดตัวโครงการในพื้นที่นี้อยู่แล้วก็ยังมีการลงทุนต่อเนื่อง รวมไปถึงโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ที่มีความเป็นได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตตามมา
ที่สำคัญบ้านจัดสรรที่เปิดขายในทำเลนี้ราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท โดยบางโครงการมีอัตราการจอง หรืออัตราการขายที่สูงมากภายในระยะเวลาไม่นาน หรืออาจจะปิดการขายได้ภายในไม่กี่วันหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการ
อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการบางราย ที่เปิดขายมากกว่า 1 โครงการ บนทำเลนี้ และสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงกว่าในทุกโครงการที่เปิดตัว
เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้กับผู้ที่ต้องการบ้านในทำเลนี้ทั้งชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งอัตราค่าเช่าที่เป็นที่ต้องการมีตั้งแต่สูงกว่า 100,000 บาท/เดือน ไปจนถึงระดับ 300,000–400,000 บาท/เดือน และระดับ 600,000–800,000 บาท/เดือน ก็ยังมีให้เห็น ซึ่งเทียบเป็นอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ในระดับ 7–10%
โดย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการบ้านหรูในทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่มากกว่า 1 โครงการ โดยเฉพาะโครงการณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรในกลุ่มลักชัวรีที่ตั้งอยู่ใน กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้ ที่มีที่ดินผืนใหญ่รวมกันกว่า 500 ไร่ และมีโครงการบ้านจัดสรรหลายระดับราคาเปิดขายอยู่ในพื้นที่เดียวกัน
สำหรับ โครงการณรินสิริ กรุงเทพกรีฑา เป็นบ้านเดี่ยวสังคมส่วนตัวจำนวนแค่ 36 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 22 ไร่ ราคาขายเริ่มต้น 45 ล้านบาทขึ้นไปถึง 100 ล้านบาท มีลูกค้าซื้อบ้านแล้วนำไปลงทุนปล่อยเช่ากันที่ระดับราคา 400,000 – 500,000 บาท/เดือน ซึ่งถ้าพิจารณาจากค่าเช่าระดับนี้และราคาขายถือว่าสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงถึง 9% ต่อปีเลยทีเดียว
แม้ว่าช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจจะลดความร้อนแรงลงไปเยอะพอสมควร รวมถึงกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติบางกลุ่มจะหายไปเพราะความเข้มงวดของเจ้าหน้าที่ไทย แต่ก็ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในประเทศไทยระยะยาว และเข้ามาลงทุนทำธุรกิจแบบถูกต้องตามกฎหมายมีความต้องการบ้านเช่าในลักษณะนี้อยู่ไม่น้อย
ส่งผลให้การลงทุนบ้านเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่ายังมีความเป็นไปได้ในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อเหมือนเช่นในปัจจุบัน นอกจากจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอัตราที่สูงแล้ว ยังมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านและโครงการ (Capital Gain) ในอนาคตอีกด้วย
