ส่องภาคอสังหาฯปีวัว ตลาดยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ

คอลัมน์ หลากหลาย

ส่องภาคอสังหาฯปีวัวตลาดยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ – ปี2563 ที่ผ่านมาถือเป็นปีแห่งความยากลำบากของทั่วทุกอุตสาหกรรม รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยมีโควิด-19 เป็นตัวทำลายล้าง แต่ในวิกฤตก็มีโอกาส ทำให้ตลาดบ้านแนวราบ กลับมาขายได้ค่อนข้างดี เพราะหลังรัฐบาลล็อกดาวน์ 3 เดือน ตั้งแต่เดือนมี.ค.-มิ.ย. ทำให้คนส่วนใหญ่ต้องทำงานจากที่บ้าน ซึ่งคอนโดมิเนียมอาจไม่ตอบโจทย์เพราะพื้นที่จำกัด

ที่สำคัญต้องใช้ส่วนกลางร่วมกับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะการใช้ลิฟต์โดยสาร ทำให้เพิ่มความเสี่ยงในการติดเชื้อ แต่ในเวลาเดียวกันก็ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะขายไม่ดีเสมอไป เนื่องจากปี 2563 มีคอนโดฯ สร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ดังนั้นเมื่อเกิดสถานการณ์ยากๆ กำลังซื้อภายในประเทศหดตัวรุนแรง จากเดิมที่เคยพึ่งพิงยอดขายจากลูกค้าต่างชาติก็กลับทำ ไม่ได้อีก

ทำให้ผู้ประกอบการต่างต้องงัดกลยุทธ์ลดหนัก แจกเต็มที่ และยังมีของแถมเพิ่มให้อีก ถือเป็นปีทองของคนมีความพร้อมในการซื้ออสังหาฯ อย่างแท้จริง อย่างไรก็ดี มีการประเมินกันว่าสถานการณ์เช่นนี้จะยังมีให้เห็นต่อเนื่องถึงปี 2564 ด้วย

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปี 2563 เป็นปีที่มีความยากลำบาก และน่าจะเป็นที่ตกต่ำที่สุดในรอบหลายปีของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และน่าจะเป็นปีต่ำสุด หลังจากนี้จะค่อยๆ พลิกฟื้นขึ้นมาอย่างช้าๆ ในปี 2564 ซึ่งจะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวดีขึ้น แต่จะให้กลับไปดีเท่าปี 2561 คงต้องใช้เวลามากกว่า 5 ปี ขณะที่ปัจจัยบวกต่อตลาด อยู่ที่อัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์

ทั้งนี้ ประเมินยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2564 ไว้ที่ราว 353,236 ยูนิตคิดเป็นมูลค่า 876,121 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในปี 2563 ที่ 351,640 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 862,500 ล้านบาท โดยลดลงจากปีก่อนหน้าในแง่จำนวนยูนิต -10.3% และมูลค่าลดลง -7.3%

ขณะที่นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจปี 2564 คาดว่าจะฟื้นตัวได้ไม่มาก โดยภาคที่ฟื้นตัวอันดับแรกคือ ตลาดหุ้น

ส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นฟื้นตัวในอันดับหลัง ดังนั้นประเมินว่ากว่าที่ ภาคอสังหาฯ จะกลับสู่ภาวะก่อนโควิด-19 ต้องใช้เวลา 3 ปี ทำให้เม็ดเงินจะหายไปประมาณ 9 แสนล้านบาท

นายยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุด Economic Intelligence Centre (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ในปี 2564 มองไว้ว่ามีโอกาสที่ยอด ขายอสังหาฯ จะกลับมาเป็นบวกได้ที่ 4%

เนื่องจากกำลังซื้อจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อความจำเป็นในการอยู่อาศัย หรือเรียลดีมานด์ ขณะที่กลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนจะลดลงไปค่อนข้างมาก เพราะสถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

รวมถึงราคาของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดฯ อาจจะยังไม่ถึงจุดต่ำสุด ดังนั้นกลุ่มที่มองหาโอกาสในการลงทุนก็ยังมองว่ายังไม่ใช่จังหวะที่จะเข้าลงทุน ส่วนกำลังซื้อจากต่างประเทศ คงจะยังฟื้นตัวได้ช้า เนื่องจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางจากประเทศเพื่อเข้ามาซื้ออาจยังชะลออยู่

แต่อย่างไรก็ดีโอกาสยังมีโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังพอไปได้ ส่วนหนึ่งมาจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ไม่ต้องการอยู่ในพื้นที่แออัดมาก ขณะที่คอนโดฯ จะต้องดูทำเลที่มีศักยภาพจริงๆ

อีกทั้งรัฐบาลอยู่ระหว่างปรับเกณฑ์ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เกิน 10 ล้านบาทได้ และขยายโควตาให้ต่างชาติถือครองคอนโดฯ เพิ่มขึ้นจาก 49% รวมถึงให้สถาบันการเงินไทยปล่อยกู้ให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทยได้ด้วย ซึ่งจะเป็นโอกาสของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนมุมมองผู้ประกอบการอสังหาริม ทรัพย์นั้น นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2564 ใกล้เคียงปีที่ผ่านมา โดยคอนโดฯ เปิดตัวใหม่น้อยลง

เนื่องจากสต๊อกเก่าเหลือขายในตลาดค่อนข้างมาก ทำให้ตลาดมีการแข่งขันรุนแรง และหากจะมีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวก็จะเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ต้องทำตามแผน เนื่องจากซื้อที่ดินมาแล้วตั้งแต่ก่อนจะเกิดสถานการณ์โควิด-19 ถ้าไม่ทำก็จะโดนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนบ้านแนวราบไปได้ดีพอสมควร

ขณะที่ผู้ประกอบรายกลาง-เล็ก จะหาสินเชื่อได้ยากขึ้น เพราะธนาคารพาณิชย์จะระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อพอสมควร

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 จะเป็นอย่างไรต้องขึ้นกับเศรษฐกิจ (จีดีพี) เพราะอสังหาฯ ขยายตัว 1.5 เท่าของจีดีพี ขณะเดียวกันภาคอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ให้ผลทวีคูณต่อระบบเศรษฐกิจ และสามารถปั่นเศรษฐกิจได้ เพราะคนซื้อบ้าน เฟอร์นิเจอร์ก็ขายได้ เครื่องใช้ไฟฟ้า และอื่นๆ ก็ขายได้

ดังนั้นถ้ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้น อสังหาฯ จะทำให้ตลาดดีขึ้น หรือเมื่อกำลังซื้อในประเทศมีปัญหา ก็อยากให้คนต่างประเทศเข้ามาซื้อ โดยที่ผ่านมาได้เสนอรัฐบาลขยายสิทธิการเช่าชาวต่างชาติ 99 ปี หรือให้ต่างชาติเข้ามาซื้อได้ด้วย

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2564 คาดว่าจะเติบโตได้ 5-10% จากปี 2563 ที่ตลาดหดตัวไปค่อนข้างมาก ในส่วนของบริษัทปี 2563 เป็นปีแห่งการเคลียร์สต๊อกผ่านโปรโมชั่นส่วนลด และในปี 2564 จะยังเดินหน้าระบายสต๊อกที่เหลือ พร้อมกับขยาย โครงการใหม่ๆ

ขณะที่ นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทในปี 2564 เบื้องต้นยังรอดูปัจจัยการเมืองก่อน ในขณะเดียวกันการเปิดตัวโครงการส่วนใหญ่จะมุ่งไปที่คอนโดฯ ราคาต่ำล้าน หลังพบว่ายอดขายค่อนข้างดี

ส่วนแนวโน้มการแข่งขันในปี 2564 คาดว่าไม่ต่างจากปี 2563 การแข่งขันลดราคายังคงอยู่ เนื่องจากมีประเด็นภาษีที่ดินเข้ามาหากผู้ประกอบการยังเก็บไว้ไม่ขายก็ต้องแบกภาระภาษี รวมถึงค่าส่วนกลางที่จ่ายด้วย

นายชัยยุทธ ชุณหะชา ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันมีพัฒนาการของวัคซีนป้องกันโควิด-19 ทำให้มองเห็นเป็นโอกาส โดยเฉพาะความต้องการของลูกค้าต่างประเทศยังคงมีอยู่ ประกอบกับประเทศไทยอยู่ในอันดับต้นๆ ด้านสาธารณสุขที่ดี

ยิ่งไปกว่านั้นภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย ตลอดจนเมื่อมีการเปิดประเทศ น่าจะมีลูกค้าต่างประเทศและโอกาสที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยด้วย ขณะเดียวกันในปี 2564 บริษัทพยายามปรับสัดส่วนการพัฒนาโครงการจากปัจจุบันคอนโดฯ เกือบ 90% เป็นโครงการแนวราบมากขึ้น

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มปี 2564 เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด หลังได้ข่าวดีเรื่องวัคซีน โควิด-19 รวมถึงเศรษฐกิจมีสัญญาณฟื้นตัวด้วยเช่นกัน

นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2563 เป็นวิกฤตของภาคธุรกิจอสังหาฯ แต่บริษัทปรับตัวได้ดี โดยบริษัทเตรียมตัวขยายโครงการใหม่ในปี 2564 ภายใต้แผนขยายธุรกิจเชิงรุก โดยในส่วนของแผนเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 3.2 หมื่นล้านบาท

ส่วน นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์ องค์กร และการสร้างสรรค์บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2564 เอพียังให้น้ำหนักการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบอย่างต่อเนื่อง ขณะที่โครงการคอนโดฯ อาจต้องชะลอดูสภาพแวดล้อมของตลาดก่อน เนื่องจากตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูงจากโควิด-19

น่าจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการยังเหนื่อยกันต่อ